[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbsDbPhU7sveA1DiafJgOjBpkJK4jToSGmEAel41laKW9lE30uv4Fwl1GKVMNCo1IW3mfUliaBhhIbYw/640?wx_fmt=png&from=appmsg) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/6qJTCQnEbGicDiaVVgH4ZialjZKzxnMSVbIPR9Avt1jGiaHE5O0k3BdA8QoxGB1mWeJV0fM7P4lfdHIwIAS22VBSog/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wxfrom=13) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]图源网络 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbsDbPhU7sveA1DiafJgOjBpkfnO5PEWbEq6VnLxE9wAzbtGvLfVTmiaQmr8xtgaShrzXO6A3CyVeibWA/640?wx_fmt=png&from=appmsg) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbsDbPhU7sveA1DiafJgOjBpkXDbO88XRxHMZqcPRqdeVltRh4bBEUG8GONTc1DLyv3MWlcC7qJaIzQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg) ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/6qJTCQnEbGicDiaVVgH4ZialjZKzxnMSVbILL5fB4mWG9aGnETrY4IY9pObCHPVPtqA5lRI5gFLPFyngSPfbt5RFg/0?wx_fmt=jpeg&from=appmsg) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]图源某书 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbsDbPhU7sveA1DiafJgOjBpkIibv3wCJibWshptLpELfZfud1st2bqCCq7ccgkf5DhUM9kEbWpFicqZ1Q/640?wx_fmt=png&from=appmsg) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbtMmicHhmKiaRdlp8B3B9DWW1yfQRN3QGvyQq6HI5WOMH4mt8pbicLia1Gzl0se1a6SIw0SCjpib70rptA/640?wx_fmt=png&from=appmsg) 01![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/9gNn6OVeFjf8icnIYqE2tnIC7kZE1f0h916vjuPN1kplUccribXdktJ17HF0lJM5c19XoicJibun6ib539UNa2rMp6g/640?wx_fmt=other&from=appmsg&tp=webp&wxfrom=13&wx_lazy=1&wx_co=1) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]政策转向:限制→救市
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbsDbPhU7sveA1DiafJgOjBpkCByw7lIHFDOabH09mTDx7IpiaxvsfnAjoDssUZNy2lFyotPoug3SwPQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/6qJTCQnEbG9ozACxibf4v9LIc4Bq8MjnuKeibmFf6WPwJic2BuUSKPC1ROlmC9BkxVBxL8ibSnuAES6BW543r0TFnw/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wxfrom=13) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbsDbPhU7sveA1DiafJgOjBpkYr7lStv34XhrZiatJGLt7VMdoUE5YAudU0PYzXs3bKE59oKTDDSO0Kw/640?wx_fmt=png&from=appmsg) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/6qJTCQnEbG9ozACxibf4v9LIc4Bq8MjnurIAtaT31QdGUgCbjhh05PjNibHWTRkG2zez6xqibEeJyyx3ibfq4jXzew/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbsDbPhU7sveA1DiafJgOjBpkO4icaKF55utia1b5h5TpC8oMkPbm4WicunJTnAB9ibia7SLicmwoW22z33sA/640?wx_fmt=png&from=appmsg) 02![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/9gNn6OVeFjf8icnIYqE2tnIC7kZE1f0h916vjuPN1kplUccribXdktJ17HF0lJM5c19XoicJibun6ib539UNa2rMp6g/640?wx_fmt=other&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=webp) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价走势:还未到底
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]政策导向告诉我们“不减”,而真实的房价走势也告诉我们“不增”。根据6月17日统计局的数据来看,楼市依然不容乐观,甚至更为严峻。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/nj6LgsCiaVnIoTM1hYDkt7vpXIVa3JFA7exZ5M5ce8Wsd1V0yTogUAuvEvvzbK0BoT7VlrZfmEwZa4OfibE9Pe3g/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=wxpic) 图源:彭博社,数据来源:国家统计局[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]截止5月我国新房价格连续11个月下跌,并创下了2014年10月以来最大跌幅;2024年前五个月房地产投资增速同比下降10.1%,尽管已经推出一系列利好新政,但楼市似乎依然没有触底。 ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/MkQdDJKtPibHfIIuRxibmyHyn5xbP2EqcMUQTqcicmHN3XJ2jyOAaEVXDtMWMM5sEszTTht64iaqgFCicrj7lApo62A/640?wx_fmt=png&from=appmsg&wxfrom=13) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]图源:统计微讯 尽管上海新房市场依旧领涨,但二手房市场能精准地反映出楼市的真实走向。自去年5月起,上海全市二手住宅价格已连续13个月下降,当前价格基本相当于2018年11月和2020年10月水平。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)](小区基价:小区成交还原价,即更贴合真实交易的市场价,规避二手小区房源价格做低的情况) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/GBenicKlGQbtMmicHhmKiaRdlp8B3B9DWW1o13hNjUaFiay6N7BewlXZJXJxAq8qe3e8v1wZDxSbHByc7lrExJ0hpQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg)
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前实施的一系列新政,如去年的“9.1”、“12.14”与今年的“5.27”新政,皆意图通过调控手段来扭转房价的跌势。然而并没有达到预期,只是稍稍让马车降了点速度,而未能从根本上扭转其方向。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“5.27”新政之后,虽然上海二手房成交量激增,但成交价依旧是在下行。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这显示了市场的调整态势并未因政策出台而显著改变,二手房“以价换量”的趋势或将继续持续。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从这个层面来看,也预示着楼市“不增”的未来。一个不减,一个不增,政策与市场正在互相博弈,但不只如此。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
03![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/9gNn6OVeFjf8icnIYqE2tnIC7kZE1f0h916vjuPN1kplUccribXdktJ17HF0lJM5c19XoicJibun6ib539UNa2rMp6g/640?wx_fmt=other&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=webp) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]土拍市场:取消限价
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]继5.17新政,上海楼市在土地端也放出了大招:取消土拍10%溢价率上限,实行“价高者得”。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]同时,联动价也消失了(取消联动价,并不意味着彻底放松限价)。在最新公布的土地出让文件中,已经看不到联动价相关表述。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/9gNn6OVeFjf5BmDLfra7Xd0GHruhuTU5JCMibzT69tfYI9BAo7ZRicjbYZcexaSS4sXckRcQffXpFJQEbs1Tw9IA/640?wx_fmt=other&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=webp) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这也意味着,土地市场从原本的抑制房价上涨回到了自由竞争状态,将有助于市场形成更加合理的定价机制。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]未来高品质的新房价格或将不断突破预期,将成为楼市新的“价格锚”。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些品质新盘,也将成为楼市真正的标杆、未来领涨的核心力量;让楼市真正实现“新不如旧”到“新比旧贵”的转变,一二手倒挂或将慢慢退出历史舞台。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
04![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/9gNn6OVeFjf8icnIYqE2tnIC7kZE1f0h916vjuPN1kplUccribXdktJ17HF0lJM5c19XoicJibun6ib539UNa2rMp6g/640?wx_fmt=other&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=webp) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]租金回报率VS利差:此消彼长
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而现在,购房者不再仅仅聚焦短期房价涨幅,很多人开始考虑资产的长期收益和稳定性,开始关注租金回报率。(租金回报率,是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值,是判定房产是否值得投资的重要指标。) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是当老破小价格一跌再跌,很多人开始果断上车二手房以出租实现“对冲”。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要原因就在于存款利率的下调,年化利率3%以上的存款产品已难觅踪影。以中国银行为例,目前一年期存款的利率在1.45%,五年期存款的利率在2%。 ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/6qJTCQnEbGicDiaVVgH4ZialjZKzxnMSVbIORxQreiaDsBicxOIctqWsQyGwf6MicunCfWmE3T6unZpWEtHar9OK9uqg/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]图源:中国银行官网 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而上海很多核心地段的老破小租金回报率都在3%,从收益角度来看,买房收租还是要比存银行来的划算。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]且存款利率仍有进一步下调的可能,此消彼长,在进一步削弱存款的吸引力的同时,也将间接地对租金回报率产生正面影响。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在这种情况下,买房收租无疑是一种值得考虑的投资选择。特别是在上海这样的高租金回报率地区,租金收入可以作为长期稳定的现金流,更容易实现资产的保值。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
05![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/9gNn6OVeFjf8icnIYqE2tnIC7kZE1f0h916vjuPN1kplUccribXdktJ17HF0lJM5c19XoicJibun6ib539UNa2rMp6g/640?wx_fmt=other&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=webp) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保障房建设:调整结构
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一个显著的趋势是,国家正在大力推动保障房建设,以满足更多居民的基本住房需求。随着各地对保障房建设的重视和投入,预计未来几年内将有大量保障房入市。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]截至2024年1季度,上海已累计建设筹措各类保障性租赁住房49.1万套(间)、供应30.4万套(间),分别完成十四五规划目标任务的82%和76%。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不仅如此,今年4月上海发布《上海市2024年度国有建设用地供应计划》,尽管商品住宅用地供应缩减,但保障房建设并未放慢脚步。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]信息来源:《上海市2024年度国有建设用地供应计划》
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了规划建设租赁保障房(75-105公顷)、其它保障性住房(250-300公顷),更带来一个上海此前没有的“新物种”——配售型保障性住房(91公顷)。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些保障房的建设,将为中低收入家庭提供更多的住房选择,对商品房市场也将产生一定冲击,从而可能引发市场结构的调整。 ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/6qJTCQnEbGicDiaVVgH4ZialjZKzxnMSVbIHNJc5I9oZeTxW2GOr03z4agHtpQMNXLtFkIiaPwbkLE0AUNsJU8kgVw/640?wx_fmt=png&from=appmsg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]信息来源:《上海市2024年度国有建设用地供应计划》 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其从配售型保障房的建设用地分布来看,市区并未规划建设,主要集中在外环外(嘉定松江最多达到24公顷,浦东宝山奉贤也有10-12公顷,闵行临港少一点;青浦比较例外,没有供应。)这点与其他城市类似,如福州、西安的配售型保障房也往往不在中心城,主要分布在郊区新城产业聚集、交通便捷的位置。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/mG2nB0hnbuFGoKibzhg4ziaAIUicoro9ru6NCPib7rLLDo6SqDr6VMbqpe5lXyYrNYugo5LAWVxacAY6qzpj2pBjPg/640?wx_fmt=other&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=webp) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]销售价格是周边商品住宅的5折左右,当然,户型会比商品住宅小。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于郊区新城而言,倘若配售型保障房入市,未来楼市将面临更大的挑战,与中心城区的分化也将再度加剧。从长远来看,房价逐渐回归到其居住属性是大势所趋。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/9gNn6OVeFjd0Tv1DXfcZDHJhfYibf88A9q1qS3nNickxCOMediacpoIusiar8kocakYJsmExPbm9IRmcjj3iafUPCug/640?wx_fmt=other&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=webp)
写在最后[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]时代已经翻页,楼市真正进入一个崭新纪元。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而,大家无需过分惶恐担忧。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]与三体世界突如其来的“恒纪元”与“乱纪元”不同,楼市的变化是一个慢慢企稳的过程,最终将找到一个“平衡点”,届时房价将趋于“不增不减”。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/9gNn6OVeFjcTAsPakYVwYALrUzyAk5agDV5aicCZswJiaI4SqXbrtVI46m7Piawt5mTNE1iaPmfm8KrnIu8NGCaH3A/640?wx_fmt=jpeg&from=appmsg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1) [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一线城市的房产,依然还是最好的投资品。一方面具备更强的保值能力,另一方面也具备中长期的投资价值。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们相信,“不减”只是上海的底限,“不增”并非上限。 <--END-->
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]shui ku自媒体矩阵如下,请扫码关注:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/hnYuv1nyGRibibqndibgGooCckcMxYjzibTWjgI4Ik3LEU7Yx96pVrwnCZnynybVwCFRnUJmrVG0lOECuvtOaoLWicg/640?wx_fmt=png&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=wxpic)
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] ![](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/1tB83rgDks1ndAcHgwLQk2LTHImjD7JYl5OfoFKB6icB0zhclUEDbnIrdEiazQ4N7tY6qmcqzkZBLlsjHeQYnqRw/640?wx_fmt=png&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1&tp=wxpic) shui ku lun tan微信群介绍以及统一入群方式:
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