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在最贵的房子里,买套最小的
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作者:
水库2019
时间:
2019-5-17 10:02
标题:
在最贵的房子里,买套最小的
1.
上月在珠海考察时看了横琴几个项目,刚好可以作为素材出一道题:
项目A、B,均价4.2万,是横琴住宅的普通水准,
户型有40多平的开间、45平左右的一居室、70 - 89平的二居室,90平以上的三居室;
项目C,有更完善的配套、更好的小区环境和物业管理、更高质量的建筑标准...
是整个横琴最高端的小区之一,均价5万+,
户型有69平的二居室和100平左右的三居室。
问:从投资的角度,这三个项目应该如何选择户型/面积?
2.
我的建议是:
项目A、B,买40平的开间或45平的一居室;
项目C,买100平的三居。
这里面有个关键的点:
不同的住房产品,面对的受众是不同的。
先说A和B。
这两个项目均价相对较低、定位是普通刚需,在选择户型时就必须考虑未来刚需的需求,
他们最大的需求是什么呢?
是总价低。
绝大部分的刚需,都是咬着牙上车,他们能承受的总价是有限度的。
在「总价天花板」的限制下,刚需只能选择小户型的房子,
—— 这也是为什么在高房价的一二线城市,小户型单价高过大户型许多的原因。
供需关系更加紧张,自然就会产生溢价。
(北京某小区不同户型报价)
因此,定位刚需的项目,总价越低,未来的接盘者越多,对投资者越有利。
另外,小户型的租售比往往更高,也是一个加分项。
3.
除了小户型溢价,市场上还同时存在着另一种情况:
在一些高端小区里,小户型的溢价减弱,甚至溢价开始出现在大户型身上,
小区越高端,这个情况越明显。
比如深圳的豪宅深圳湾一号,面积越大,单价反而越高。
再比如之前提到的北京某个以改善大户型为主的高端住宅「新世界家园」,
价格分布大概是这样的:
130平以下的,单价10 - 12万;
170平左右的,单价13万+;
200平米+的,单价13万+。
也是面积越大,单价越高。
另外,我选了一个样本来评估改善/高端盘中不同面积段的涨幅和成交量:
(点击可看大图)
注:时间点截取2015年末至今,参考链家数据手动统计,可能存在误差。
可以看出,
150 - 200平的大户型,涨幅以微弱优势跑赢了75平小户型,在成交量上则遥遥领先;
排除掉可能存在的统计误差,我们至少可以认为:
高端小区中的大户型,与同小区的小户型相比,在涨幅和流动性上表现并不差,
甚至还可能会有一定优势。
这是符合逻辑的:
所有的房产投资,最终必须要有一个「实际居住」的买家来接盘,
而在一个高端住宅小区买房住的,最有可能是什么人?
当然是有钱人啊。
有钱人会去住一套紧紧巴巴的二室一厅吗?
项目C的情况与此类似:
作为整个横琴最高端的住宅之一,将来买在这里居住的,必然是有钱人居多,
那现在投资,就必须选最大最好的户型,将来才有人接盘啊!
4.
总结划重点:
在买一套房之前,一定要先想清楚未来的买家是什么人群,
选择的户型面积一定要符合人群定位。
具体来说就是,
如果预算有限,就乖乖买最刚需的小区中总价最低的户型(小到畸形的学区房除外),
这种房受众群体足够大、接盘者足够多,是市面上最主流的产品,
可能收益一般,但至少不会出岔子。
—— 主流,意味着更好的变现能力,更短的成交周期和更大的定价权。
若想买高端住宅甚至豪宅,就买大户型,千万别扭扭捏捏小家子气...
不过据我了解,项目C中卖的最好的产品,却恰恰是69平的小户型,
很大一部分,都是被外地投资客买走的。
嗯...好吧...
在一个改善/高端/豪宅的小区里投资小户型,这就是典型的「定位错配」,
将来转手时,极有可能遇到「刚需买不起、有钱人看不上」的尴尬局面。
5.
最后补充一点。
除一小部分小区外,目前很多偏高端楼盘仍然处于「小户型溢价」的状态,
包括前面提到的横琴的项目C,69平的户型单价要高于100平户型单价。
这里面其实就存在结构性机会:
从逻辑和趋势上来看,高端项目的大户型应该是有溢价的,至少可以追平小户型;
而现状则是,许多高端小区大户型的单价,却仍然明显低于小户型。
—— 现价低、预期高,可以低买高卖,适合投资。
专业炒房群体中有一个流派叫做“大面积低单价”,就是专门选择这样的大面积标的物,
他们相信总有一天,大面积的单价会反超小面积。
只不过,这种投资模式对资金量要求比较高,而且极度牺牲流动性,
不一定合适普通玩家...
ps,
话说回来,确实有一批人比较热衷于买最高端的小区里的最小户型,
目的是为了「用最少的钱跟富豪做邻居」。
这个做法,就见仁见智了。
不知道现实中这种人多不多,如果数量足的话,豪宅的小户型也是可以投资的嘛...
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