【杂谈】多军的PE 前几天某幸运女孩顺利上位,俘虏了多军一位扑克族。 我想说的是,这位女士知不知道她有多幸运,她买的是怎样一只股票。 一)多军的PE 假如你把多军看成一家公司,那么某人今年的盈利,就是P。 某人的总资产,就是E。 P/E,就是他的市盈率。 如果把某人看着一家上市公司,则P/E就是他的市盈率。那么,这只股票的PE市盈率究竟是多少,绩优股还是垃圾股呢。 前二天手贱,算了一下某人的PE。 答案令人大吃一惊,PE=4 二)范例 以一个典型的多军修真级为例。 资产1000W。 负债率20%,负债200W 净资产800W。 从2013年1月1日~2013年12月31日,假设在整个一年之中,楼市涨了15%。 那么他的净资产1150W。 负债190W,房租和工资每个月的投入,负债是不断减少的。新的负债率16.5% 净资产960W。 可见,800->960,他的净资产增加了20% 净资产增加20%是什么概念呢。 就是100元赢利20元。 PE=5 我们再来看一个模型。假设在2013年中,该多军还进行了买入。 一般情况下,我们假设买入的资产,占总资产10% 即原有10套,买入1N。 那么他买入这套100W的房子,贷款70W。首付也是借的,信用卡或者想办法的借款。 这样他的总资产=1150+100=1250W 负债190+100=290W,负债率23.2% 净资产960W 这个模型,和刚才的一样,也是净资产+20%,PE=5 唯一的区别是,他保持了杠杆率不要下坠。尽管这也是一个非常低的杠杆率。四博一都不到。 然后我们再看第三步的模型。产生了“交易性盈利”。 众所周知,多军的盈利分二块。一块是“持有性盈利”,一块是“交易性盈利”。 多军手里有大量的房产,大量的㎡。每年哪怕你什么事也不做,仅仅靠资产的自然升值,就有15%回报。 但是,另一方面。多军也不是人人都退休的。部分还在咬牙坚持2N,部分还在赚孙子的奶粉钱。 这样,由于多军本身的“无差别劳动”。劳动辛勤汗水换来无差别回报,多军的人力资源,可以帮我们找到笋盘,发掘商机,赚到角落里的钱。 和一般人想象的不一样,“交易性盈利”是小头。哪怕你号称啃到一套震古烁今的笋盘,他的贡献仍然是小头。因为你只动用了10%的头寸。 在这样的模型下,笋盘七折,假设100W的资金,买到了140W的房子。 则总资产:1290W 总负债:290W,(负债率22.5%) 净资产1000W 净资产增长25%,PE=4 三)PE的再计算 数字出来,似乎吓人一跳。 25%,应该没有这么强的增长呀。多军普遍,也没有每三年资产翻一翻的信心。 这个问题,可以反过来想。 一般标准的多军入场券,是七套房子2000W净资产(含父母自住)。 当年我们曾有过一个笑话:“你赚的第一个100W是哪一年,你第一次一年赚100W是哪一年”。 对于这样的笑话,多军一般都答不出。因为我们实在不知道每年赚多少。 但我们唯一知道的,多军基本上都是近十年赚出来的。如果你要达到2000W标准,那么你平均每年要赚多少? 简单地在Excel拉一个表格,假设从100W开始,等你赚到2000W,需要多少年。答案是16.43年
可见,如果按照20%的年复合增长速度。你1997年就要有100W本金。但1997年谁有100W本金?! 所以说,自古英雄出少年。幸运的新娘子,你不知道你俘获的是怎样一条大鱼。简直是金龟婿啊。 当然,如果展望未来的话。我们认为多军的速度会慢下来。 所有人,包括我本人,都不认为多军可以持续保持25%的复合增长速度。 其中一个原因,是因为宏观调控,房产逐渐“角质化”。谁说多军喜欢房价大涨的? “角质化”的意思,就是多军的资产逐渐沉淀。最终变成大堆大堆的房产,而不是充满活力的现金。 没有了现金,你就不能啃笋盘,没有“交易性盈利”。同时没有现金,你也不能扩大杠杆。最终负债率会跌到零。 对于“角质化”的多军,最终他们的财富。只能按照大市,“无笋盘无杠杆”地跟随大市上涨。也就是每年多15%的样子。PE=6 从长远来看,多军会从PE=4跌到PE=6,不知女孩子是否满意。 * 关于市盈率的解释,我有一篇《从A股市盈率11倍说起》可以参考。中国股市一样缺乏市盈率。 四)结语 前二天手贱,偷偷地估算某人身家。 经研究发现,不仅依靠负债数字,20~25%,可以快速估算出某人净资产。 而且你只要知道他去年赚了多少钱,乘上PE=4~5,也可以算出他的净资产。 (yevon_ou@163.com,2014年1月20日) |
参与人数 2 | 金钱 +13 | [url=]收起[/url]理由 |
shuisieg | + 3 | 貌似P是市值,E才是盈利 |
被忽悠的群众 | + 10 | 小本本 |
欢迎光临 水库论坛 (http://shuikuluntan.com.cn/) | Powered by Discuz! X3.2 |