2017.03.17北京调控政策分析 #1260 巨人耸动肩膀,蝼蚁粉身碎骨。 一)目的 人类作为灵长目动物存在,凡事皆先有目的,后有行为。 做任何事之前,尤其是大型的成组织的计划,一定是为了达成某一个目的。为了某一种利益。 最令我们困淆不解的。目的何在。 我们先来总结一下近期发生的事,一句话概括:“北京在赶人”。
目前在北京开一家蛋糕坊,他会要求你不小于450平米的整体厨房。 而另一方面,北京不再审批任何新增工业用地。 其实就是把你往外面赶。 在北京的二环以内,有大量的菜市场,批发市场。 在提供极低廉生存成本的同时,又养活了大量的工作岗位。 但是北京目前在大规模拆迁和搬迁菜市场。二环内找一个菜场越来越难。 这实质是逼得“低端人群”无法生存。 抬高你的生存成本。逼得你活不下去离开北京。 对于这些政策,俺全部都不反对。 我只想问一个问题,如果是打大麻将的话,那么Objective是什么,目的是什么。 二)楼市 要分析北京的房地产市场,那真是天下最简单的事。 一方面,随着M2的深度金融化内卷积自我繁殖衍化[1],天下财赋聚于北京。 在国内城市的竞争中,北京已经远远把上海,深圳抛在了后面。 北京是“超一线城市”。 我们知道,“人往高处走,水往低处流”。 一个城市有钱,有VC机会,有高收入码农岗位。有“北京梦”和一夜暴富的幻想。 自然会吸引全国青年人源源不断地北漂。 谁知道烤串的时候,会不会撞见马云呢。 另一方面,2017年的北京,处于一种十分“诡异”的状态。 北京正在“收缩”。 面对全国汹涌而来的年轻人,北京不是大肆扩张,迅速成长成五千万人口的超国际大都市。 相反的,北京在“收缩”。 包括但不限于收紧供地,打压商住,清理地下室。 我们知道,“供求关系”是最主要的经济学原理。 “需求”庞大。 “供应”收紧。 房价自然飞涨。逻辑极简单。 成年人的世界,凡事皆有目的。 你要说,大领导们不知道“供需”失衡么。肯定知道得清清楚楚。 在“房价飞涨”面前,有一个更重要的目标。 这个目标,使得他们哪怕“忍受”北京楼价飞涨。 忍受北漂们的唠叨和抱怨。 忍受GDP和生产力的损失。 忍受抵触不满和骂名。 也非得要完成不可。 这个目标,简单看是“降低北京人口”。
呵呵,哥哥泡茶去了。 不喝咖啡。 三)利益分析 学Marketing的人,除了宏观分析。自然更喜欢微观分析。 你把市场切碎了,用放大镜看,分为几个群体。则受益面各自不同。 最大的赢家,是环京。 环京本身就是北京的“溢出”需求。 如果北京能住的话,是不会有人买到环京去的。 因为北京的“限购限贷”,而且不仅城八区,连远郊顺义怀柔都算进去了。 所以昌平顺义延庆无法发展,把购买力拱手让给了环京。 这次北京的“限购”升级。而环京并没有跟上。 对环京是一个巨大的利好。 尤其是燕郊的小火车,每天9元轰轰烈烈的进城。再喜感不过了。 第二个利益相关者,是商住。 “北京限购”原本对商住是一个巨大的利好。直到我们看到这条新闻。 第三个利益相关者,是外省。 对于“全国性”的买家,他们是在全中国布局的。 “北上深”,不仅仅一线城市可以买。 而且重庆,天津,南京,杭州等二线城市也可以买。 之前2016.11.28上海“认房又认贷”,购买力被逼去了北京不少。 如今北京的限购限贷升级,购买力如水,肯定又会逼到别的城市。 我们知道,昨天最大新闻是“北京”。 但其实昨晚纷纷扰扰,新闻还要多得多。广州,石家庄,郑州同时限购。只不过在京城人眼中,都算乡下了吧。 《北京石家庄广州郑州4城同日出台限购半月内16城加码》[2] 目前,全国“未限购”敞开让你买,而且城市要有潜力,有长远增长动力的,只剩下最后几个天堂。 要建仓就抓紧了。别等门关了,空流泪啊。 四)北京楼市 最后,回到我们普遍关心,核心的一个问题:“北京楼市会不会跌,价格会怎么走”。 每一次类似调控出台,看空群众欢欣鼓舞。此类问题恨不得问个二百次。最好能听到一声爹。 有这个闲工夫,您上分答来问哥哥呀。 (付费问答,666/问题。房产类排中国第三) 你要知道一件事。“限购限贷”这种事,不增加一平米的楼市供应。其本质是“交易成本”。 天底下的事,只要你不增加供应。 长线来看,都是耍流氓。 若要我打比喻的话,“认房又认贷”象一块刹车片。 要知道,2017.1~2月,北京楼市的涨幅是非常迅猛的。一般认为每周3%。 “调控之后”,相当于踩刹车。 原本迅猛狂飙的速度,有可能被刹下来了。按照惯性,或许还会滑行一段时间。预期可能还会有10%的惯性涨幅。 然后就被完全刹车止住了。 如果我们相信各城市之间可以参照的话,2016.11.28上海“认房又认”调控之后,市场急剧降温。 11月,12月,平均成交量仅有10000套左右。不足高峰期的三成。 但是价格呢,纹丝未动。 你什么时候见过踩刹车踩到倒车的。 调控从来没使楼市下跌过,不要用股市的眼光来看待楼市。 因为对于楼市,它有自己的特性。绝大多数的人,只有“一套多余房子”。 我们知道,做买卖,术语称做“薄利多销”。 什么时候要降价促销呢。当我需要“跑量”的时候。 好比我有1000套房子,有或者有1亿股股票。那我拿100套出来,“薄利多销”走走量掩护大部队。 但是对于楼市,尤其是二手房市场。 绝大多数的卖家,都只有“一套多余房子”。 薄利多销,您开什么玩笑呢。 我一共就一套。还多销呢。 当你只有“一套”的时候,你的游戏规则就变成了“吊起来卖”。慢慢卖,但一定要价格最大化。 如果外部的市场环境不好。那怎么办。慢慢熬呗。 我反正也不急,我和你“耗长命”。 绝大多数的西城,东城房产,其负债率都是零。房东成本低到可以忽略。 我反正不急。您小孩要上学,你急。 这段“对耗期”一般会至少持续9~10个月。 然后市场慢慢启动,慢慢恢复冰封期。真的要买房,总有办法的。再说新韭菜也在源源不断进入市场。 (顺便说一句,交易量大幅下降。地方政府也坐不住,税少了) 因此我们对“调控”政策的定位,就是刹车片。 他可能使楼市减速,止步。一直到若干个月后重新启动。 但您见过刹车刹到倒车么,没有。 (yevon_ou@163.com,2017年3月18日午) [1] 俗称:印钞 [2] 《北京石家庄广州郑州4城同日出台限购半月内16城加码》http://www.bosidata.com/news/F743827XU3.html |
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