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有人问了我这样一个问题 在过去十几年，就算是一个普通的购房者，只要在一个城市待的时间稍微长一点，并且对房产比较关注的话，大概都能得出一个结论，自己买的房子涨得快不快，关键是看边上还有没有空地。 要是当年买的时候，价格比较便宜，买完之后，边上能拍一个地王出来，那就更美味了。 这个根本就不是什么秘密。 因为过去十几年，中国的城市建设取得了飞速的发展。 但是就算城市发展这么快，此空地和彼空地之间区别是很大的。 如果你买的房子，离城市中心非常远，周边空地也很多，但是很多年都轮不到开发的话，这空地也是没有什么用的。 所以，这个时候，就要关心一个城市中心覆盖到底有多远。 这种尺度到底是由什么决定的？ 如果在网上看过相关文章的话，大概都知道一个一线城市中心覆盖的半径是大概是25公里左右，一个强二线中心覆盖的半径大概20公里左右。 其实，这个范围，每个城市都不太一样，所谓25公里、20公里只是一个大概的数字。 如果我们不知道这个数字是怎么来的，那么就可能生搬硬套，比如我们再问一下一个三线城市中心的半径到底有多大呢？ 这个时候就要了解更底层的原理。 这个距离是怎么来的呢？ 就是根据通勤时间估算出来的，比如中国大城市的通勤时间是单程1小时，往返2小时，极限是单程1.5小时，往返3小时。 只要考察自驾、轨道交通、公交车等等交通方式覆盖的范围，就能大致得出相关的结论。 这方面已经有很多的相关的叙述，本文就不赘述了。 抓住通勤时间，就已经抓住问题的关键了。 但是一些爱思考的小伙伴，可能觉得还不够通透，不能灵活运用。 这个通勤时间对每个城市是否适用，通勤时间是否会发生变化？ 那么如果出现变化的话，应该是怎样的呢？ 比如说，北京的朋友，很夸张的说，从天通苑挤地铁，要花半小时才能挤上去，那么这个半小时到底算不算在通勤时间之内？ 比如说，南京的朋友，从南京的桥北上地铁，中间还有好几个换乘，那么这些时间到底算不算通勤时间？ 比如说，有些城市是有多个副中心的，那么这些副中心覆盖的尺度到底有多大？ 再比如说，一个地铁的终点站，它的周围是非常容易形成新的市镇的，那么这个地铁终点站到底要离城市中心有多远，这个地铁终点站覆盖的范围到底有多大？ 有没有更底层的原理呢？ 答案是:有的。 这就是著名的马尔凯蒂定律（Marchetti's constant）。 马尔凯蒂定律表明，人们每天日常出行的时间为一个常数，恒定为1小时。 不管你是住在古希腊的村庄，还是住在古罗马的城市，或者是现代的西欧城市，这个时间都是一个小时，注意，这是出行总时间。 马尔凯蒂是一个意大利的物理学家，他根据前人的研究成果，于1994年发表了相关的论文。 这是对古希腊村庄的研究，一直到现代的城市，都表明了这种规律。 无论这个城市的交通如何变化，这个时间都是恒定的。 马尔凯蒂据此推断，一个靠步行作为主要交通手段的村庄或者城市，最大的半径是2.5公里。 所以，当一个城市的交通手段变得更快更便利的话，这个城市的半径就会变大。 这里需要指出的是，当一个城市变得更大时，人们的节奏会变得更快，这个和城市的规模呈现出幂定律的特征。 就是说城市越大，人们走的越快，从交通来说，也是这样的。 那么，为什么人们日常出行的时间是一个恒定值呢？ 这就是由人的生理极限决定的。 比如，你可以一天两天走的远一些，但是如果每天都是这样，就会进入亚健康状态。 想想一个在互联网公司工作的码农，日常工作时间996，每天下班都9点了，再坐1个小时地铁，到家已经10点多了，然后洗洗涮涮，就已经11点了，再东看看西看看，不到12点是没法睡觉的。 关键是，第二天还得起来。 坚持几年之后，人是头昏眼花，记忆力衰退的。 这里，我们还要解释一个疑问，为什么马尔凯蒂定律说每天出行的总时间是1小时，而我们国家的大城市的出行总时间是2小时呢？ 除了城市规模导致的速度加快外，主要是因为中国人民的忍耐力强呗！（心酸） 把这个规律掌握了，再结合主要的交通方式，人们的忍耐力，周边买房人的口味，你就能判断某个区域大致是什么情况。 比如深圳龙岗大运中心，给大家作为案例练习。
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今日笋盘推荐（重庆）： 房源一：北大资源.江山名门
区域：海尔路 小区名称：江山名门 建筑面积：88平米 套内面积：66平米 装修：清水 售价：108万 单价：12270 户型：二室两厅一卫 楼层：15/20 朝向：180度江景房，朝南 户数：3梯12户 产权证：差银行40万，客户解押 是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款70—75万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：180度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡 产权情况：2019年6月满2年，业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结
房源二：绿地海外滩 区域：观音桥商圈 小区名称：绿地海外滩 建筑面积：120平米 套内面积：99平米 装修：清水 售价：155万 单价：12900 户型：三室两厅二卫+书房 楼层：20/33 朝向：西南 户数：3梯8户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价20万出售 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源四：中海北滨华庭 区域：北滨路 小区名称：北滨华庭 建筑面积：103.77平米 套内面积：85.3平米 装修：精装 售价：130万 单价：12600/平 户型：三室两厅二卫 楼层：14/32 朝向：东 户数：2梯6户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：提前一天预约 贷款金额：首套首付：30万 二套首付：44万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租2500/月，距离轻轨站近 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪 区域：盘溪路 小区名称：保利香雪 建筑面积：97.55平米 套内面积：78平米 装修：精装 售价：150万 单价：15400 户型：三室两厅二卫 楼层：8/32 朝向：西南 户数：3梯7户 产权证：欠银行37万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代 区域：观音桥核心商圈 小区名称：万象时代 建筑面积：119平米 套内面积：103平米 装修：中装 售价：152万 单价：12800 户型：三室两厅二卫 楼层：27/31 朝向：东南 户数：2梯6户 产权证：证在银行，业主自己解押 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸 区域：北滨路核心地段 小区名称：春森彼岸 建筑面积：91平米 套内面积：71平米 装修：清水 售价：162万 单价：17800 户型：二室两厅二卫 楼层：5/58 朝向：看江，朝南 户数：6梯17户 产权证：欠银行30万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源八：国兴北岸江山 区域：观音桥商圈 小区名称：北岸江山 建筑面积：86.7平米 套内面积：67平米 装修：精装 售价：138万 单价：15900 户型：二室两厅一卫 楼层：9/33 朝向：中庭，朝东北 户数：3梯7户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款90—95万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月
房源九：保利江上明珠乐园 区域：观音桥商圈 小区名称：保利江上明珠乐园 建筑面积：114平米 套内面积：96平米 装修：清水 售价：162万 单价：14200 户型：三室两厅二卫 楼层：17/32 朝向：看中庭，朝西南 户数：3梯8户 产权证：欠银行58万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：朝中庭，品质楼盘 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源十：阳光100国际新城 区域：南滨路 小区名称：阳光100国际新城 建筑面积：94.26平米 套内面积：79平米 装修：中装 售价：108万 单价：11400 户型：三室两厅一卫 楼层：20/33 朝向：南 户数：3梯9户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 要求：税费自理，购房服务费2%，业主要求一次性付款 房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区 区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里 2.房子是南朝向，采光好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等 学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学 银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园 板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平 房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟 2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间 4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城 板块：大东区 区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供 2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 吉祥市场 东站商城 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
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发表于 2019-3-17 08:00:42
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