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抱歉,我看不到“新城”的未来
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作者:
水库2019
时间:
2019-3-12 21:16
标题:
抱歉,我看不到“新城”的未来
先说结论:
但凡是「隔空造城」的新区,都不是好的投资目标。
1.
设想一种情况,
一座城市A区,有完善的地铁、写字楼、商场、医院、学校 —— 这些,都是过去十几年积累的结果,
因而聚集了大量的企业和人口。
现在政府大笔一挥,要在几十公里开外的B区开发一个新城,并计划着有大量的人口和产业搬过去,
通常规格还很高,动不动就国家级新区。
是不是很眼熟?
我们看现在许多新城、新区,就是这种模式。
典型的比如天津的滨海新区,宁波的杭州湾新区,—— 因为靠近发达城市,这两个概念炒的比较火,
还有一些可能大家比较陌生,
比如贵安新区、兰州新区,都是国家级新区哦,想不到吧?
2.
不看好这类新区,原因也很简单:
造新区成本高,收益低,周期长,极不划算。
一座新区要建起来,需要有公路、排水、绿化、环卫、电力、燃气、通讯等等各种基础设施,
基础设施建成之后,还需要有医院、学校、企业来吸引人口,
补贴是必须要有的 —— 不然,人家为什么要来这种鸟不拉屎的地方呢?
而所有这些,都非常非常的昂贵。
以今天的物价算,打造一座新城、一个新区,投入成本动辄以万亿计。
但是钱并不会从天上掉下来。
只能卖地。
但现实是,靠卖地,根本收不回成本啊。
2018年,卖地赚钱最多的城市杭州,土地出让金共计2443亿元,
万亿投资打造滨海新区的天津,则是1069亿元。
也就是说,整个市几年的卖地收入,不够填一个新区的窟窿…
3.
隔空造城,成本如此之高,回报如此缓慢,以至于如果没有国家意志,几乎不可能成功。
在长达十几年甚至几十年的周期里,一直投入一直亏损,任谁也吃不消啊...
截至目前,最成功的浦东新区,是中央全力支持的结果,
并且它背靠的上海,可是(1990年)全国最发达的城市。
即便如此地利人和,浦东新区也是发展了将近30年才有今天的成就。
而现在,除了雄安新区,
恐怕再没有一个新区能调动国家层面的力量,能得到中央爸爸数十年如一日不计成本投资。
况且连雄安新区,不也是「千年大计」么。
可以说,这些远离市中心、几乎接近"飞地"状态的的新区,
等发展起来,基本都是「有生之年」的故事了…
4.
当然,相对靠近市中心的新区,算正面案例。
比如成都的天府新区。
天府新区到成都市中心(天府广场)大约20公里,有点远,但好在跟主城区并没有明显的割裂带。
只要再推进几年,基本就能和主城区融为一体。
以下是同一比例尺下的天府新区和滨海新区:
(天府新区到市中心20km,基本已连接主城)
(滨海新区到市中心,中间接近40km的割裂带)
—— 20km,可以作为一个临界点。
到市中心距离低于这个临界点的新区,基本发展还不错,
比如重庆的两江新区、郑州的郑东新区、沈阳的浑南新区、济南的唐冶新区等,
到市中心的距离基本都控制在15km以内。
这类新区,其实可以看作主城区由边缘向外的延伸,
不管是基础建设,还是吸引人口、打造产业,成本都会更低,而且容易利用城区边缘人口形成规模效应,
因而可以更快更好的发展起来。
5.
总结一下。
在新区规划中,沿着现有的城区逐步往外扩建,也就是被很多人诟病的“摊大饼”,
才是更符合经济规律的发展模式。
而不是另立山头,去几十公里之外造一座新城。
浦东新区,包括深圳特区,很大程度上是时代的产物,
我并不认为这样的「奇迹」会复制许多次。
即使中国是“基建狂魔”,也只会集中力量造一座城,
而绝不会集中力量造每一座城。
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