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2、日本房屋空置率13.8%，创历史新高，空置房屋数量达到899万套，除去出租后的房屋，完全空置房屋高达385万套。自2003年以来，二十年里增加了1.8倍。
899万套放在中国不叫回事，但对于1.24亿人口的日本来说，还是比较夸张的。按照一套房三个人住，相当于空置了2697万人口的居住面积。
日本高度城镇化，人口又持续下行，房屋空置很正常。
房子多，人少，房价理应是断崖下跌的，但我们再来看第三个数据：
数据显示，从2012年“安倍经济学”推出为起点，日本各大主要城市楼市价格开启了一轮长期上涨行情，并在进入2023年后呈现加速趋势。
2023年日本全国新建住宅平均价格5911万日元（约282万人民币），创历史新高。日本东京房价更夸张，首次迈入“亿公寓”时代。
2024年，全球房地产市场寒冬依然继续，然而东京房价继续上涨，今年第一季度东京圈房地产投资额高达76.5亿美元，同比大幅增长60%，超过了纽约和伦敦，自2020年第一季度以来再次位列第一。
人口降，空置率高，房价却在涨，是不是很离谱呢？
一点都不离谱，用宏观概念套宏观市场，要么傻，要么就是坏。
我们来具体分析问题。
其实日本房价分为“东京圈房价”和“其他房价”。
这些年，准确地讲，是东京圈房价在上涨，而其他房价持续横盘或者阴跌，东京房价套均已经涨到了550万人民币左右，而其他房价大概在1-2万左右每平米徘徊，日本县城房价大多在5千左右。
所以其实是，东京圈房价上涨，结构上拉升了日本的整体房价。
东京圈房价为什么会上涨？
首先是经济强，其他地方的日本人能在这里赚上钱，都在往里面涌入。可以说，日本人口是下降的，但东京圈的人口却是在连年增长的。形成了连个世界的差异。
其次是购房政策极其友好。
日本政府还推出了一系列购房优惠政策，比如超低贷款利率（0.5-1.5%之间），贷款抵扣个人所得税、现金补贴，还把住房贷款还款期限延长至50年。除此之外还鼓励大量资本流入房地产。
最后一个，也是最重要的是，从2012年以后，日本政府通过大规模举债、央行放水，来不断刺激经济，造成货币变毛，社会全面通胀。
物价通胀，股市通胀，楼市通胀，人们为了保护财富，资产避险，大量购入房地产。
当然这种极端情况下，居民收入也跟着加速通胀。
一个朋友说，日本蓝领工人，负责工地项目的大工年收入今年平均在900万日元左右，相当于43万人民币……
汇率贬值，全球人跑到日本消费旅游，又推动劳动力紧缺，工资继续上涨，而这些人又拿钱买房，推动了日本楼市循环型上涨。
看完日本楼市，是不是视野很清晰了？
房价上涨=人口流入+ 通货膨胀（物价和收入）+低利率成本
我们再看中国和日本的对比。
东京人口多少？1404万。
中国有多少个1400万的城市？目前有6个，分别是北上广深，重庆和成都。
1200-1400的有4个，分别是天津、武汉、西安和杭州。1000-1200的有6个，分别是郑州、临沂、石家庄、东莞、青岛和长沙。
如果按照日本东京的对比城镇化率，中国未来将拥有15个左右同等级别的超级大市，以及15个左右规模的城市群。
保守估计，最终会形成起码5-6个长期人口流入的有效大型城市群。这么看，中国人口还少吗？一点都不少。
归根结底，中国房价，原因在于经济不够强，人均收入低，更在于货币不够充沛，通胀系数太低。
但这一切，其实已经都在路上了。从去年公布特别国债，提高赤字率开始，就证明要学日本，实现全面通胀的打法，而今年一系列的现象，基本都是预期中的推演而已。
现在虽然很多东西都在涨，但真正的通胀还没来，只要美联储进入降息潮，那才是通胀真正的开始。
而居民端收入，在下半年也会有所好转，真正的大招还在落地路上，而且紧紧围绕着“出海”这一个概念走，距离水源越近，距离机会越近，收益通胀的速度也就越快。
当工资被通胀起来的时候，一切物价也不会显得那么贵了。
就像20年前，10万元的房贷足可以压垮大多数家庭，望而生畏，但现在面对10万块钱的房贷，是不是觉得没那么吓人了。
要记得，接下来通胀是必然目的和结果，不然城投债、政府债，甚至国债靠什么稀释呢？
只能是时间。
在此环境中，长期国债收益率一定持续下行，超长国债的火爆是市场定价理性的结果。房地产也会借势进行新一轮触底反弹，复刻日本结构，走出新一轮慢牛。
而社会财富结构，会分为出海者，掌握生产关系的人，和生产资料……
那天有读者问我，该怎么在这个环境中更好的生存。
一句话，抬头看天，低头看路，回头看人。
不要老盯着自己的一亩三分地，要多研究宏观，学宏观并不能让你一招致富，而是相当于打开了天眼，知道国家、城市、行业下一步往哪走，要顺势而为，有方向感。
低头看路，是分析自己的路，能不能跟势做匹配，要无限趋近，清晰目标。
回头看人是，每隔一段时间，回过头来审视、关注或者思考接触过、打过交道的人，看他们有什么优点和缺点，从而对比自悟。
给自己做定位，是生产资料还是能掌握生产资料，最怕的是不知道自己是干电池，以为自己手握生产资料，在网上指点江山，那就没多大意义了。<--END-->
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发表于 2024-5-30 10:49:49
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