在深圳上了车，我想说五点

水库2019

1.



大家好，我是二姑娘。



在深圳买房，筹划了差不多一年。



我人在北京工作，户口在成都，所以这一年我先办了深圳户口，这是上车门槛。



然后查了自己的征信，确定名下没有房贷，贷款没有问题。



每次到深圳出差，就会抽空看房。



因为前期准备了很久，目标也锁定在了很小的范围。



所以，这次去深圳出差，看到一套特别喜欢的就下手买了。



看房过程中最大的感受是：买房是一个不断妥协的过程。



很多时候面临两难选择：要么降低预期，要么加钱。



如果钱有限，那不是你选房，而是房选你。



所以在买房时，最好做一个优先度排序。



一套房几个重要指标，整理一下：



A.交通（离地铁远近，离上班中心区多长时间？）



B.商业配套（吃喝玩乐，买衣服，看电影有没有成熟的购物中心）



C.户型（是不是方正，动静分区，干湿分区，有没有硬伤）



D.朝向（南北通透？采光如何？）



E.装修（毛坯，精装？）



F.居住舒适度（绿化率，容积率，人车分离，临不临街，是否安静）



G.学校（是不是学区房，学校好不好）



H.楼龄（卖出难易度，建筑年代当然越近越好）



有限的钱，没办法所有要素都兼顾。



你就要想清楚，哪一点是必须有的，哪些是可以将就的。



譬如我，最看重的要素是AB和H。



地铁和商业配套很好理解，看重楼龄是为啥呢？



楼龄影响两个因素：



一个是贷款，对评估价和贷款期限会有影响。



太老的房子，评估价可能会低于成交价。



楼龄太长，也会影响贷款年限，很难做到30年。



另外一个是流动性，也就是卖出的难易度。



虽然我考虑自住，但人很少会一辈子住一套房，以后大概率会卖的。



楼龄越近，就越好卖。



所以我不考虑2000年以前的老小区，我不知道现在买一个90年代的房，10年后还能卖给谁。



2.



但还好，深圳的老小区并不算多，北京会多一些。



我比较中意的两个小区，都算次新房：



A小区：



2012年建，



在地铁和一个大型购物中心上面。



坐电梯下楼就可以看电影，吃饭，购物，出行。



距离深圳核心工作区半小时左右。



我看中的房源，户型方正，标准的三房，送一个入户花园。



三个卧室和阳台都朝向花园，安静。



小区物业管理严格，人车分流，绿化也没有硬伤。



B小区：



2007年建，



绿化更高，容积率更低，这两点都比A小区强。



离地铁也算近，三四百米，但商业配套比不上A。



地铁线路不算深圳的核心工作通勤线，但总价比A低。



我最后选择提高预算，买各方面更优的A。



一是因为懒，我平时的生活范围就在方圆100米内。



考虑到我5年或10年后卖出，买的人大概率是90后或00后。



他们应该比我更懒，A卖出会更容易。



因为超出预算，短期内会有一点压力。



这就是妥协和取舍了。



3.



跟房东议价要讲一些技巧。



我以前观摩过几次买房谈判，总结了一些经验：今天，房东破产了吗？



话说我跟房东谈价前，还把自己的文章翻出来看了看。



在实际谈价过程中：小区均价，参考意义不算太大。



装修，朝向，楼层，房东的心理预期，都影响一套房的价格。



两个数据比较有价值：



A.同户型最近的成交价



多找几个数据，给自己做为议价参考。



B.房东的心理底价



跟中介了解一下，上一次房东是多少钱谈崩的？



在谈崩的基础上往上加价，是不错的策略。



当然也要给自己一个合适的心理预期。



譬如，房东的报价已经算是市场价，水分不大，那么谈价空间就不会太大。



我买的房，房东挂牌价560万，在小区算市场价。



上一家是545万谈崩。



于是我从540万开始谈，最后553万成交。



在553时僵持了许久，房东都不愿意在房价上让步。



我只能试着把其他条件扔给他。



最后谈的是，让房东自己赎楼，成本大概3-5万。



所以算一下，我大概往下谈了10万左右。



4.



前期规划好自己的首期款，也很重要。



在深圳，除了首付款还有很高的附加成本，包括：税费+赎楼费+中介费。



如果不找链家，中介费一般能谈到1%。



赎楼费要看房屋欠款多少，成本一般是欠款*3%左右。



赎楼费算是深圳特色，在北京，上海，成都等都没有。



赎楼费怎么来的，可看这篇文章：



深圳买套房，附加成本够二线城市首付...



税费的大头是增值税：计算法则是（计税价-登记价）/1.05*5.6%。



这个增值税，一般房屋满两年是免交的。



但是深圳给每个区有个普通住宅定价，成交价高于定价，就算非普通住宅，都要征收增值税，也叫豪宅税。



譬如宝安区标准是360万，福田区是470万，南山区是490万。



但哪怕是刚需，在这些区域买房，基本都会超过豪宅标准。



我买的房在宝安区，增值税非常高。



税费合计37万左右，只增值税一项就21万。



深圳以前三价不合一，这项税费有很大的操作空间。



今年3月推出了三价合一的政策，现在避税基本堵死了。



所以，在深圳买房，除了首付款外，



总价400万-500万的房，你需要额外预算20万-40万的附加成本。



如果首期款紧张，税费可能是影响决策的重要因素。



在买房前，最好把税费计算清楚。



不过，一般如果税费太高，房屋报价就会低一些。



虽然税费默认是买方承担，



但可以做为一个筹码，尽量跟房东压价。



5.



我这次买房，特意选在了年底。



一年之间，12月-2月买房是比较好的时机。



年底开发商要冲业绩，回款压力大，往往会让一点利。



二手房市场也一样，年底看房的人少，买方议价空间也大一些。



但没想到，我这次看房人还蛮多的。



就我买的那套房，前后两天去看碰到了不同的三波人。



跟我的中介打听了一下：



深圳二手房市场，9月以前，成交都不差。



10月和11月，市场冷淡了很多。



到了12月，有所回暖，看房的人多了起来。



我猜可能跟房贷利率下调有关：



深圳一些银行的房贷利率从此前上浮15%下调到了10%。



我这次的房贷在中国银行，利率就是上浮10%。



买房这事儿吧，大部分人都是买涨不买跌，这是人性。



但我看好了就会下手，买了就买了，心态要稳。



短期的涨跌，我也不会care。



自住就不说了，即便是房产投资，也需要长持最少3-5年。



明年涨了或跌了跟我无关，反正我也不能卖。



很多时候，买了就跌没啥，不买然后涨了，比较心塞。



长期，我看好深圳...