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最近各路人马又掀起重读周金涛的热潮。 实话说，2018年，大家过的不算好，导致2019的预期普遍悲观，而这一切都被2016年逝去的周金涛言中了。 先和各位介绍下周金涛何许人也。
简单说，一位牛逼的分析师。 2007年，成功预测次贷危机；2015年成功预测全球资产价格动荡。 然而天妒英才，2016年12月27日，周金涛年仅44岁，因病去世。 同时，周金涛也是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者，外号周期天王。 何谓康德拉季耶夫周期？ 按照经济学的经典分类，大致有基钦周期，朱格拉周期，库兹涅茨周期和康德拉季耶夫周期四大周期。 康德拉季耶夫周期，即是康波周期，最长的经济周期，为期60年，恰好是我们中国人说的一个甲子。 库兹涅茨周期，也被称为地产周期，为期20年。 朱格拉周期，也称中周期，为期10年，十年一轮回。 还有一个为期3年的周期，就是基钦周期，也叫库存周期。
具体的原理咱不细说，通俗地讲，一个基钦周期约3-4年，一个朱格拉周期约8-10年，一个库兹涅茨周期约20年，一个康德拉季耶夫周期约60年。 咱不管拗口还叫不全的老外名，分别称之为短周期、中周期、中长周期，长周期。 于是，按照圆环套圆环理论，这四大周期的关系是：1个康波周期等于3个地产周期，等于6个朱格拉周期。一个朱格拉周期又包含3个基钦周期。 也就是说，如果从你20岁大学毕业，到80岁，这60年之间，你我都会经历这些周期。 形象点就是当年电影《无极》中圆环城，一环套一环。
而周金涛理论，简单点说，就是对这样大周期套小周期的解读。 而按周天王生前著名三个预测，也是他在2016年3月那场神奇的演讲提出的。 第一，2015至2025，将是康波周期中10年萧条周期，我们将有10年苦日子要过。 第二，2018年到2019年，将是这轮康博周期中最差的年份，所有资产包括（房产，大宗商品，艺术品等等）都将到达历史低点。 第三点预测，留到最后告诉大家。实际上，这场演讲当初也是轰动一时，然而就像许多爆文的宿命，风行一时，被转发，被收藏，也被慢慢遗忘。 坦白讲，三鱼一直觉得，经济学家之所以能预测对，只要坚持做一件事就对，蒙。比如，著名的谢姓经济学家，能连续唱空了10年楼市，都没蒙对，殊为可惜。 而距离2019年还剩下能用手指计算的时间后，人们才惊人发现，重温周金涛当年的演讲，这两年一切演变与和2年前的预言，不差毫厘。 难怪“周天王”当时敢撂下一句狠话，“2018年之后，你们就能够知道我说的话的意义了。” 实际上，这场演讲的内容，如今已经被感受的人们，拿出来反复嚼。
而今天，我想和各位分享下，是一场很容易被忽略的演讲，也是周金涛生前最后一场演讲。 时间，2016年9月5日；主题，地产周期。 鉴于原文较长，三鱼整理了全文核心摘要，分享给各位。 ·房地产周期作为康波周期的子周期，其一定会存在一个康波内部的波动规律。 从逻辑上看，康波增长除了作为技术革命的主导产业外，增长的最核心载体就是房地产周期，这对于国别的经济增长最为重要。 我们可以把房地产周期视作是技术革命的引致增长，由于技术是从主导国逐步向外围传递的，从而增长亦是如此，这决定了房地产周期将从主导国向外围国家依次传递的过程。这种各国房地产周期之间的传递关系，会决定商品周期的出现，以及美元周期等问题。
·第三次康波以来的房地产周期划分 美国启动于1995年的本轮房地产周期可能要到2020-2025年左右才会触及大底，历时25-30年。这个低点与商品产能周期的低点（2030年）接近。2012年之后美国房地产价格的一波反弹应视为房地产大周期下行期的一次B浪反弹，结合中周期运行情况，我们推算美国本轮房地产周期或将在2017-2019年进入C浪下跌。
·房地产周期的强周期和弱周期 启动点在康波繁荣阶段或回升阶段的房地产周期的波动幅度要更大一些（尤其是回升阶段），原因可能在于康波回升或繁荣阶段正处于新技术加快扩散和应用的重要时期，房地产置业需求和富余产业资本的逐利性加剧了房价的波动性。启动于1995年（康波繁荣阶段）的本轮房地产周期属于较强的房地产周期。
·全球房地产周期存在传递规律 美国房地产周期自2006年见顶至今已有10年，由于美国高点领先于香港、新加坡7-9年，而中国高点又是领先于香港和新加坡的，这意味着中国作为追赶国，其上行期可能已接近极限，2014年和2016年可能是双头顶部，或将在 2017-2019年进入下行期。
看着挺玄乎，其实我们结合2016年3月那场演讲一起看，差不多就能读懂，我试着各位翻译下哈。 首先，我们一直有声音，要求完全摆脱房地产依赖，转向技术强国，这是毋庸置疑的。 但是即便放到以技术革命为主的康波周期中，伴随着技术革新，城市化也在不断深入，房地产依然是增长的核心载体。也意味以房地产，不管情不情愿，认不认可，事实上在整个经济周期，有着无可替代的作用。
某种程度，你可以把他视作规律。 而房地产，拉长轴线看，在各国房地产之间，是有传递关系的。这点我们不深入套路，有兴趣或者对海外房产投资，可以自己去看原文。 更为重要的是，在康波的大周期中，地产的中周期也有强弱，也就库兹涅茨周期，大约在20年左右。 其实我们回顾下，中国房地产商业化是从1998年开始的，到今年，正好是20年。 就像最后周金涛预测那样，2017年至2019年，中国楼市确实进入一个下行周期。事实上，即将跨入2019年的我们，已经深刻感受到2018年楼市的冰冷 但同时也意味着，2019年，很可能就是中国地产下一轮周期的新起点。
而现在可以给大家揭晓，那第三个预测。 “40岁以上的人，有三次发财机会，分别是2008年，2019年，2030年，85后一定要把握2019年的机会。” 其实每当我回看这句话时候，往往会后脊发凉，看着目前市场上各类资产哀嚎遍野，楼市下行进入买方市场，股市恐慌PE创出新低，连比特币这种击鼓传花的游戏，都跌幅超过80%。 如果抛开市场情绪感染，你会发现当下资产价格已经处于便宜货的区间，意味着你可以有充足的时间去挑三拣四，毕竟能捡便宜货，还有选择权的时间，实在太少。 这点上，我们必须羡慕那些还有保有现金流的朋友，本质上，这是市场恐慌吐出的让利。 当然，我更相信，更多的人在此时，选择以保守面对市场，本质上这才是理性选择。 但投资从来是件反人性的事，大富靠命，小富靠运，对普通人而言，能真正帮你跨越财富阶梯，大多源于你的资产价格膨胀，而不是什么升职加薪。 最极端的例子，大概莫过那个2000年初，卖掉北京四合院的人，出国打拼十几年年，用攒下钱回北京买了一间商品房。 听着很悲伤，但其实，这就是正好完美踩错中美两个周期的故事。 所以周天王一直是个很自信的人，有句话一直挂在嘴边。 “人生发财靠康波。” 是的，人生就是一场顺势而为的投资，能否认识周期，踩准周期，将决定人生的路径和品质。 也许周金涛错了，但那有什么关系，反正都向前发展的，悲观也是一天，乐观也是一天，干嘛不乐观面对未来呢。
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区域:南岸区弹子石CBD核心 小区名称:华润凯旋天地 建筑面积:125.8平米 套内面积:93平米 装修:清水跃层 售价:200万 单价:15800元/平米 几室几厅:三室两厅两卫/可改四室 楼层:7/33 朝向:朝中庭，主西南朝向 户数:3梯8户 证是否在手:差银行60万。客户解押。 是否满两年:是 有没有钥匙:有 一次性优先，按揭可贷款120-130万，抵押贷可高评贷款140-150万左右 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费2%-7%！签合同时需付服务费2%。
房源二：北大资源江山名门 区域:江北区海尔路
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房源三： :聚景园 区域：渝北区黄泥磅
小区名称 :聚景园 房龄：2005 户 型:3房2厅2卫 1阳台 房 号: 5/18楼 梯户数：2梯4户 面积：137平 装修情况：中装 价格：155万，可按揭，全款优先 单价：1.1313元/平 评估价：1.2700元/平 参考首付：（支持外地三无） 首套首付33万贷款122万左右 二套首付51万贷款104万左右 （具体以客户资质为准） 税费：2.5万左右 中介费：2% 按揭服务费：1.5%（本地户口） 3%（外地客户） 房屋简介：正规三房两厅两卫带衣帽间，采光充足，东南朝向，朝中庭住家安静，中装保持良好，家具家电全送，现空置，可租2500左右 产权情况：满两年，证在银行，业主方解压，产权清晰无查封无冻结，可放心交易
房源四：鸳鸯北湖郡 板块：渝北鸳鸯 小区：鸳鸯北湖郡 建面：192.5平 楼层：11楼 复式 户型：5室2厅3卫 装修：精装房 朝向：东南 售价：全款175万，按揭180万 单价：9090 市场价：12000 楼龄：2008年接的房 小高层带电梯
外地三无首付参考：首付三成55万左右，首付四成首付70万左右，具体首付金额以银行审批为准！ 定金：25万 说明：水库平台购房服务费2%，无中介费，购房服务费需在签购房合同的时候预付一个点，待过户时补齐剩余一个点服务费，如房子未能成功交易，服务费则全部退回！
房源五: 半山华府 板块: 江北区观音桥
区域：观音桥步行街北滨路 小区名称：半山华府 2013年建成 建筑面积：123平米 单价：14472元/平 总价：178万 户型: 4室2厅1卫2阳台 房龄: 2013年 楼层: 8楼共33层， 朝向:南(小区中庭） 中介费税费自理
中介费：成交价的2% 贷款服务费：贷款金额的1.5%（三无需增加贷款服务费 税费：房子满两年3.5万左右 贷款金额（仅供参考具体看客户资质） 首付：三成：35万 贷款：143万 首付：四成：56万 贷款：122万
房源六: 国际社区C座 ◆片区：南岸 ◆小区：国际社区C座 ◆面积：44㎡、49㎡、79㎡ ◆单价：11000左右/平 ◆市价：15000 ◆首付：全款 ◆户型：5梯24户 总32层 ◆楼层：中间楼层 ◆装修：办公装修 租金：租金50块钱一个平方 中介费：成交价2%，( 中介费签合同时付清) 项目优势： 弹子石CBD中心核心位置 弹子石CBD 核心商圈 成熟地段，人气旺，最后购买机会 水 电 气三通 ，三通通，三通 二手流程，包卖方税费，买家只承担购买买方税费
房源七: 梦幻21 ◆片区：江北 ◆小区：梦幻21 ◆面积：198.45㎡（跃层） ◆总价：210万 ◆单价：10582/平 ◆市价：14000 ◆首付：首付50万 贷款160万 ◆户型：4房2厅 ◆楼层：21楼 ◆装修：精装 租金：房屋现在出租中，租期10年每月租金4500元／有递增 房屋满两年，税费自理，协商解压 中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源八: 锦绣丽舍 ◆片区：渝北 ◆小区：锦绣丽舍 ◆面积：128㎡ ◆总价：117万 ◆单价：91406/平 ◆市价：11000-12000 ◆首付：首付27万 贷款90万 ◆户型：3房1厅 ◆楼层：11楼 ◆装修：宾馆 租金：目前租给别人做宾馆，目前租金3200一个月 中介费：成交价2%，贷款服务费2个点( 中介费签合同时付清)
房源九: 钱塘玫瑰湾 区域：渝中 板块：钱塘玫瑰湾 面积：161平 总价：175万 单价:10869/平（市场价在12000~13000） 户型：4室2厅 电梯：三梯六户 楼层：24楼 楼高：32 装修：清水 首付： 首付40万 按揭贷款可贷135万 中介费：成交价2%按揭服务费2个点( 中介费签合同时付清) 可垫资全款过户
房源十： 红鼎国际（首付20万） 区域：观音桥商圈 小区名称：红鼎国际 建筑面积：105.8平米 该房单价:12470元/平 小区均价:15000/平 房屋售价: 130万 户型: 两室两厅一卫两阳台 房龄: 2008年 楼层: 10楼共33层， 朝向:东南朝向，视线非常不错 装修: 装修带家具家电，带3500/月的租金持有成本大大降低。 看房：看房方便。 推荐理由: 1.地理位置牛逼，观音桥红鼎国际，交通四通八达，到轻轨站两分钟，升值空间巨大。位于观音桥步行街大融城楼上。 2.房屋市场租金4000左右，另外房屋改造打造成民宿租金收益8000+， 3.业主诚心出售，交易方便。 （参考首付及费用） 首付三成：首付20万 贷款110万 首付四成：首付36万 贷款94万 税费: 2万左右 按揭服务费：1.5％（外地三无按揭服务费需增加） 中介费: 成交金额的2个点 交通: 观音桥商圈内的房子，闹中取静，交通非常方便，步行到轻轨站只需3分钟，公交车20多条。 房源十一： 华润中央公园 区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：华润中央公园 建造年代：2013年 建筑面积：110平 装修：精装带家具家电 售价：163.5万（全款） 单价：14800（小区均价17000） 楼层：13/33 要求全款
后期做抵押贷款可以做138万左右出来 中介费：2个点 税费：未满两年 物业：华润物业，物管费2.2元/平。
房源十二： 新欧鹏教育城（巴南区） 楼盘名称：新欧鹏教育城（巴南区）
楼层总高：32层 装修情况：清水（新房） 户型情况：平层（99平米 109平米）（跃层105平米） 物业费 ：2.4元/平米 接房时间：2020年3月 单价 ：建面8200/平米（售楼部当期开盘建面9000/平米，且现在没有房源，等下期开盘估计9以上） 楼层 ：6楼 流程 ：一手流程，直接认购，每个户型只有两套，必须全款。 特别注明：免服务费 交通：轻轨2.3号线金竹站（直线距离几百米）另有公交线路多条。 学校：小区内，巴川中学，小学，幼儿园
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳所有房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区 区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里 2.房子是南朝向，采光好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等 学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学 银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园 板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平 房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟 2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间 4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城 板块：大东区 区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供 2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 吉祥市场 东站商城 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
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发表于 2018-12-29 09:31:24
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