中国房价为什么能领涨全球？

水库2019

大家都知道我对中国楼市一直是很乐观，坚定看好未来的房价走势。

我的这份信心，很大一部分原因是来自于我自己过去十年的亲身经历。

我亲眼见证了，中国楼市在一个个版本的奔溃论中逆势成长起来，给了所有看空它的人一记响亮的耳光。

特别是2015年之后，房价在已经很高的基础上，又翻了一倍，再次出乎大家的意料。

自那以后，我就一直在思考这个市场到底有什么与众不同。

最近因为正好在调研一个海外投资机会，我就顺带了解了一下其他国家的楼市情况。

我在看海外项目的时候，不由自主地会和自己的房子做对标，反倒是让我更加深入地看清了中国楼市的本质。

可以这么说，中国的楼市有全世界最特殊的运行机制，房价有自己的涨跌底层逻辑。

这两天我抽空梳理了一下思路，现在把这些想法都写出来，希望能帮到你。



01

第一个要提示大家的是：

谈论中国房价高低，一定要站在人民币资本管制的框架下展开。

大家都知道，中国的钱是不能随便跑到外国炒股和买房的。最新规定是非法换汇达到500万就要入刑。这个规定在世界范围内也算得上是异常严格的。

如果做个国际比较，你会发现世界上你所知道的所有热门国家和地区都是资本自由流动的。美国、日本、欧盟、澳大利亚，香港，哪怕是东南亚，都是可以随随便便把钱拿出国投资的。

纵观全球，除了俄罗斯这个在经济上没有存在感的国家，大国里也只有中国在坚守资本管制。

这意味着，用人民币买资产，你的选择范围是很小的。房子之外的资产，历史上都曾经让大家很失望。至少房子还有土地背书，让人感到安心。

我有时在朋友圈里会看到各国房价的比较图，每次我心里都会去想，这种不顾各国底层经济金融环境，一味比较表面数据的事情毫无意义。

国外的楼市，就是一条流动的大河，哪个地方房价涨得多了，水会被分流到低洼区去。而中国楼市就是一个密闭的大水库，水只能不停滴往里灌，拉高水位。

北上深的房价之所以能涨，是因为中国境内最顶尖购买力用人民币能买到的土地资产，就是这三个城市的的好房子。所以北上深的房价并不是看这三个城市的平均收入，而是中国甚至全球华人的最有钱阶层。

只要有货币宽松，中国房价就能会得到长期的支撑。

房价的想像力是巨大的。



02

中国楼市第二个特别之处在于土地财政制度，土地掌握在地方政府手上，政府公开拍卖土地获得财政收入。

现在大家都知道了，这个方法是从香港那里学过来的，当然大家也知道了，香港依靠控制土地出让，房价奇贵无比。

大家不知道的是，除了大陆和香港之外，其他发达国家，没有这样的。

在西方发达国家，土地是私有制的。经过那么多年土地兼并，土地目前都掌握在个人手上。房企要建房子，除了少数土地可以从政府那边买，绝大部分土地是向个人收购的。

即便是发展中的东南亚国家，土地大多也流转到大地主手上去了，国家手上的土地不多。

只有中国大陆和香港，是有土地操盘手的。这个操盘手就是政府。

在统一操盘下，土地可以得到更高效的成片开发，不过集中土拍造就的逐利地王也容易带动房价上涨。

每一轮楼市牛熊，与其说是房价涨跌，不如说是地价涨跌。房子本身不会涨，涨的是下面的土地。

政府把握住了土地这个楼市命门，就可以调控楼市涨跌。

经济再好，也能让房价跌，只要多卖些土地即可；经济再差如现在的香港，房价一样能涨，收缩供地即可。

在中国楼市里，有且只有一个老大，其他人都只是混口饭吃而已。



03

第三个要和大家聊的是中国的经济，房价长期是和经济相关的。

中国的特殊之处是经济能在如此大体量的基础上继续保持高增长。

大象也能起舞，是我听到的对中国经济的最好评价。

说实话，我本来对中国每年6.4%的经济增长率没什么感觉。但最近看了一圈海外国家的经济增速，发现海外真是不够看。

欧美日韩这些发达国家自不用说，像美国经济今年做到3%增速，也已经是十年一遇了。

就连一直标榜自己是经济高增长的东南亚国家，增速也没有大家想象中的快。大家看下图，最快的柬埔寨增速也就7%多一点。



要知道，二十年前，中国经济在他们那个体量级上，每年的增速都是10%左右。

为什么中国经济能够保持长盛不衰，除了人口红利和制度红利之外，我觉得关键还是人民的勤劳。

现在所谓的G8，里面哪一个发达国家没有通过殖民和掠夺才能崛起。而只有中国是通过G8设计的WTO贸易规则，通过外贸一分一分的赚，通过农民工妻离子散的积累，才换来了今天的成就。

所以我对毛衣战和中国房价，是完全不担心的。



04

好。聊到这里，我们讲了那么多中国楼市特殊的内在规律，并不是想鼓吹房价暴涨论。

事实上，现在的中国楼市，的确也遇到一些小麻烦。

一是房价真的已经很贵了。

我可以说出一百个支撑房价的理由，但也改变不了中国房价贵的事实。

我自己到日本东京去旅游，发现上海的房价，比东京的大部分地区都贵不少。我表姐在东京近郊买的房子，单价才人民币4万。再看看纽约的房价，似乎也没上海那么高。

特别是2015年这一轮房价大涨之后，房价一直在调整，再有钱的接盘侠也不够用了。

二是调控政策的确遏制住了房价。

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环顾全球，只有中国有限购限贷限售政策。



虽然我们不喜欢这些政策，但不得不承认，这些政策有作用。



只要政策不放松，房价就不会大涨。



三是国家一直在努力，摆脱房价拉动经济的束缚。



不知道大家有没有想过。



为什么今年会那么着急推科创板。为什么过去三年一直在说万众创业和大众创新的口号，就是希望用互联网新经济，替代房地产救经济。虽然转型很艰难，但从国家的决心来看，总有一天能做到。







05



好了，中国楼市的好和不好都说过了，是时候给出我的观点了：



房价还是会涨的，但大部分人从买房里发不了财。



房价长期看，还是和货币增速保持一致。



我说这个是有依据的。美国过去60年的平均货币增速是6.5%，而房价增速是5.4%。房价本质上就是一种金融现象，这个基本上已经被学界接受了。



我们的预期是，未来中国的房价年化增速在8%到12%左右，也不会比现在的货币增速M2快多少。



这个房价增速看上去挺高的，但我告诉大家，用常规的买房方法，是很难赚到大钱的。



因为买房有交易税费，有利息支出，还有静淡市的持仓机会成本，大家的实际收益会小于房价增速。



再进一步说，我觉得对大部分人的普通人而言，靠买房改变命运的时代，已经过去了。就是以前那种躺着房价也能十年十倍的行情，不会再有了。



不过，如果有人问我未来还要不要买房，那我的答案依然还是买房，而且是坚定地买。







06



理由也很简单，对我们这群普通的中产而言，房产仍然是唯一一个日常不需要兼顾但是却可以稳定带来收益的东西。



我们团队对房价的估计是，未来十年、二十年，一线大城市大概还有2到3倍的涨幅。二线城市大概有3到5倍的涨幅。



一个普通人，只要买房，打平通胀是完全没有问题的。



事实上，你如果想战胜市场，并且逆袭人生的话，还是有一些策略的。



你要多看房，布局御用中介，学会找到折扣笋盘；了解一些技巧，获得购房资格；研究金融精算，优化负债结构；掌握装修技能，凤变冰房产，更好地出售和出租。



这就是我们每天在做的事情，也是我们成立工作室，每周五在上海搞线下茶话会，每个月搞线下课程的原因，就是希望找到更多志同道合的人，交流方法，共享资源。



在下一个十年，买房子守住财富不难，但想致富，你真的需把自己变成一个专家。







07



还有一个楼市的变化，你应该知道。



现在的这个市场，每天都有很多新人加入进来。其中不乏那些出类拔萃的年轻人，对机会相当敏感。



过去那种稳赚不赔的机会在消失，楼市的收益结构也会像一个成熟的市场，想要更大的收益，必须承担更大的风险。



从这个角度说，未来的大机会在那些房价不那么高的二线城市。



我也同意这个看法，不过我依然会先选择一线城市。



我相信，二线城市房价总体涨幅会高于一线城市，但二线城市内部分化会加剧。中国只需要七、八个核心城市就可以了，这点看看美国就知道了，能记得住的城市就那么几个。



留给二线城市挤进一线城市的门票并不多，而且越往上，高校医疗产业的资源都是有限的，不可能平均分。所以二线城市的问题是，有的城市涨幅会跑过一线，有的城市会弱于一线城市。



我们买房的收益主要来自于房价涨幅，但前提是确定性。如果单看涨幅可能性的话，弱二线城市一定大于所有城市，但是你把确定性的期望收益放进去就不见得了。



考虑到城市竞争未来的马太效应会加剧，也就是强者恒强，我建议优先考虑高能级的一线城市，然后叠加一些负债，拿到该有的收益。



在有了一线城市做基本盘之后，可以去二线城市买房，获得超额收益。如果还有余力的话，可以像我一样尝试一些海外高风险项目，去博暴击。



从今往后，买房这条路会越来越难， 但好在还有机会，前提是你要付出更多了。



最后送给大家一句我很喜欢的话，用作共勉：



坚持下去,并不是我们真的足够坚强，而是我们别无选择。



——丘吉尔



以上是正文。