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重磅！！沈阳超级火爆，团购3800元/平起，入群联系微信：skadmin03. 水库论坛微信群统一入口：skadmin03 前文: 水库知识星球升级，除了提供超级笋盘，应库友需求，增加问答解疑服务。 沈阳，重庆，贵阳，昆明等团购持续火热进行中，加入各城市团购群请加KAI03，微信号：skadmin03. (之前加过KAI/KAI00/KAI01/KAI02/KAI04的请勿重复加） 重庆管家团队服务升级： 免费接机（未定房的仅限白天9:00~18:00，定房的可以24小时） 免费带看（带看只限管家团队的房子，管家团队没有的房子，也可以跟友商看后交给我们做，可以包装，可以高评，任何一套房子都能找到） 免费住宿（每买一套可以住三天/间，举例：如果买一套房来了三人住了三间，则一天额度用完，超过按每天每间100元自行付费，需付押金） 请大家定下航班号后告知，并于来渝当天提醒。 最新团购盘：详见水库重庆团购一群到九群,以及昆明,贵阳群,沈阳群，海外群，环深群等。 即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。 重磅： 水库重庆管家团队2018年5月9日起隆重推出：重庆全款房抵押贷款，按揭三无贷7成（外边找的房子也可以找我们做），GPGD，多套并发（江湖失传已久），垫资过户再抵押等相关信贷融资咨询。 5月29日起解锁黑科技：重庆任意房首付0~1.5成，贷款8.5成~全额，手续费5%起。限重庆，因咨询人过多，咨询请先付98元咨询费，不认可勿扰。 以下为正文： 2018下半场，是时候该对重庆楼市有个总结与新的展望了！
时光荏苒，岁月如梭，转眼间，足球迷四年一次的世界杯就这样结束了，重庆每年一度的40℃就这样来了。 历史的轮回与偶然总是交替着出现。 楼市，亦如是。 因为近期有些忙，所以静下心来梳理梳理数据，总结总结心得的时间都不是太多，文章更新的也就慢了。 最近我在干几个事：1）考察避暑房，2）卖二手房，3）看世界杯，4）给下半年铺排铺排计划。 今天，我把我对重庆上半年的楼市总结和下半年的一些预期分享给大家。 波澜壮阔上半年 之所以说“波澜壮阔”，因为全国大部分的234线城市，从农历春节过后，又迎来了一波行情，重庆也没有例外。 最关心的价格  （来源于锐理公开发布，并非政府官方数据，仅供参考）这是第三方数据公司发布的商品住宅统计数据（新房）， 我们通过这个数据，可以对“趋势”和“量价关系”进行分析判断，然后就能够对自己的买房卖房行为有所指导，价格只是参考作用。 2018年上半年，对于重庆而言，总结成一句话，叫做“供需两旺，价格上升，库存新低”。 从库存量趋势看，楼市积压的库存在2015年达到峰值，从2016年四季度起快速下降，随即，跟上了全国步伐，演绎了一轮新的行情。 （来源于诸葛找房） 二手房方面，参考第三方大数据抓取系统，重庆主城区上半年，涨幅约14.3%。
是不是感觉太少啦？ 这个系统抓取的是发布在互联网上的10万多套二手房，我认为基本符合重庆当前的二手房总挂牌数量，挂牌价并不等于最终的成交价，也有假房源充斥其中，但与实际市场行情偏差不会太大！ 之所以只有14.3%的平均涨幅，而你感受有40%涨幅。说明重庆市场的容量大，分化严重！ 10万套二手房， 分布在主城的各区。而各个区之间的房价严重不均衡，核心与远郊、热点与冷门、品质次新房与老破旧的分化都很严重。 所以，今年上半年以来，尤其是3月份以来，你认为很多楼盘涨了30-40%，但其实还有很多楼盘，无人问津，升幅有限。 这就是事实。 对于二手房，消费者极易受市场信息蛊惑，这些信息未必正确，需要辩证的去看。 政策环境 在全国大政策方面。 上半年，各个城市出台楼市调控政策192次，密集程度可见一斑，很多老百姓甚至问出了“为什么越调越涨？越调越难买？” 原因是什么呢？ 我们看重庆以外的那些城市，一线城市做了楼市调控的标杆，雷霆手段，严格限购，缺乏增量购买力的楼市回归平稳。 可部分二线城市趁机打起了“抢人大战”，争夺一线城市外溢的人才与资金，实际上就变相松动了限购，给（原本没有资格的）购买力进入市场开了口子！ 而三四线持续棚改的背景下，又“创造”出了大量的的购买力。 似乎是一只手在调控，一只手在放水？ 终于，中央放了连环大招： 1）约谈楼市波动较大乱象较多的城市。 2）宣布“全国不动产登记完成联网”。 3）棚改政策进行重大调整，不再全面货币化安置，而是根据当地库存量选择“货币安置”或“住房安置”，拧水龙头动作明显。 4）在全国30城（包括重庆）开展半年严打（治理房地产市场乱象）！ 严打内容主要包括： 一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙； 二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”； 三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业； 四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。
随着一些党媒“怒批”楼市乱象，很多事迎来了风水岭，市场的转折或许就此发生。
高房价的出现，让“宁炒一座楼、不开一家厂”的盛行，在导致大量资金“脱实向虚”加剧泡沫的同时，助长了浮躁的社会心态。 一座被房价绑架的城市，四处“抢人”又有何用？万千优秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住？
这是湖南日报说的，一省党报敢直视问题关键，批判“抢人”。可见问题之严重。 楼市调控迎来了全面的用心（ZHEN）调控周期，伴随着一起到来的，是住建部联合公安部、税务总局、司法部、银保监会等七部委联合开展的为期半年的市场乱象治理。 光看这些名头，这根本不再单是楼市调控问题了！ 在全国调控大背景下，我认为重庆的上半年是充满智慧的半年，政策不多，看起来不狠，但却看得出来对楼市极高的可控度。 我总结一下，大概几方面：
1）强保障。 如不出意外，重庆今年供地又是全国“第一城”。 重庆的供应量，出奇的大。 2）打乱象，微调政策。 5月中旬，重庆便开始了为期五个月的“房地产市场秩序专项整治”，历史是惊人的相似，2017年5月，也是这样的一波整顿，不久后，市场进入横盘调整。 看来调控楼市最主要的杀手锏，就是打击哄抬炒作行为。 而政策方面，发布了“三无限贷”以及取消“首套按揭房个税补贴”“将大重庆范围内房产数作为界定契税优惠的依据”等。 后两者原本涉及的面就不大，稍微强一些的就是“三无限贷”，政策一出时，绝大多数人不以为然，还认为政策过轻。结果呢？ 结果就是作为二手市场的中坚力量，外地三无+区县朋友，心态受到了很大的影响，直接导致二手房“失血”！ 3）长期性城市利好。 重庆政策看点还在于：重庆是一座可以长期看好的城市。 原因就在于诸如“容积率降低”“减小开发强度”“两江四岸暂缓开发”等城市升级的长期规划，这些都会升级城市形象，改善居住品质。也说明了土地天量供应和开发规模在未来是不可持续的。 其次，还有其他一些城市规划建设及产业引进方面的利好，例如西部、南部、东部的拓展，交通（地铁、高铁）建设大提速，数字产业、智慧城市的逐步落地。 作为房地产市场最核心的平衡利器--土地供应，重庆筹码很足。 我认为重庆的政策大多数是以尊重市场调节能力为导向。更多的是采用“保持市场供需平衡”“规范市场”“遏制炒房”等比较务实的动作。 效果良好。 具体到产品 关于重庆内环、外环 （来源于锐理公开发布） 如果把重庆纯粹用“环”来划分，显得不那么“重庆”，毕竟山水桥都，发展格局定位也不是“单核”摊大饼式发展。
按照“中心论”，锐理统计了重庆内环、内环至外环之间、外环的价格走势。 我们发现总体的上升走势接近同步，“内环”以内新盘较少，受个别楼盘备案价影响波动会比较大，“内外环之间”，跟随内环走势的现象比较明显，稳步上升。 而“外环”受低价效应影响较大，涨幅也并不弱于其他。 比较均衡。 开盘 （来源于锐理公开发布） 2018年上半年，重庆可能是历史上开盘率最高的一个时间段。
锐理统计，有85%的楼盘，开盘当天就卖出100%，意味着“日光”率达到了85%，加上认购率80-99%的8%，超过93%的楼盘，根本是不愁卖！因此就滋生种种“加价暗涨”乱象。 所以，这里也就不具体分析产品了。没什么好分析的。 不管萝卜青菜，全都能卖掉！！ 土地 重庆土地出让政策导致土地的天花板现象明显。
即：楼面单价超过10000/平或者溢价率50%以上时，就要现房销售！ 这对开发商资金链考验比较大，在前途未知的市场环境下，开发商都会有所顾忌。 所以，上半年，楼面单价超过10000的地块不多，石桥铺、照母山、弹子石成为单价前三。 值得注意的是随后的茶园、中央公园、悦来、蔡家、西永、李家沱-花溪，会是下个阶段品质新房集中涌现的区域。 要买房，下半年至明年，这几个区域新房会比较多。 这是未来一个时间段内，重庆楼市的热点区域。预计将伴随着相应地方的城市规划利好进行开发。
我们注意观察，这或许就是重庆东、西、南、北全局拓城、快速发展的大格局。 产品方面 从统计的住宅各个产品形态看出，建面150平以下的高层从2017年起开始萎缩，因此，2017年被称作重庆品质元年。
而洋房、别墅份额在逐步扩大，这跟政府倡导的“减少开发强度、做山水宜居城市”相吻合。 随着土地容积率降低、产品面积做大，改善型的市场将会到来。 小三房、标准三房、小四房、标准四房，是未来主流方向。 六月风水岭 上半年的风生水起，伴随着6月份开发商集中放量，伴随着国内从上至下的楼市乱象“严打”，告了一个段落。
时间进入到7月，已经发生了很多微妙的变化。 “危与机”并存的下半年 惊变！ 二手房市场瞬间失血！ 过去一个门店一天接待几十批次意向购房客户，7月前两周，滑落到现在的每天几批次！ 我去链家公司办手续，加州协信星光21楼，客户数量已经明显稀少，居然没有排队，走去五分钟办完事。 估计有些朋友会说，有人发了房交所人头涌动的热闹照片啊！很多人啊！ 那是因为延时！ 我们卖一套二手房，从交定金到过户，往往需要1个月左右的时间，现在去房交所过户的，都是6月份卖的房子啊！ 我关注的某风向标楼盘，从我实地看房，与中介聊天，得知目前已经沦落到：250万以上的房子，基本没人看房！150万以下的刚需，勉强有带看！ 带看量急剧萎缩，价格方面，我看到的现象是，极个别卖家因为心急变现（换房或看衰），已经开始折价出售，但总体价格变化不大。 朋友圈经常性有笋盘出现了，比小区其他挂牌价打9-9.5折左右的笋。 新房市场在消化存量客户！ 从六月底开始放量的新盘，一直延续到现在，没有停下来的势头，反而在加速供货。 因为目前重庆新房库存量太小，属于应当快速补货的市场阶段，政府一大调控手段就是催促各大开发商加紧工程周期，尽快供应。 新房销售比较理想，大部分热点楼盘、平价刚需楼盘、品质改善，依然开盘售罄，虽然二手房因为不断走高的价格、政策以及预期的微妙变化，已经快速失血，但一二手的价格差还存在，比如二手房20000多了，远一些的新房15000/平，这一因素，驱使着此前一直关注新房，但还没有买到新房的消费者，入场下叉！ 此前没有“抢”到房的“存量客户”，是下半年开始新房市场最主要的支撑。 唱衰的舆论 如果按上述现象，重庆楼市是不是就此熄火了呢？ 不光是重庆楼市，就是全国楼市，目前所面临的情况都是一个“变”字。 风向变了！ 不说国内外经济形势，单就房地产长期趋势看，白银时代不可避免的到来了，简单粗暴的买来放在那等着赚钱的时代，越来越远去。 更多时候，我们要考虑把投资性住房仅仅当做长期抗通胀的产品，减少赌性。 因为城市化进程逐步接近尾声、因为人口红利的逐渐消失（接盘侠越来越少）、因为依赖土地财政的不可持续性（卖地最终变为收税），因为靠房地产不可能把中国变成一个真正的强国！ 很多大的层面与方向，都预示着房地产经济不得不转向，但大船转向，必然不会一蹴而就，因为弯道拐急了拐大了，都容易翻船！所以会慢慢完成。 一味悲观，一个人唱衰，全部跟着唱衰，最不可取，那是羊群最爱干的事，喜欢当绵羊的人都这么干的。 大的层面虽如此，但正如我所说，大船转向，又岂会一蹴而就，我们不是宏观经济研究员，别过于沉迷什么时候会崩盘。我们要做的，只是盘算好口袋里那些钱，能在局部的、微观的操作层面，如何保值升值而已，如何解决幸福生活的住房而已。 对于重庆，机会一定大于风险。 重庆是一个座可以“跟投”的城市。 所谓跟投，就是你看政府投了几十数百亿修几个桥，又投几百亿修几个地铁，还投上千亿修“米”字型高铁，修道路，修医院，修公园... 然后，你花几十万首付，买套房，享受这些数以百亿计算的配套设施，而房子本身，随着城市升级、人口聚集规模扩大、经济体量变大，分享城市红利。 重庆房子的升值，剔除掉炒作成分，最合理的回报线路是：你买了一套房，过了几年，周边多了一个大公园，或一个优质医院、一个地铁站、一个购物中心，或附近多了一个数字产业园，房子因此升值。这就是局部价值机会。 重庆正处于一个历史性千载难逢的快速发展和快速建设周期，这才是重庆最实质性的，长期性的利好。 下半年展望 单纯就下半年的楼市，并没有太多乐观的理由。 我预判： 1）二手房市场将迎来调整，分化。 挂牌量不仅不会再稀缺，反而会大幅增加，业主肆无忌惮的加价将不复存在，对专业买家和刚需自住，淘笋盘的机会会有很多。 2）新房市场随着供应量增加，买到的难易度会逐渐降低。 个别优质平价的“老地块”上的限价新房，还会是哄抢局面，而单价总价都比较高，地段却一般的产品，就需要拿出真水平，亮出真本事，去打动消费者！ 3）赚钱效应依然会存在，但炒作之风将被遏制。 中央带头的半年严打，不知会有多少腥风血雨，但执行力度必然会根据市场情况灵活调整。我们都清楚，任何调控都是为“目标”服务，市场的变化影响执行力度。 “严打”是打乱象，并没说要把房价打下来。我们从主流权威舆论看到的都是：房价要保持“合理、平稳发展”！既不能大涨，也不能大跌。 4）重庆是价值回归，机会在未来，要守好。 重庆还有比较多的城市规划利好没有完全释放或成型，例如两江四岸、例如西部新城、南部区域等，我们等待官方的惊喜吧。 重庆还没有开始抢人，我们提出的叫“筑巢引凤”战略，当前还在筑巢，无论是产业还是城市配套建设、区域楼市的布局，仍然处于一个“筑”的过程。这些做好，才会开始“引凤”，我对此充满信心。 重庆大量的地铁、高铁、道路、学校、公园、购物中心等配套还没有完全成型，未来几年，他们的呈现会大幅改变城市面貌，影响人们生活，周边房产也会迎来价值重估。
5）忠告 当炒房团被遏制，未来在重庆买房，会变得相对更加从容，无需恐慌。 自住需求仍然是购房的原动力，对于保值增值的基本性投资需求，做好长持的打算，做好选房，计算租金回报率的预期和自有资金的管理。
最后，祝愿有购房需求的人们，在下半年如愿以偿，买到心仪的房子。 亿客舒 公众微信号：Yikeshuhupai 
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水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数60人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数1500人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
水 库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数3000人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，昆明，贵阳最热门。
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目前有水库重庆团购一群到九群，水库昆明团购群，水库贵阳团购群等。
入群方式：加微信：skadmin03
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房源二：珊瑚大厦（地铁口，月租6000，正现金流） 区域：南岸区 建面:142.3平 售价：133万 单价：9300元 户型： 三室两厅两卫 楼龄：2000年 楼层：高层 梯户：三梯八户 装修：中装 产权情况：证在银行，买方解押。 首付金额：（贷款参考） 房价：133万 首套首付：48万 贷款：85万 二套首付：58万 贷款：75万 税费：自理 中介费：成交价2%，按揭服务费1.5% 推荐理由： 在万达广场商圈，三号轻轨线旁，可以以租代供，楼层高，视野开阔，交通四通八达！生活便利！ 【周边配套】 交通： 119路,139路,358路,371路,898路区间,348路,361路,614路,359路,464路，轻轨3号线 医院，超市，银行，娱乐餐饮设施，学校等齐全。
房源五：金源住宅公寓
板块: 江北区北滨路 区域：北滨路金源购物广场内 小区名称：金源住宅公寓 2007年建成 建筑面积：144.07平米 该房单价:11458元/平 周边均价:20000元/平（对比观音桥万汇中心25000一平） 房屋售价: 仅165万 户型:三室两厅一卫（可根据自己需要隔房间） 楼层: 中间楼层共31层 朝向:朝东南（朝工商大学） 梯户: 5梯10户 装修: 办公装修，可直接出租持有成本超低。 看房：看房方便。 租金:市场月租金7500以上。年租金达9万以上 推荐理由: 1.地理位置牛逼，购物广场中心，交通便利，升值空间巨大 2.房屋带办公装修 ，可直接出租 ，租金抵月供。 3.停车位充足广场有1300多个车位随时都可以停车，这里很少出售都是自己办公用。这套非常便宜，最近出售了一层900多平米成交价1800多万。这套单价仅11458. 4.业主诚心出售，全款证在手，交易方便，住宅用地税费少。 首付金额: 按揭贷款：110万（具体以客户资质为准） 按揭首套首付：55万 按揭二套首付： 65万 全款付清再抵押可贷款:115万 税费: 2万左右
按揭服务费：1.5％ 中介费: 成交金额的2个点 交通: 江北嘴北滨路沿江的住宅性质写字楼，交通非常方便，公交车15余条。 商业配套:金源住宅公寓，位于江北区观音桥正前方，重庆最具发展潜力的北滨路核心区金源大道路口，是世纪金源集团继成功打造观音桥地标项目五星级金源大饭店后在重庆的又一地标性建筑，总建筑面积约13万平方，40万方西南最大的金源shopping mall、超五星级君豪大酒店、方特科幻主题公园环侯其周，全市第二大商圈——观音桥商圈提供最强大的后备支持，便捷的立体交通网络畅达全市各个角落，还有品牌物管24小时为业主提供五星级服务。 物业：金源物业管理有限公司，物管费3.5元/m²
房源九：首创鸿恩国际生活区（还剩一套） 建面: 共有4套 7-16（45㎡）7-17（45㎡）7-18（45㎡） （7-20 50㎡ 售价725000）
售价： 652500 单价：14500（该户型市场价单价16000-17000） 楼龄：2013 楼层:7楼/33 梯户：6梯20户 装修:清水 水电气3通 产权情况：在银行需买方解压40万 全款优先 45平 按揭支付：首套首付25万，贷款40万 按揭支付：二套首付30万，贷款35万 《首付幅度0-3万内》
税费：7500左右 中介费：成交价2%，按揭贷款金额的1.5%中介费在签订合同时付清 推荐理由：商圈地段、轻轨旁交通便利、商圈地段，小区环境优美，人文素质高，物业管理完善，小区治安好，属于低密度社区，非常适宜居住。 【周边配套】 交通：轻轨5号线大石坝站，公交127、113、114、115、202、210、801、863、872、882、148、181、183、201等
超市：东原新新PARK购物商场，新世纪百货，永辉超市等 银行：兴业银行、中国建设银行、中国邮政等 娱乐餐饮设施：星美国际影城，大型真冰溜冰场，上岛咖啡，乡村基，美乐汇KTV,各种蔬菜水果超市，银行，餐饮一条街（中餐，快餐，农家菜馆，粤菜，川菜,江湖菜，私房菜，火锅，烧烤） 周边学校：石油大地幼儿园、东海岸幼儿园、渝北区龙山小学、苗儿石小学、重庆市渝北区渝开中学、龙山中学、松树桥中学等
房源十一：商业大厦 板块：南坪 面积：69.3平方米 价格：70万(全款） 单价：10101 楼层：7楼 建筑年代：06年 户型：二室二厅 装修：装修 付款方式：全款 未满两年 要求：税费自理，中介费，契税个税 客户自理！，( 中介费签合同时付清) 小区配套 1、购物消费环境：永辉超市、百联超市、新世纪超市、社区超市、小区各门店特色餐饮门店、干系服务部、美容美发店、水电气缴费点、健身中心、休闲茶楼、服装鞋帽门店。 2、娱乐设施配套：篮球场、网球场、中庭休闲广场、游泳池、俱乐部、美容会所。 3、学 校：幼儿园： 三色幼儿园 中小学：南坪中学、珊瑚中学、珊瑚小学、四海小学、110中学大学：教育学院、工商大学、交通大学、邮电大学 4、交通状况：轻轨3号线，轻轨4号线，轻轨环线 公 交：周边二小区、工贸、南坪等多个公交车站301（李家沱—解放碑）、145（华廷汽贸—四公里）、610（空港开发区—菜园坝）、611（南泉—火车北站）、808（融侨半岛—磁器口）等几十路公交直达重庆各区域 5、银行网点:工行柜台（自动柜员机）、交行柜台（自动柜员机）、建行柜台（自动柜员机）、浦发柜台自动柜员机）、兴业柜台9自动柜员机）。 6， 医 院：重庆市第六人民医院、南岸区人民医院、现代女子医院、圣堡罗医院；
房源十二: 华创国际大厦
区域：江北区 步行街旁，地铁车站旁， 洋河片区 小区名称：华创国际大厦 建筑面积：69.89 套内面积：53.73 装修：办公装修 售价：72万 楼层：22/33 参考首付（仅供参考） 首付：三成：26万 贷款：贷款7成：46万 首付：四成：30万 贷款：贷款6成：42万 税费：大概3万 物业：2.50元/平米·月 中介费2% 按揭服务费1.5% 银行担保服务费‰5（外地三无银行收取 按贷款金额计算） 小区地址：江北红黄路10号(红旗河沟转盘旁) 交通状况 红旗河沟轻轨站、红旗河沟东站、红旗河沟南站、红旗河沟转盘 周边信息 幼儿园：苗本幼儿园、白鸽幼儿园 中小学：重庆江北实验小学、重庆市观音桥实验中学 大学：江北区老年大学 商场：日用百货、易初莲花、大中电器、重庆市江北区艺渝商场 医院：计生医院、江北区第二人民医院 邮局：鹞子丘邮政所 银行：工商银行、中信银行、工商银行 其他：海洋公园、洋河体育场、观音桥步行街！
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发表于 2018-7-17 12:48:42
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