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如果文件最终通过审批,沈阳限购范围将扩大至三环内及浑南全域(不包含沈抚新城),网传文件中限购不包括二手房和商业。那么对于各区而言,主城受影响无疑是最大的,还有则是浑南区域,而如主城的皇姑三环外(北皇姑)板块则会躲过本次限购。沈阳这些区域可以将限购看成是“利好”的,有可能是苏家屯、沈北两区了,其中有可能借此时机“一飞冲天”的,将是苏家屯东部区域,包括会展板块。
值得关注的是,传闻中限购范围虽然是浑南全域,但不包括沈抚新城。而从沈抚新城官方发布的规划来看,包括棋盘山国际风景旅游开发区203平方公里和东陵区132.54平方公里均属于沈抚新城规划内,这一区域也将是浑南唯一“幸免”的版块。
无影响区域:和平、沈河
和平、沈河两区在第一轮限购出台之际就已经被套上了“紧箍咒”,范围扩大至三环内,对于这两个区域而言,政策没有任何变化,自然不会产生进一步的影响。
影响较小区域:皇姑
对于皇姑区而言,即使限购扩大影响也十分有限,是因为皇姑区几乎是“无房可卖”。多年来,皇姑区传统老城范围内的在售新盘都是“屈指可数”,目前来看,即使限购扩大至三环内,皇姑区也只有老城会被纳入限购范围内,而老城内只有大都会公元、金地名著、雷凯铂院等寥寥几个纯新盘处于销售期,此外华润、中海、乐天、中粮、泰和龙庭等项目去化均已过半,即使限购,影响也十分有限。
相对的,皇姑区纯新盘基本集中在北皇姑版块,这一区域恰好处于三环旁,即使限购政策真的出台,也不会被纳入限购范围,相反部分此前就曾感觉皇姑品质新盘少的“皇粉”们,在限购政策的提醒下,必然再次关注北皇姑区域,而区域内恰好有美的瀚悦府将于近期内开盘,还有华润翡翠城即将加推新品,正可谓是“瞌睡时来了枕头”。
影响较大区域:浑南、铁西、大东、于洪
如果传闻属实,那么受影响最大的将是浑南区,甚至更具体的来讲,影响最大的将是浑南三环外新市府区域。
浑南虽然一直在“被限”范围内,但一直是三环内限购,浑南最为火爆的新市府板块并不在限购范围内,这也让沈阳大批资金集中到了这一板块,一旦限购范围扩大那么浑南“随便买”的状态显然要被“终结”,很多计划在今年8、9月份开盘的纯新盘或将受到冲击,导致首开无法达到预期目标。
更重要的是,新市府版块在2018年处于刚刚起步状态,是浑南上升期的“风向标”,很多人对该板块的定位都是“买预期”,一旦政策“踩刹车”,将影响人们对新市府未来预期的判断,也必然会影响版块持续“吸金”的能力。
其次,受影响较大的将是铁西区。铁西区2017年就是“出地大户”,也是2018年新盘最为集中的区域之一,仅上半年,新定名的项目就接近10个,其中地处三环内的项目超过8个,一旦遭遇限购,结合项目的土地价格及未来售价、定位,所受影响可想而知。
于洪区所受影响几乎要比铁西区还大,毕竟于洪区作为近几年才崛起的“新城”,新盘非常密集,且于洪新城、北于洪两大板块仅上半年亮相的纯新项目就多达6个,8、9月份,还将有项目即将开盘,一旦限购范围扩大至三环内的消息属实,那么这一批纯新盘都将受到不同程度的影响。
尤其是于洪新城、北于洪、丁香湖三大板块,此前丁香湖刚刚拍出一宗热地,正是版块起势之际,一旦与限购“相遇”,那么影响可想而知。同样,于洪新城聚集了多个即将开盘的纯新项目,且多为品牌房企,蓄势待发,更有很多周边项目封盘待涨,一旦“被限”,影响甚大。
与铁西、浑南相比,大东区所受影响并没有那么大,毕竟大东与皇姑一样处于“无房可卖”的阶段。但需要注意的是,与皇姑区新盘集中在三环外不同,大东区新盘基本集中在二三环之间的大东新城范围内,而这一区域恰好在三环范围内,而且多数项目定位于改善型产品上,如果限购范围扩大,或是限购要求提升,该区域极有可能受到影响。
限购或成“利好”区域:苏家屯、沈北
事实上,如果这版限购消息最终正式发布,那么最为欢欣鼓舞的,应该是苏家屯东部区域。苏家屯东部板块是沈阳“自贸区试验片区”的一部分,本身就可以享受自贸区的各种政策利好,又临近浑南新市府、长白等热门板块,本身就是“隐形热门”区。一旦限购扩大至浑南全域,那么也就意味着因为“受限”而外溢的客群首先将被挤压到苏家屯版块,可以说这也是苏家屯版块崛起的一个关键契机。
最后一个可以将限购看成是“利好”的区域,也许就是沈北了。近几个月以来,沈北可谓是几大城区内“量价齐升”的典型区域了,不仅刚需被挤压到该区域,而且受限购等政策影响,许多投资的资金也开始向沈北倾斜,在前一轮限购的影响下,沈北已经经历了一轮“量价齐升”,如果新一轮的限购政策仍将沈北列为“政策外”,那么沈北很有可能在短期内迎来下一轮“量价齐升”。
整体来看,一旦限购范围扩大至三环内及浑南全运的消息获批,那么沈阳将可能再次出现一轮短暂“抛物线式”的波动。
也就是,在政策征集意见稿出台之际,三环内、新市府版块将迎来一波销售高潮,而在限购政策尘埃落定后,不在限购范围内的区域将迎来新一轮的涨价潮。其中,苏家屯东部与浑南、长白交汇的区域将成为全市新焦点,房价、销量均有可能进一步提升,甚至一跃成为沈阳下一个均价“万元级”的版块,甚至部分高品质产品达到1.5万也非不可能。
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