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BJ刚刚查出来,jyd违规流入楼市的资金有3.7亿!比深圳上海和广州都要多好多倍。但实际上其他三个城市肯定比北京多啊。 特别是深圳,有银行放货的朋友跟我说,7成客户拿货款去买房了,查出来要抽贷的话,必然引发大跌,所以...... BJ因为查的真严,所以最近半个月,BJ市场的观望情绪确实是在加重,所以就导致龙头区域的业主也不敢再随意跳价了。 但实际上,BJ这一轮学区房和次新房没小Z,特别是海淀区的房子,最起码30%以上吧,现在 依然火热。 但是BJ这一轮核心地段的房价Z幅不如深圳和上海,所以如果横向对比的话,BJ还是低估的。 低估的价值如何才能填平呢? 大家知道这一轮房价上涨的动力就是来源于jyd的宽松,所以BJ后续能不能填平也取决于这个是不是会继续严打下去。 因为北京货款杠杆非常低,首付比例太高,如果jyd严打,资金曲线进不了楼市。 那市场以后就只能是一个慢牛的趋势,需求逐渐释放,房价缓慢上Z,因为北京调整了4年,相 当充分了,其实这样也更健康。深圳上海靠杠杆拉动,这一波Z的太吓人了。 BJ我也一样是建议买核心地段的核心资产,一定要跟着产业走。 未来西城的潜力估计不如海淀,因为IT高科技产业都在海淀,所以大家可以重点买海淀,海淀很像深圳的南山区,要知道金融产业已经没落了,很明显不如IT。 北五环IT企业多,西北旺新片区前景就很看好,南边亦庄IT企业多也不错,西边石景山我去看感觉也还算不错,但肯定不如北边。 总之,能买一线呢就买一线,但是现在一线已经是尾声了,所以今年的机会肯定是在二线。 到时候二线如果到尾声了,我还是建议你能套现就套现,来一线布局,但要想好,很多二线都会限售,不是想走就能走的。 长远还是一线最靠的住,毕竟中国的人口是往一线流,最好的产业也是在一线。 2二线城市 5、成都 高新区、天府新区这一轮据说已经Z了30%-50%,成都的上Z速度也是超出我预期 的,所以有时候市场热起来真的太快了,猝不及防。 成都想学深圳的二手房限价,所以市场会很害怕,需要先观望一下,看深圳房价是不是跌了, 短期二手房会停一停,如果发现没跌的话估计会继续Z。 倒挂的新房没关系,继续买。大家还可以去找找好的价值洼地,横向对比那些学区又好,片区不错的地段也会补Z。 现在成都调控之后,资金估计很快就会去隔壁CQ。 6、重庆 重庆每次比成都反映速度慢,成都Z差不多了,调控了,重庆就要启动了。 我原以为重庆要明年才能Z,但现在提前了,今年重庆行情会提前到来,但是重庆整体的供给量非常大,所以片区分化会很严重。 两江新区的照母山、中央公园这种片区肯定是最受欢迎的,重庆人喜欢买新房,新房肯定会Z, 但重庆因为供给量大,每次大Z完一波,二手房又要跌一点,所以对重庆的投资期望值倒是不要太大。 只是本地人不论刚需还是改善可以赶快买。 7、西安 西安已经连续Z了60个月了,但热量还没消退,因为新房和二手房的倒挂非常大,这样新房不可能退烧。 二手Z的多的主要是高新学区房,曲江二期次新房,依然是最核心地段,品种也是学区和次新, 这也是这一轮所有城市房价上Z的共同特征。 去年下半年以来到现在,涨幅大概是两三成吧,曲江品质好的次新房大概是三万多。 比如曲江的中海东郡,去年10月2房是2.5万/平米,今年3月成交价就是3.1万了,涨幅24%,不算大。2房从2.4万涨到3.4万,涨幅42%。 我看大多数高新区的房子是2万多吧,也还好。 住建部领导最近去了西安,所以调控很快就会到来,但能不能控住? 到时候看看调控政策是什么再说,我近期也会去西安调研。 核心区如果新房供给量很少的话,估计还是会有空间。 8、厦门 厦门现在主要是岛内的学区房Z的非常多,因为资源不均衡,最好的学区房都在岛内,没办法。 有些人说厦门房价太虚高了,工资又不高,哈哈你可能不知道,厦门房价从八百年前以来一直就很贵,均价是排在深圳上海北京之后的。 因为厦门的购买力来自闽南,学区房和次新房行情肯定是没走完的,岛内的房产还会持续上Z。 岛内Z多了后,也会传导一点到岛外的四个新区。 9、杭州、宁波、合肥 这三个城市已经大Z了,我为什么把他们三个放一起呢,因为这三个城市都特别会利用jyd放大杠杆炒作。 但是每次调控呢又总是不到位,想给自己留有余地,其实就是不想房价跌。 这些城市的新房继续买完全没问题,因为倒挂,二手房呢如果调控不控死,不降杠杆的话,也还是会继续Z,但是Z的越多,风险也累积的越大。 所以买这些城市,一定要算好自己的杠杆和月供能力。 毕竟杭州和宁波不像深圳一样长期存在供需矛盾,而且浙江的有钱人除了去杭州和宁波,他们还可以去上海。 当然核心地段相对来说还是比较抗跌的。 合肥今年的供给量特别短缺,而且又很会用杠杆,所以今年上Z压力还很大,后面要看调控怎 么调,供给量什么时候能加大,才能把市场预期拉下来。 合肥最好的肯定是数政务和滨湖,还有高新区。 10、苏州、南京、郑州、青岛、济南、武汉、福州、三亚 这些城市还没怎么Z,核心地段今年都会大Z,我就不分开一一详细说了,闭着眼睛买就行了。 上海大Z后,就会轮到苏州和南京了,苏州只会涨园区和高新区,南京未来最火的就是江北核心区。 郑州跌了三年,跌幅很深,今年供给量减少,需求集中释放,资金宽松,想不Z都难,重点买郑 东新区。 青岛真的是超出我预期,我以为要下半年才启动的,没想到3月就开始启动了,一个月不到Z了十多个点,后面还会继续Z,区域首选唠山。 济南现在据说也要抢房,但今年行情还远远没走完,重点历下和高新区。 武汉呢去年疫情影响经济受损严重,今年对楼市调控也会更宽裕,现在光谷 东片区已经Z了两成了,但还没到位,我之前就说过看好光谷片区,有的人还不服,这肯定是领 Z的地方。 福州学区房已经开Z两成了,但也没到位,行情继续,闽江两岸的品质次新房值得拥有。 三亚的购买力是来自全国,而且三亚也小,所以买三亚市区海景房也可以。 11、长沙、昆明、海口、南宁、贵阳、南昌、大连、天津 这些弱二线城市,今年也完全可以买了。 前天贵阳的粉丝跟我说,他们那今年都没跌了, 开始有启动迹象,我真的很惊讶,只感叹钱太多了压不住了。 昆明那边调整时间其实一年都还不到,但昆明的很多需求不仅仅是本地和本省的,很多也是来自外地的养老度假需求。还有海口也是,全国的人买。 我原来说热二线要明年,但现在主要是市场的热钱太多没地方去,所以今年这些弱二线估计都会提前启动。 所以如果想布局这些城市的现在也可以下手了。 当然大多数弱二线城市,除了本省的人,我一般不建议外地人去投,因为基数不高,其实赚也赚 不了太多,进出还很麻烦,还耽误你抄底好城市的机会,你如果有一线和强二线的名额,就不要考虑弱二线。 把天津划到弱二线确实委屈他了,但天津现在的经济走势确实不好,除了上三区的学区房看好外,外地人去买天津蹭高考的,也尽量买总价低的,顶多是买一百多万以下的房子。 沈阳我之前说过,今年供给量太大了,不过核心区如果没什么供给量的话,下半年行情也会提前启动。 北方其他省会城市,我基本都没有点名,是我对北方城市长远来说,确实不太看好,主要是经济下滑趋势难以改变,人口都在往南方流。 哈尔滨、呼和浩特、长春、石家庄这些城市你说完全不Z吗?核心地段也会z,但是除了本省要去上学或者去省城发展的买之外,对外地人来说毫无意义。 3总结 放水越多,马太效应越明显,就是穷人越穷,富人越富,因为富人本身有资产,只要贷款加杠杆去买房,就更加有累积效应,会有更多的机会获取更大的财富,而且富人赚钱的速度也远远快于穷人。 再加上现在限购,名额更加宝贵,比如过去手里有五套八套房刚需房的人,可能都会卖掉,再加杠杆,把他换成核心地段2套大平层,长期持有。 知道为什么这一轮一二线城市都是一些什么政务区、商务区、高新区、金融城、新区涨的多? 我以深圳为例说明你就清楚了,因为原因都一样。 深圳西部Z的最多,我今天在7个深圳粉丝群里问他们为什么买西部,是喜欢住呢,还是因为看Z才买。
总结有这么几个原因: 1、深圳产业发展一路向西,现在高端产业在西部,大部分人工作在西部。所以有条件能买得起西部,谁不想买离工作近的地方呢? 2、因为产业和高端收入人群都在西部,所以西部房价Z的最快!天天看着房子增值,就像人民币在对你召唤,西部机场天天飞行的飞机噪音都很好听了。 这又带动了中东部的高收入人群即使在东部工作,也会去买西部买房,以捍卫家庭资产保值增值。 3、西部大都是有钱人住的,是富人的象征,所以又会吸引全市的有钱人都想买到西部去,显示自己的身份地位和提高圈层。 4、西部供给量少,需求量大,供不应求的矛盾长期存在,所以如果不是资金链出现问题,也不会轻易抛售,卖了万一不跌怎么办,又担心买不回来。 就算短期跌了长期还是会涨回来,大不了暂时不卖了。而且卖了钱拿着干什么去?这都是个问题,毕竟长期钱都是贬值的,没几个人会卖房去炒股吧,除非是换房,换房也是换到更好的位置和房子。 而东部呢,产业偏弱,虽然配套都很好,住的是很舒服,但就是Z的慢,资产缩水了,心情也不 美丽,刚需买不起西部才被迫买东部,但凡有点条件的还是会换到西部去,东部是普通人的象征。 所以很多人因为长期看好西部,会趁着调整赶快卖了东部,在未来的调整期去西部抄底。 这就是为什么深圳二手房限价后,大Z的西部不跌,反而小涨的东部先跌为敬的逻辑。 别看郊区成交量大,但Z幅小。 知道为什么吗? 一是新房供给量大,盘子大,炒不动; 二是买郊区的都是刚需,刚需购买力太弱了,价格很敏感,高点就承受不了; 三是刚需群体永远都是最庞大的,所以成交量大很正常。 最后一个问题,很多人担心Z的多,未来调控后会不会跌起来也最多,像股市的抱团股一样大 跌? 首先,你要知道,调控不是为了让房价大跌,是为了让楼市更稳定健康。 其次,核心地段新房供给量本来就少,又不断有人想买入,所以片区供不应求;而边缘地段呢, 新房供给量多,买的是刚需为主,初期购买力弱,后面有点条件就想改善到好地段去,接盘的 永远都是没什么钱的刚需。 所以就算明年后年真有通胀来了,要加息,要下跌,也是核心地段更抗跌。 如果要买房,你最好的首选依然是核心地段。 就像股市一样的道理,茅台股虽然也跌,但比垃圾股还是更抗跌吧? 垃圾股以后很可能跌到几毛钱几分钱,但牛股只要盈利能力强,增长潜力大,哪怕短期调整,长期就还是涨的。 水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
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发表于 2021-4-18 08:16:16
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