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图片链接：https://www.sohu.com/picture/300332600
云南地形图，红颜色区域海拔均在1500米以上
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如果说想找找云南海拔相对低一点的地方，西双版纳低一些，冬季很暖和，傣族风情也很迷人，可是西双版纳不是省会城市，而是一个纯粹的旅游小城。 和北海、防城港、三亚、陵水、万宁等海南城市一样，西双版纳土著人口数量过低，就算大量的旅居人口引入，也无法孕育出旅游休闲等产业外的其他产业。
二）人口与产业 候鸟旅居老人能够带来大量的资本，买掉大量房子，发展房地产和旅游业，但是却无法提升一个城市的综合竞争力和产业竞争力，更不要说通过发展这种产业爆发进入一二线城市行列了。 近些年的明星城市，要么像成都、杭州，抓住金融、互联网与文创产业，要么像合肥、郑州、长沙，大力发展制造业，高新技术产业，西安、武汉也是多产业并进。 发展产业需要有广阔的人口腹地，城市也最好要是省会级别，具有虹吸人口的能力。 比如，海南就很缺人口腹地，海口作为海南省会，都只有二三百万人口，以至于还无法达到建设地铁的门槛。
这样的城市人口规模是无法吸引干事业的年轻人口涌入的，不要说金融和IT产业，连富士康等制造业都很难供养起来，城市的上限也就被锁死了。 除了攀枝花-西昌这个神奇的地方外，冬天暖和的地方均在北回归线以南，而在北回归线以南还能够有一定价值潜力的城市是不多的。 广东的粤港澳大湾区，有五个超级城市，广州、深圳、香港、东莞、佛山，这五个城市楼市早已鸡犬升天，连珠海这种人口规模很小的城市，价格也十分的昂贵。 惠州这种无地铁，无产业，仅仅是深圳睡城的城市，房价也不便宜。 因此，在华南地区，气候有一定优势，人口有一定腹地，是省会城市，能够开通地铁，房价还不高的城市，目前来看，综合性价比最高的，就是南宁。 气候上，南宁仅仅比北海，湛江，粤港澳大湾区和海南岛略冷。 人口上，南宁本身七普人口为874万，十年间增长208万，增长人数力压昆明。
图片链接-公众号：冲之星云
而广西全省更是有5000万人口的规模，且人口还在不断增长，广西人比较能生，全省人口较为年轻化，老龄化相对不突出，这决定了南宁能够吸的人口腹地和规模很大。 相比贵阳，南宁温暖不说，还比贵阳发展方向更明确，不是多中心发展。 气候优势、人口优势、规划优势，这三个优势构成了南宁长期发展向好的基础。
三）南宁楼市的周期 基本面分析头头是道，但是不谈价格就是耍流氓。 “南宁房价挺贵的，比贵阳贵不少，和重庆相比也不便宜，没什么性价比。” 你不要老是盯着龙头板块看啊，青秀区、五象湖各种2万+那的确是没啥特别的性价比。 尽管我认为五象湖的几个改善楼盘买了也不会站岗多久。 我们一一对比分析下： 比贵阳贵是没错，不过其实比贵阳贵不了多少。 南宁楼市有个和其他地方都不一样的地方：绿化阳台。
通常所说的阳台，是普通阳台，层高与室内层高一致，但签合同时，要计入一半的建筑面积。
绿化阳台，是以绿化为目的，需覆土种草验收，一般层高仅2.2米，比室内层高要矮，不计入建筑面积。 什么意思呢，南宁的房子赠送面积一般都特别大，送十几二十平米稀松平常，全靠这个绿化阳台的功劳。
尽管这个阳台层高和正常楼层不一样，但是架不住人家赠送面积大，所以得房率特别高。 贵阳一般三房两厅两卫怎么都得上95平米，90平米只能三房单卫，但是在南宁90平三房两卫到处都是，甚至85平、80平三房两厅两卫也很多。
南宁的绿化阳台户型，绿化阳台面积全赠送。
单靠这个，南宁和贵阳相比，价格就又拉近了不少，远没有看上去贵的那么多。
贵阳楼市当前也在调整期，其实也可以买。 只不过之前也说过，这个城市多中心发展的太厉害，本身这次七普600万人，被拉出来三四个大组团，地段价值被摊薄了，找不准规划方向容易掉坑里。 而且如此一来，带着绿化阳台的南宁和重庆相比也便宜了下来，毕竟重庆也是多中心发展的老手，和贵阳有的一拼。
而且重庆当前的新房价格其实已经不能看了，除了中心城区除了巴南之类的区域，其他区域还是要比南宁贵不少了。 不仅和贵阳、重庆比南宁不贵，而且南宁当前的楼市还在调整期。
除了个别热门楼盘外，大部分楼盘地销售并不顺利，还有很多陷入滞销困境，只能不断推出特价房，一口价等折扣，争相拉客户打价格战。 当前如果你去南宁买房，大部分楼盘的售楼处都比较冷清，兽兽态度好的不得了，顾客就是上帝的感觉。 楼市的调整期就是买入的窗口。
南宁楼市当前十分健康，租售比也比较良好，在城市价值不断兑现的档口，每一次调整都应该牢牢抓住，因为说不定什么时候南宁就会起飞。
四）南宁具体楼盘选筹 上一篇文章我们已经说过，南宁的未来在五象，那么具体买五象哪里更好呢？ 五象新区比较成熟的，价格也相对比较贵的总部基地、五象湖、蟠龙等板块也是有价值的，只不过性价比不高。 2万左右的价格虽然昂贵，但是俗话说，买贵不要紧，最怕的是买错。
可是买这里是不会买错的，这里就是南宁未来的中心，毋庸置疑，因此如果追求品质，地段，不追求短期内的涨幅，买来无妨。 如果我们发散开来，沿着城市开发的轴线向远一点的地方看的话，各个楼盘会更有性价比，升值潜力更大。 五象新区向东和向南有两条轴线： 向东的五象大道，下面是地铁4号线。 向南的平乐大道，下面是地铁3号线。 目前来看，这两个方向上，城市开发的战场触及到的刚需板块是：
向东的龙岗南，向南的五象南。 这两个板块分别是地铁四号线龙岗站以及未来规划的3号线延长线上。 这两个板块一直以来也是五象新区买房的最底层，被本地土著嫌弃，24k纯刚需才去看，供应量也很大，价格战打得不亦乐乎。 五象南主要是金科城、建工城等楼盘，龙岗南主要是中海哈罗学府，龙光玖悦府、银河江湾明珠，熙岸世家等楼盘。 这里有规划，有地铁，全新的城市界面，又处于城市发展的轴线上，未来不可限量，当前的冷清与价格战是暂时的，正好是一个买入的窗口期。 鉴于南宁具有相对良好的城市基本面，这个窗口期是会随时关闭的，想去的朋友可以尽快去看看了。 水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
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发表于 2021-6-22 08:34:25
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