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标题: 疯了！地王之城，再次新高#X5038 [打印本页]

作者: kai 时间: 2024-8-12 07:02
标题: 疯了！地王之城，再次新高#X5038

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▲摄图：徐汇区西岸金融城

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这一年，有数据显示全国共诞生了350个地王项目。举国上下，人们欢呼雀跃，各地地王频出之时，也就意味着资产价格正在开启牛市2.0。

果不其然，此后的房地产市场，再次飙升。

▲来源：公开数据；
四年后，上海的房价已经涨得让工薪阶级望尘莫及。
彼时，长三角、珠三角、京津冀、成渝都市圈的地产商们依旧在加速跑马圈地，地产商们秉持着手中有地，心中不慌的金科玉律，纷纷选择囤地。
在恒大还没暴雷之前，排名越靠前的企业，拿地越猛，头部恒大、碧桂园与万科均如此。
同时间，二梯队的房企也在拼命往上卷，三百亿规模的企业，提出要在未来5年冲击千亿营收，千亿规模的企业更是雄心壮志要冲击3000亿。
房地产业高歌猛进，各家地产商认为，自己只有在第一阵营，才能活得滋润。
城市大量的土地在市场狂欢中被拍卖，直到这几年，土地供应减少，僧多粥少的局面下，无形中又再次推高了地价，催生了地王。
比如，香港怡和集团附属香港置地联合体，2020年以310.5亿元竞得徐汇滨江西岸金融港地块，刷新了中国大陆土地总价纪录。
2023年10月，中海+上海西岸开发联合体以240.16亿元拿下徐汇区龙华街道地块，成为年内上海总价“地王”。
今年，上海再次夺得全国地王之都。
但地王频出的背后，风云变幻、潮起潮落间，市场早已不是当年的模样。

来源：公开资料；整理：米宅
就拿这次上海土拍来讲，同一时期竞拍的还有另外四宗土地，分化非常严重。
徐汇滨江地块，吸引7组房企竞拍，自然是绝对的热门；虹口江湾地块，借着地理优势，也吸引了3组房企。
但外围区域，就惨淡了。浦东北蔡、奉贤新城、青浦福田路地块，都只有1家房企报名托底。
显然，开发商们对于郊区的土地，再也没有了曾经那份热情。

摄图：徐汇区西岸金融城

优质城市的优质地块因为其稀缺性，仍被市场高度关注着，但房地产市场的分化，早已拉开了序幕。
站在当下，房地产市场整体仍承受着一定压力，但“地王”的出现，似乎又在告诉市场，新一轮牛市正在开启。
真是这样吗？我并不这么认为。
资本对于核心城市的优质市场依旧保持热情，这不假。但冷热不均的另一面，郊区地块正在加速分化，很多地块拍不出去，很多郊区二手房成交量大幅下滑，聪明的房东们正在紧急抛售置换核心地段的优质资产，这也是事实。新周期下，和2016年的涨价去库存逻辑早已发生了翻天覆地的变化。
曾经我们处在增量阶段，需求大而供给不足。
但眼下存量博弈更多考验的是投资人眼光，不管是自住还是投资挑选难度都越来越大。开发商早已变了思路，从以前的疯狂圈地，到如今只认高品质的土地资源，有眼光的人对未来房价的走向更多的是结构性乐观，而不是过去那样盲目看涨。
因此，在楼市加速分化之下，不得不提醒，如果你是考虑投资，“地王”项目恐怕不是那么容易触碰。
地王项目由于进入市场价格太高，透支了预期，升值空间小。早在2019年，合肥就有过19个地王项目，最终的结果是10个盘亏本卖，这些可作为前车之鉴参考。
当然，如果你是自住，那思考维度又不一样。
但，势永远在前。就像赤壁之战时，曹操挥师南下，铁索连舟，气势磅礴，意图一举征服江东。然而，长江的风变幻莫测，东吴火攻突如其来，曹操的船队在火海中化为灰烬，最终只得黯然退走华容道，曹操在逆势之下，吃了败仗。
中国房地产也是如此，经历了30多年的风风雨雨，地产行业已沦为少数巨头的竞技场。
此刻，风向正在改变。正如当年香港恒隆地产董事长陈启宗所言"过去，当人们购买土地时，我们会向他们表示祝贺。但现在，对于那些购买高价土地的人，我们可能要对他们说'节哀'。"
作为投资者或购房者，不能再盲目看涨，而是去拥抱核心资产。一定要清醒的认知到，顺“势”方能避坑，否则大半辈子的积蓄，下一次走华容道的恐怕就是自己。

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