楼市泡沫挤完了！但房价何时才能止跌？#X4365

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房价跌回到2015年？
由上述房价环比跌幅，可计算出房价指数，也即所见即所得，可以一目了然地看到过去十几年房价涨跌变化。看图可知，2015年下半年到2021年三季度，这轮房价上涨时间长、涨幅大，远强于2012下半年至2014年一季度的那轮上涨。其实，如果监测房价时间长了，比如超过15年，很容易感觉到2018-2021年上半年的房价状况，泡沫已经很明显了。泡沫有多大，下跌就会有多猛。这符合事物发展的普遍规律，也即唯物辨证法。至今，房价已经持续下跌近三年了！过去的房地产短周期规律是：涨两年，跌一年。
这次不一样了，之前涨六年，如今跌三年好像也合理。当前，房价已跌回到2018年8月的水平了。如果纯看二手房，则跌回的时点还会更早些。未来，还将跌多久？老杨的测算表明，至少今年年底之前，不会止跌。最终会跌回到哪个时间节点？
首先，肯定不会回到2015年。将之前六年上涨的涨幅全部抹去，概率极小。有一个小概率，跌回到2016年年底。
因为有一个标志性的东西：房价不炒是2016年12月首次提出的。
主要城市房价景气度
模型化测算之后，可以用房价景气指数，来衡量不同城市的房价景气度。今年6月，全国所有城市，房价景气指数皆为负值，也即景气度低于历史平均水平。
全国一二线城市当中，景气度最差的是宁波；次差是成都，过去两年，成都的房价景气度相对还不错，但近两三个月，成都二手房持续下行，房价跌幅扩大，当前房价景气度很低迷。景气度负值相对较小的城市：
太原，跌得早，跌幅大，如今房价跌幅并不算大了。深圳、合肥、哈尔滨，情况有所不同：
哈市的情况类似太原；深圳则是过去三年跌幅很大，所以当前跌势有所放缓；合肥新房去化周期不长，二手房抛盘压力也小于很多二线城市。
全国房价泡沫挤完了根据模型测算，全国50城房价泡沫，已经持续挤近三年了，并已于去年底，总体上将泡沫挤完了。当前，[color=var(--weui-LINK)]房价泡沫指数处于负值区间，而且6月的负值还在继续扩大。这就意味着，房价已经处于超跌状态了。但这里老杨必须强调：房价泡沫挤完，并不代表房价不会跌了。房价大涨时，会涨过头；房价大跌时，会跌过头。对于房价止跌，我们还得有些耐心才行。苏南之前泡沫太大了！之前，老杨曾在公号文章中，分享过高能级城市房价泡沫指数。
今天，也分享一下三线城市的数据吧。只有一个三线城市，房价泡沫指数为正值，也即房价泡沫还没挤完。这个城市就是无锡，苏南名城，全国经济重镇。
同为苏南三线城市的常州，房价泡沫指数也只是刚挤完。由此可见，之前苏南几个城市的房价泡沫之大。另外，苏中的扬州、南通，苏北的徐州，房价泡沫也挤完没多久。
2020-2021上半年，江苏多地房价大涨，导致泡沫很大；如今的房价下跌近三年了，无锡的泡沫都还没挤完。三线城市中，温州的房价泡沫指数负值超过100，属于明显超跌了。
主要原因是，几年的房价上涨，最终涨至2021年时，温州的房价居然没有创历史新高。也就是仍低于2011年一季度的水平。这都是宿命哎。因为十几年前，温州房价曾是全国第一高，单价超北上广深杭！2011年四季度至2011年一季度，温州房价泡沫全国最大，其次是鄂尔多斯。可谓南北双雄，南北双泡。
2011年，这两个大泡沫皆破灭，最终二地房价腰斩。其实，2021下半年以来的这轮泡沫破灭，至少在部分地区，类似2011-2015年温与鄂。
历史有规律，但历史不会百分百重演。
这就需要我们要有足够的智慧，认知历史，理解当下……<--END-->   

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