房产投资切忌绝对化

费加罗的婚礼

  一、关于远郊
    远郊的意义，是为都市提供养料，钟爱远郊是不存在的，随着大都市建设和未来超级大城市的蓝本出现，超级大城市圈都将布满居住者，因此，在市中心到达远郊的路上，购房的人都人满为患，需要指出的是：人们是根据自身的需求来购置房产的，这都是理性的市场结果。从中心延伸到大外环，居住的人，除了就近工作者外，大部分人是以中心为出发点，选择符合其自身的时间及距离的平衡点，选择远郊者，其上班的时间以其愿意牺牲在路上的时间为容忍点。换言之：住远郊的人，时间不值钱。如果一旦自身收入增加，他首先要考虑的就是换房，其选择必然是更近中心的房子，大部分人无论是购买还是租住，都是波浪型从远郊到中心前进，鲜有例外。
    这不是主题，主题是：从远郊到市中心，都有市场，巨大的市场，不同层面的房产面对不同的客户，如果你抱怨你的房产没卖掉，这一定是资源错配。你没找对客户，没找对中介，也没找准市场定位。


   二、关于学位房
    这个论坛有很多讨论学位房的帖子，大家说的很有道理。学位房是大多数白领、中产夫妇的必然选择，既然是他们甚至是大多数人的选择，那说明这个市场是坚挺的、有客户和群众基础的，不管学位和所谓教育资源是如何变态或者可能的改变，但是，在这个基础之上，我们同时看到经过多年的改革后得出的结论：还是要学位房的。尤其像深圳这样的城市，80%以上的人口没有户籍，教育资源奇缺，很多人上菜场公办学校而不可得，民办学校一塌糊涂，没有像样的私立学校。那么，上所谓的四大名校、八大名校成为人们不多的选择，一票难求，上学后学校学位锁定，如果前手业主小孩刚上学就卖掉，另一个人买了也要等上好多年才有资格上学。
    学位房一房难求，放出来的盘子极少极少，这就是硬通货。从深圳历年涨幅来看，名校的涨幅是远超周边非名校房的。
    改革？
    朝鲜也要改革的，但这辈子有没有那个命等，是另外一回事了。


   三、关于使用权房
    深圳叫农民房，或者小产权房。如果你单单看新闻，你看到的是某人购买小产权房后，原业主撕毁合同，导致买家钱没了房子也没了，律师在镜头前夸夸其谈购买小产权房的危害的事迹，于是你认为那是不能碰的。可是，你不知道，深圳六七百万人居住在小产权房里面，深圳几十年建设，全部存量商品房不足200万套，你不知道深圳小产权房交易到了难以想象的火爆程度。数以百万计的老板、个体户、打工者都是购买小产权的主力军，看房、下定、律师见证、付全款、收房，一气呵成，不用杠杆，没有税费，你说风险？吃饭都是有风险的。那种收了钱交了房，还要往回要的卖家，你不被砍死才怪呢，民间自有民间的正义。单价相当于商品房的1/6---1/3不等，看地段。还有不少城市更新项目，单价上到同片区商品房1/2左右，旧改成功的话，按照1:1.2左右的面积，获得一套新房，缺点是要等上三五年，或者七八年。
    小产权的炒房人，深谙市场之道，是限购城市当中不可多得的用于凤变冰、来回往返炒作的好手段。
    你看不起住小产权房的人？
    拜托，深圳将近两百多个股份合作公司（原自然村）股东（原村民）都住在这样的房子里，如果你有幸认识参观一下这些土著或村长的房子，你会目瞪口呆的， 他们的装修堪称豪华，那些网上贴出来妄称是某些贪官房子的图片，很有可能就是这些土著的。大部分村民还是在自己改的房子上居住，大抵上自己不是住一楼就是顶楼。


  四、关于笋盘
    笋盘是不容易找的，我们都知道。论坛上很多人还是要找笋盘，或者笋片区。从某种意义上说，这本身就是一种误区。笋的片区，未来未必不笋，笋盘，未来未必不笋。坚持笋盘或坚持9、8、7折笋的，本身对市场理解有误。有的小区是非卖盘，出一套，抢一套。不用商量，没有笋盘。没有市场价参考，人们自动进行市场匹配。譬如深圳不少豪宅小区，早起关内的别墅楼盘。抢的是地段。人们不在乎是不是笋，这时候，你所考虑的就不是笋盘问题，而是有没有的卖的问题。
    人们居住在香蜜湖一号、波托菲诺、银湖别墅里，主要还是因为都是有钱人居住在这里。一些老小区，你以为能找到笋盘，其实连盘都没有的，放盘的很多，上个月中介假房源被查，好多中介铺子的玻璃外墙上一片空白，没有人卖房子。很多地段，很多老小区，人们生活在这里生活了几十年，从当年被发配到深圳，到如今进入暮年，都生活在这个小区里，几乎人人红本在手，子女在国外或成功人士，不在乎这些一套半套的房产，有放卖的，也是搬离深圳养老或走不动楼梯换房的，你在网上看，大多是楼梯房高层或一楼放卖。你以为他们信息闭塞，你以为可以捡便宜？不会的，他们跟周边的中介铺小伙子熟得很，市场信息不比你掌握的少。这样的小区，中间楼层的，出一套，你赶紧下手吧。
    另外，关于笋盘，虽然极难，还是有的。好比你跟中介是好朋友，这一片的投资客，出手大方的人，那么，真有笋盘，他们才会告诉你。在深圳，卖房还要给中介奖励，买房佣金早就跟中介商量好，比如按照优惠付给铺子，私下给中介红包，你拿笋盘才有可能。你买个房子，还要跟中介看半天价，笋盘……那还是算了吧。