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2019,正在成为新一轮楼市周期的起点
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作者:
水库2019
时间:
2019-5-1 09:01
标题:
2019,正在成为新一轮楼市周期的起点
不知不觉,楼市金三银四已经差不多走完了。
之前一直说楼市会有回暖,现在我是真真切切感受到热度。
这两个月,我们工作室的定制购房服务业务量不断创新高,自己一直关心的几个新盘卖的也都不错。我抽空去了几个二线城市踩盘,也发现各地市场的确比预想中的要好一些。
从去年开始,我就一直对楼市很乐观,现在的行情基本验证了之前的判断。
楼市的舞步总是有自己的节奏。它从不愿被打扰,更希望你跟上它。
而我们要做的,就是在一旁静静看着,找到合适的时候加入进去。
所以这几天,我又花了些心思研究下市场走势,分享给大家。
01
第一个想聊的是宏观大面上的感受。
大家应该或多或少都有些察觉,一季度经济在变好,金融在宽松。
的确是这样。从数据层面来看,像GDP、M2、还有固定资产投资这些关键指标都已经反转了。之前两年一直下降的数字,现在开始转增了。
基本可以确定,中国经济在2019年一季度见底了。
其实我看到这个结果,心里多少是有些矛盾的,并不完全是高兴。
一方面,经济变好,让大家更有钱一些,情绪更乐观一些,这个对买房子是好事。
只不过我更担心的是经济变好,短期对房地产的支持力度就会下来。
最近十年里,房产表现最好的年度,从来都不是在经济上行期,而是在经济下滑中诞生的。
果不其然,4月份开始,很多房产的调控政策又开始收紧。房住不炒被重新拿出来,国管公积金变严格了,长沙的二套房契税上调。
当房产变得不那么被需要,那自然会面临一些打压。
我们享受过前两年经济下滑给到楼市的刺激,也要接受这两年经济回暖带来的房价平淡。
今年房价不会大涨,因为还没到需要它大涨的时候。
不过没关系,这么多年楼市沉浮,让我习惯了这种进二退一的节奏。
大家又不是炒房,买下来慢慢等就是了。
02
说完了宏观,我们再来看看金融市场。
明眼人都能看出,今年政策发力的重心在股市,而非楼市。
年初到现在的股市大涨,还是让我有些意外。
作为金融人士,我一直不看好中国股市。本质是因为它羸弱的基本面,实在让我看不到愿意把钱投入的理由。
如果你稍微了解一些财务分析,你会知道中国股市现阶段的公司财报,是根本不能和成熟市场比较的。市净率、市盈率、现金分红,统统不够看。
但是,股市要上科创板,要有注册制,必须要有一轮大行情。所以我们看到了监管新领导上台之后,一波波利好成就了人造牛市。
人造牛市也是牛市,股市今年大行情已成必然。
我相信,楼市也能从中受益。
我历来不认为股市和楼市是跷跷板,必须你高我低。我更看好股市和楼市之间的大类资产轮动关系。
就像楼市里有一二三四线城市轮动和城市内的板块轮动规律一样,股市的赚钱效应和热钱也会在股票牛市顶点半年后,逐渐轮动到楼市里来。
因为大家炒股,说到底就是为了买套更好的房子。
那些股票里赚钱的朋友们,我们楼市里见。
03
讲完了大势,再给大家说说我在各个城市看到的情况。
最近几个月,因为工作关系,我去了不少二线城市。
一下火车飞机,坐上出租车,我就拿出手机,打开绿中介app,一边看着两旁街景,一边对照着房价。
说实话,看完给我的直观感受是,二线城市房价真的不便宜了。
我在南京新街口,路过那些破旧的老房,都要4到5万。如果跑去河西,单价都是5万,你要住上漂亮的大宅,那就直接上7万。在杭州的钱江新城,我看到的漂亮次新,均价也是动辄7万左右。即便跑到西安近郊的曲江,竟然也有单价5万的房子在卖。
关键是,这些房子都是有成交的,说明当地人是认这个价的。
原本我去年对二线城市的整体估计是,应该会比北京、上海的房价回撤地更多,挤掉多余的水分。
但我最近慢慢发现,很多二线城市的房价是有跌过,但跌的没有想象中那么多。即便是杭州、南京、苏州这样调整了一年多的城市,核心区的房价依然在5万+。
微博有个帖子:谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两小时,把房子买在了上海。
看到最近的苏州园区土拍3万起的楼板价,我还真不觉得这是个段子。
当一线城市打开房价天际线的时候,二线城市没有选择把一线城市拉回地面,而是跟着一起飞了起来,填补了房价真空。
04
很多人没意识到的是,经过这一轮完整的上涨回撤周期,价格反复夯实之后,不知不觉中,中国大城市房价的梯度级差已经形成:
一线城市核心区房价8万领衔;强二线城市房价5万,比如南京、杭州、厦门、苏州等;普通二线城市房价3万到2万左右,比如武汉、成都、重庆、合肥等;三、四线城市1万左右。
这样一个价格分布,你可以说,是二三四线城市支撑起一线的房价。也可以说,是一线城市拉动二三四线的房价。
但如果大家仔细看的话,会发现这其实是一个严格的相对定价表。
城市能级向下一级,房价打6折,而同一能级的城市之间,房价价差维持在1万以内。
这意味着,中国大城市房价版图已经基本构建完毕,未来单个城市的房价不光是由所在城市的政策、基本面决定的,也是要放在全国视野下来通盘考虑的。
当一个城市房价回撤之后,大家会以对标城市的房价对它重新认定,反而收缩了它的调整空间。上海的房价如果大跌的话,除非北京和深圳一起跌,否则资金就会从北京和深圳过来抄底套利。
未来,全国房价共进退。
05
最后和大家说说我看到的政策面情况。
之前几年一直在说的房地产长效机制,最近终于搞明白了,指的就是一城一策。
未来房地产的调控更多地侧重地方政府的微观调整,而中央只是提供宏观把握和考核督办的作用。
也就是说,以后一个城市的房价牛市起点,大部分是由地方政府说了算。
像上海这样的全国金融中心,基本面是非常好的,房价有上涨的底层动力。但它是超一线城市,要给全国做出表率,所以现阶段自然会对楼市多几分压制。将来一旦有放松,就是全面开花。
再来看杭州,因为有大量基建,非常依赖于卖地,天生的有给楼市放松的冲动,这个看看杭州急迫地放开落户和土拍不停供应优质地块就知道了。
而长沙也在搞基建,但土地财政依赖不高,而且有低房价偏好,所以不停出政策,房价往死里压。面对这种,我只能说长沙潜力很大。
我自己对一个城市的长远房价判断,就是重点观察当地的人口结构、土地财政和房价偏好。只要把握好这三个点,结果就不会太差。
06
我们就着政策面再往下说。
很多朋友会来问什么时候会有下一轮大涨?
我们之前给过结论是今年是房价底部,但要说什么时候大涨这个很难判断。
因为底部是由刚需决定的,有成交量放大就行了。而房价涨不涨这个看政策,而我的确不知道什么时候会放松政策。
但是很多时候我们并不需要预测政策,预测也不准。我们要做的是观察,观察二三四线楼市政策放松就行了。
在牛市上升期的时候,调控政策收紧,比如限购、限贷升级,是从一线城市先开始的,然后慢慢在二三四线跟进。
到了静淡市的时候,未来要放松政策,是从三四线城市放松,然后是二线跟进,一线城市最后落地。等到一线城市放松之后,就是一轮轮轰轰烈烈的大牛市。
过去两轮房产周期,都完美验证了前述过程。
而现在的情况是,二线城市政策放松还没动起来,离大涨还很远。
有了这样一个大的判断,大家心里可以更平和一些。
07
最后的最后聊几句我内心的想法。
有很多迹象表明,2019年正在成为新一轮楼市周期的起点。
这样的说法,不是要给大家很高的预期。而是想和大家说,现在的楼市已经翻篇了,走入一个新的循环之中。
今年在数据上来看,并不是特别惊艳,房价会稳中回升。毕竟是长效机制第一年,是新周期的开始。
但是现在的确是非常好的买房时机。
最棒的机会,往往就是出现在当下这种模棱两可,似是而非的暧昧阶段。
不管你打不打算买房,都不应离开这个市场,而是要持续关注。
今天楼市里的这些摸样,我在5年前、10年前都看到过。
我相信,历史不会重演,却会押韵。
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