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标题: 【炒楼秘籍】节选 ---- 粉耳朵 [打印本页]

作者: yevon_ou 时间: 2017-2-1 08:06
标题: 【炒楼秘籍】节选 ---- 粉耳朵
今年前六个月，财政崩溃得都十分恶劣严重。写书的事进度缓慢，遥遥无期。正好看见有人问了，贴二节上来看看。

第八节粉耳朵

很多人有一个毛病。今天你和他说“砖本位”，纸币要贬值的，买楼才能保值增值。
他说好好好，每一句话都听见了。

你信他走上正轨了，过二天就去买房了。
可三天之后，你看见他，他还在哪里犹犹豫豫。问他为什么，说“我新看了一篇首席经济学家的分析，说美国QE退出，中国清理地方债，日本要大选，房价一定会大跌”。
这是什么症状呢，这种症状叫做“粉耳朵”。

你打开电视机，去看《第一财经》，每天都有股市分析。
每一天的股评家，都会列出今天的利好和利空。
利好是什么，政府又推出刺激政策，新能源光伏产业计划，企业配股或者并购。
利空是什么，财政紧缩加息，清理地方债，房地产泡沫，美国叉叉叉。
然后，然后结论呢。
结论是既有多，也有空。

以上均属是放屁。
你去找任何一个市场，任何一个时间段。你永远可以列出利好和利空消息。永远都有正负。
我们见过太多的人，在那里犹豫彷徨。是买涨还是买跌呢，饱受煎熬。
他们最希望的是，100%全是好消息，那肯定大着胆子买涨。可是只要下单前的前一秒，有1%的坏消息，99%他们也不敢下掷。

这种症状，叫做“粉耳朵”。
粉耳朵的特征，是低智人群，只擅长“定性”分析，而无力作“定量分析”。

这种症状很容易理解。你只能够做“定性”分析，那注定你最终不能做任何决定。

譬如说，美国即将推出QE，这势必将对全球的金融市场，股市楼市，造成难以想象的冲击。请问该冲击是多少，楼市会因此下跌多少？
如果我回答是1%，那么，你还会担心 QE退出么？

又譬如说，中央清理地方债。贪官们纷纷在抛盘了，据说北京贪官都已经几十套，几百套在抛。请问，这会导致楼下下跌多少。
如果我回到是0.1%，那么，你还会相信CCAV么。

“粉耳朵”的关键，是要从定性分析，进化到定量分析。
有了定量分析，你就有自己的主见了。就能沉着自信，就能分清信息和噪音。精细度越高，则判断越准确。

“定量分析”的能力如何学习？只能靠大量的阅读和思考，一个人的学识能力越高，他越是能够定量分析。
如果你看到某人捧着股市时报惴惴不安。掏出小本本，记下他是菜鸟。

第九节房贷利率精算法

如果加息了，房价要跌多少？

加息了，对应着房价下跌。这几乎是舆论媒体的“共识”了。
当2005~2006年，宏观调控最甚嚣尘上的时候，央行加息0.25%，引发了一片欢呼。文科生小编弹冠相庆，这下子，房子少说怎么也得跌20~30%吧。

许多本来想买房子的人，因此也停止了购房步伐。央行加息了，房价一定要跌。这是特大利空！粉耳朵产生效应了。
请问，央行加息0.25%，房价应该跌多少。
如果央行累叠加息，加十个0.25%，将房贷利率从5.25%一路拉高到7.75%，请问房价应该跌多少。
我们可以观察到一个现象。凡是文科生主编的楼市分析，必然充满了煽情正义。而对于事实的分析，却一文不值。加息0.25%和加息0.29%，对他们来说没有任何区别。

假设一笔100W元的贷款，按照6.55%八五折标准贷款利率，月供6917.05元。
如果加息0.27%至6.82%，则加息后的月供是7047.69元。

这里牵涉到关键的一步。
如果我贷款98.14W元，在“加息”6.82%的利率下，我的月供也是6917.05元。

关于贷款，关于加息，完全可以精算的。
a) 在6.55%利率下，贷款100W元，月供6917.05元
b) 在6.82%利率下，贷款100W元，月供7047.69元
c) 在6.82%利率下，贷款98.14W元，月供6917.05元

可见，a和c是完全等价的。对于一个懵懂的家庭主妇，她每个月收到账单支付六千九，她甚至都不用搞清楚受付利率是多少！

“定量计算”，房贷和利率的关系，其实可以很清楚。
每加息0.27%，则贷款的“负担力”减少1.9%，原本可以100万元的贷款，加息之后，就只能够负担得起98.14W贷款。
粗略地看，就是“一比七”的关系。

这个表继续延续下去，大致上还是线形的。也就是加息0.27%，贷款能力跌1.9%
加息0.54%，贷款能力跌3.8%
加息0.81%，贷款能力跌5.7%
。。。。。
。。。
加息2.7%，贷款能力跌19.69%

请记住这个数字，“1:7”，这是房贷和利率的反应系数。央行如果加息0.27%，则乘法就是0.27%*7=1.9%。简直象蚊子肉一样细微。指望“加息跌房价”的可以歇歇了。

第九节等额本息与等额本金精算法

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