“零首付流派”划算,还是“笋盘流”划算。
第一种办法,是“杠杆最大化”。第二种办法,是笋盘压价。净支出只有800W。这二种方法的盈亏平衡点在哪里。哪一个因素,对收益影响最大。
月数 | 月供 | 剩余贷款 |
0 | 0 | -10000000 |
1 | -68169 | -9976748 |
2 | -68169 | -9953391 |
3 | -68169 | -9929929 |
... | ... | ... |
零首付流派,其实并不是零现金。
月数 | 月供 | 剩余贷款 |
0 | 0 | -10000000 |
1 | -68169 | -9976748 |
2 | -68169 | -9953391 |
3 | -68169 | -9929929 |
... | ... | ... |
月份 | 现金流 | 现金流 | 现金流 |
0 | 0 | 0 | 0 |
1 | -68169 | -68169 | -68169 |
2 | -68169 | -68169 | -68169 |
3 | -68169 | -68169 | -68169 |
4 | -68169 | -68169 | -68169 |
5 | -68169 | -68169 | -68169 |
33 | -68169 | -68169 | -68169 |
34 | -68169 | -68169 | -68169 |
35 | -68169 | -68169 | -68169 |
36 | -68169 | -68169 | -68169 |
年末负债 | -9093643 | -9093643 | -9093643 |
期末估值: | 9500000 | 12000000 | 15000000 |
售房所得: | 406357 | 2906357 | 5906357 |
净收益: | -2047725 | 452275 | 3452275 |
IRR月: | -14.32% | 0.90% | 4.33% |
IRR年: | -84.35% | 11.29% | 66.22% |
咦,似乎也不高啊?
月份 | 现金流 | 现金流 | 现金流 |
0 | -4000000 | -4000000 | -4000000 |
1 | -27268 | -27268 | -27268 |
2 | -27268 | -27268 | -27268 |
3 | -27268 | -27268 | -27268 |
4 | -27268 | -27268 | -27268 |
5 | -27268 | -27268 | -27268 |
33 | -27268 | -27268 | -27268 |
34 | -27268 | -27268 | -27268 |
35 | -27268 | -27268 | -27268 |
36 | -27268 | -27268 | -27268 |
年末负债 | -3637457 | -3637457 | -3637457 |
期末估值: | 9000000 | 12000000 | 15000000 |
售房所得: | 5362543 | 8362543 | 11362543 |
净收益: | 380910 | 3380910 | 6380910 |
IRR月: | 0.22% | 1.54% | 2.45% |
IRR年: | 2.68% | 20.14% | 33.63% |
三年涨+40%,或者五年涨+64%以上,则笋盘流被“零首付流”收益超出。
如果你追求短期快涨,大涨前夜。则应该追求杠杆。如果你持有时间较长,则应该追求笋盘。
蓝色水库:亲,我有一个问题咨询你。蓝色水库:同一个小区有二种车位,一个价格16W。一个价格32W,但可以贷款50%。请问哪种好。Yevon_ou:…………
譬如说,一个人有2000W净资产。然后他跑到CQ,全款“零首付”买了一套房子。你说他“风险”么。CQ人都要吓傻掉了。日夜担心。但是你说“安全”么,对于一个有2000W净资产的人来说,多加一套80W的房子,算什么风险。哪怕他少付了24W首付,说不定他自己的主力仓位。三个月月供就十几万了呢。这半年下来,总负债还是减少的呢。
你看到的全力一刀,其实并不是全力一刀
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