房贷超重磅消息来了！#X4868
https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/oQDD6PXGpiaDLlcOKWOibdoK16xNZordQLnJc8kp01ZOtzIFh9eA0UiaDmHrkSG4unXdAUQPRQ8jxFmc5iczF7icAmg/640?wx_fmt=png&from=appmsg这是个重磅消息，居然新闻没多少人提，也是让我和这个资深房产人士很诧异，现在大家敏感度都那么低了吗？https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/e2qqYWjbrFzEtlg1rxBXRtJ6KhFMiaxZK7LHspNDfulGohicWbDVk745UVYSw2ZK3FdxY1icacH4IWxWz3Kf8wNAA/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=13&tp=wxpichttps://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/oQDD6PXGpiaDLlcOKWOibdoK16xNZordQL1Wpuhp92kYm5ALgNJrwdHeBC8w1ia5wR31dicvnfKL6mPibhA8HXyAcnA/640?wx_fmt=png&from=appmsg
https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/krHXdKW0c7pb61sPhZs60eS1vmMs9TiaIst4Q588Us5DlDMy1iatmib61g8Iu6IWDhYeKp6pFDCjSXA23MLwlUuVA/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=wxpic图源：中国人民银行
https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/oQDD6PXGpiaDLlcOKWOibdoK16xNZordQL5FmmBszGpEjT3peTFEJFt7guJqK6H7GDEticMYtGNNgWJiaekJbARVTg/640?wx_fmt=png&from=appmsg那个X取消下限后，就由各个城市和银行，市场动态决定，并且只有新增房贷能享受，存量房贷无法享受。各位有没有理解?举例，赣州开始取消首套房贷利率下限之后，第一时间赣州就有多家银行执行该政策，首套房贷利率直接从20BP下调40个BP，3.95-0.4，达到了3.55%。中山曝出来最高可以减60个基点，即3.35%，相当于直接打了85折啊。我感觉到熟悉的配方又来了，房贷利率跟08年那一波太像了，那个时候是直接打折，打九折，八折。现在只是换了一个游戏规则，叫5年期LPR减去基点。取消基点下限之后，就会根据各地市场百花齐放的来降了。现在我的判断是什么？今年开始，各类城市的房贷利率将会呈现分层分级的情况，房贷利率主要由市场和银行来决定。越是高能级城市，房贷利率越高。越是低能级城市，房贷利率越低。大家自己去看，目前取消下限的城市，也基本是三四线，或者弱二线，一线和强二线目前还没有传出取消下限的新闻，但是不排除部分强二线城市也会跟进取消下限。根据目前的存量房贷利率看：一线城市，目前首二套平均房贷利率分别为3.88%、4.29%。二线城市首二套利率分别为3.61%、4.17%。三四线城市首二套利率分别为3.57%、4.15%。今年看，一线城市房贷利率仍然会是最高，但是三四线城市，很可能会率先进入3%左右的利率，甚至在不久的将来，会跌破3字头，进入2字头时代。
毕竟房贷利率越低，越能刺激买房需求。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/e2qqYWjbrFzEtlg1rxBXRtJ6KhFMiaxZKHcibQDnibboLLKPd8gPLBeNu3icoO7vm4CcMNETX7BYPMKUpsKdlKOR7g/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=wxpic
而哪些城市有可能会降低房贷利率呢？首先我必须告诉大家一个大趋势：目前所有城市，所有人的房贷，包括存量和新增房贷，利率下行是确定的必然的趋势，只要你目前是浮动LPR利率，就或多或少能享受到。整体上，一线房贷利率>二线>三四线。今天有一个新闻，再次会论证我的判断，那便是存款利率的下调。
https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/e2qqYWjbrFy2t4EFLpsLR5qMJSZHfL4tlhne28IEJDMQnQrMgbSia7rPSicKD980ZicdbRscH5lwDNcmWnruerp5A/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1河南、广东、云南、贵州等地多家中小银行调降存款利率，从5BP～45BP不等。举个例子，新密农商银行把两年定期利率下调了40BP，从原来的2.4%下调到了2.0%https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/HlLt5rdYSZgZo1yqyeNeOxthDXNTzdWyYpnjG9LibNnoQIv7TL0gQ0yCLVo5e1P4qkx7pOsXpiaIgvkc4GFpSoqQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=wxpic一般来说，银行降息的节奏是从上至下传导的，呈现出“国有大行带头、股份制银行快速跟进、其余银行有序跟随”的模式。这次降息和2月底那一波都是中小银行跟进去年底那一波银行“降息潮”。存款利率确实不得不降了，而且近期估计还会再继续下降。各位粉丝朋友一定要理解一个走势，为什么要不断降存款利率，是因为银行要为降低贷款利率留下空间。这非常重要，现在商业银行的净息差在收窄，2023年商业银行净息差为1.69%，2010年以来首次低于1.70%，，同时也低于警戒线——1.8%。https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/oQDD6PXGpiaDLlcOKWOibdoK16xNZordQLDF5KTD68KOZsibdibPjn10DXSNYOENRTB07Jp8P2uPYoseN0Y5Rap23A/640?wx_fmt=jpeg&from=appmsg银行是商业机构，不会做亏本的买卖，必须要有息差才能赚钱，要维持住息差，必须降低存款利率。
各位，樱桃试着帮大家推演下房贷利率下降的终极目标。现在三年期五年期的存款利率还有2个多点，离零利率还有2个多点的空间，还早呢。如果维持住1.8%的息差，假设5年期存款进入零利率，那么5年期贷款必然极限值就是1.8%，也就是现在的北欧时代。当然，5年期存款进入零利率不可能在三五年内，必须是10年为单位。5年期LPR如果进入1.2%以下，那么在维持息差1.8的情况下，我们的房贷利率将会历史性跌破3%。什么时候房贷利率能够全面进入2字头，盯着银行的5年期存款利率进入1.2%就可以了。所以，各位看懂这个逻辑没有？看上去复杂，应该听我解读完通透了把。
房产的一切都是数学，数学才是买房的基础学科。现在银行有很多资金贷不出去，供需影响，贷款利率还得降，而且央行还在引导继续降贷款利率，那存款利率只能继续降。而且，这几年地方债那么多，土地财政又大跌，也只能借新还旧，要减轻地方政府的还利息压力，也必须要引导贷款利率下降。而贷款利率下降， 存款利率也必须往下降，反之也成立。而一旦房贷利率跌到3%，这个值就非常微妙，因为不少城市的租金回报率能够达到2%-3%，租金是跟物价指数相关，租金还会随着货币贬值，CPI攀升不断上涨，租金上涨，房贷却在下滑，那么租金低月供，买房就会进入零成本时代，呵呵。各位，买房是拼认知的时代了。买房真的是一个数学题啊，要理解这道题，是不是太难了？https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/e2qqYWjbrFy2t4EFLpsLR5qMJSZHfL4tGib19sfBKggj7IhJI7WqfFRCImkJb2w8bgHCZFfeCYKPLNLytvLEMJA/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1今天的内容干货很多，应该讲清楚了整个逻辑，大家转发给身边的朋友，让他理解未来房贷的趋势。<--END-->
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