抵押贷款之所以重要,是因为绝大多数人对它的使用都是错误的。 一)劣质贷款 95%的人,对于抵押贷款的理解和使用都是错误的。 对于绝大多数人,他们认为的“抵押贷款”是什么。 他们认为是一种“劣质贷款”。 好比我正常的“按揭贷款”申请不到。无论是法拍还是药单流,我无法通过正常的渠道,申请30年期按揭贷款。 因而我不得不申请抵押贷款,这是一种退而求其次的做法。 对于很多人来说,抵押贷款就是一种劣质贷款: 可见,抵押贷款全面较差。只有无可选择的时候,你才会尝试抵押渠道。 很多人沾沾自喜,觉得自己手中的资产“高度优化”。 每一单都是70%极致贷款,七成七折三十年,完美无瑕。 这样的想法,大错特错! 二)截断 抵押贷款真正的用法,应该是把你的按揭还了,重新再抵押。
为什么,为什么要把优质贷款撕掉,换成劣质贷款。 答案只有二个字:“成数” 请再回忆一下我们的说法,我们对于利率完全不敏感。 对于费率,费率其实就是利率,对于费率也不敏感。 只有“成数”,成数才是至关重要的。 一笔按揭贷款等你办完了以后;好比当年你买了300W的房子。贷款210W。 这还是主人足够Smart,竭力尽贷的情况下。 过了二三年,越供越少。你的贷款可能还剩190W。 可是这时候你的房子呢。如果以6年为一个周期的话,则2000年三百万的房子。到今天普遍市价都要800W以上。 190 / 800 = 23% 然后我问你,一笔23%的按揭贷款,和一笔50%的抵押贷款,哪个更划算呢。 答案还是抵押贷款。 哪怕利率高点,费率高点,月供高点,装修公司买字画折腾到想吐。 但还是按揭划算。 所以,这时候你就要做“再抵押”。用业内的术语叫做“截断”。 把30年期超优质按揭贷款给截了,重新抵押出来。 三)再抵押精算法 截断什么时候做,怎样的情况下才划算。 这需要非常详尽的精算。水库论坛之前有一篇《再抵押精算法》,可以去看一下。 http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=13024 我们用如下模型举例;
| | | 第0个月 | | | 第1个月 | | | 第2个月 | | | 第3个月 | | |
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| | | 第119个月 | | | 第120个月 | | | 第121个月 | | | 第122个月 | | | | | | | | | | | | 第299个月 | | | 第300个月 | | |
在第一个月,你可以获得抵押贷款X,再扣除1.5%手续费。 好比X=400的话,手续费6W,实际到手394W。 而你还要“还掉”原有贷款200W,实际仅获得194W现金。 在月供方面,原本每月10468.59元的月供不用还了。 但是改为新的每月=PMT(4.9%*1.2倍/12月,120期,4000000元) 这个数字是44167.54 将“现金进”和“现金出”相加,即可以得到我们的净现金流。 然后IRR拉一下,就可以知道真实利率。 现金进 | | 差异 | 3940000 | | | 10,468.59 | | | 10,468.59 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | IRR: | | 1.22% |
因此,“按揭200W升级成抵押400W”,你这么做的事,实际成本是月息1.22% 折合年率15.66% 这里面的计算比较“理工男”。因此我们就不展开数学细节了。 直接来给答案。 我们有如下图: 四)再抵押的分析 看回上图。他告诉我们几个道理。 1)抵押至少Double起。 如果你原有的“按揭”是200W,则你“截断”换成抵押,至少应该是400W。 在这个位置,“利率曲线”下降得非常快。 一下子由28%,降到了15.66% 我们知道,15%基本上是“老派多军”比较能接受的一个利率。 所以你“抵押换按揭”,至少要贷款金额翻倍。这是起步线。 2)比较理想的是Triple 翻三倍。如果原有按揭是200,则“新抵押”追求600W。 我们可以看到,翻三倍之后,整个“利率曲线”就进去了一个相对平缓的区域。 这个时候,哪怕静候四倍,五倍,你的“实际利率”下降得并不多。 三倍之后,200->600之后,实际利率已经跌破了10% 一般我们建议,3倍之后,就可以开始考虑“截断加按揭”。四倍则是非常建议。 五)心算法 “截断再抵押”因为涉及的年限很长,复利很大。所以不能用简单的心算法。 心算法如下: 可见心算法的误差是非常大的。要以电脑IRR为准。 * 另外“截断再抵押”,如果你想好三年再截断。利率又会再高一点。 六)抵押的再抵押 一种比较不伤身体的,是“原有抵押贷款”的再抵押。 好比你上手就是“法拍药单”流。当初买来时,就没能办成按揭贷款。而是申请的劣质抵押贷款。 则你再过了三五年,重新申请抵押一次,那是任何心理负担都没有的。 因中国银监会禁止“二按”。所以一般操作中,都是“先还旧,再借新”。 你需要自己筹措一笔资金,把原有的贷款还清。然后重新抵押出来。 市面上有几家号称“二按”的银行,实际都是打擦边球的。 好比你在兴业有一笔抵押,你想“再抵押”。 则银行可以提供“一条龙”服务。但必需在同一个银行做。一按二按都在兴业。他可以帮你把旧的先还了,再借新的出来。 你就不用“垫资”过桥资金了。 抵押证始终一张。 知道了“再抵押”的用法。一个好处,是当你做“法拍药单”流时,不再那么地心疼了。 原本以为是“30年期”持续地弱。在卅年的时间内,我利率始终比你贵,还款始终比你快。 每当想起这事,心都一阵阵绞痛。 可是现在你明白了,不管任何贷款,每过五年都要重新“截断---再抵押”办一次。 相对来说,前期办得不好的事,就没那么地痛了。 七)再抵押的负担 “金额加大,年限拉长,月供降低”。 “再抵押”不一定增加你的负担。做得好的话,甚至借得一笔钱的同时,月供还会减少。 因为涉及到月供的,主要是你“剩余年限”数量。 好比一笔120W元的贷款,分十年还,每个月13250元上下。 等你还了五年了,还剩68W的时候,你每个月也是月供13250元。 而如果我们向银行申请“再抵押”。 把这68W元Convert成一笔十年期贷款,月供立刻降到7590元。 如果我们申请“加按揭”,加按揭到98W元。 则你平白获得30W元现金,而且月供10902元。比原先还少。 “现金和月供”都优化了。 如图:表中的情况4,比情况2“全面优化”。 所以持续不断的“再抵押”。是极大化优化你的财务结构的。 没事你也应该去不停地“再抵押”,这样你就可以看见你的月供不停往下降。很快负现金流的缺口就被填平。 尤其是当市面上有20年,30年期的“抵押贷款”时。 你应该把手中所有的“剩余年限”很短的贷款全部都截掉,全部都改换成20年期抵押。 你仔细计算一下的话,这样你可以获得几百万的现金,而且你的月供还降低了。
你想象一下,由情况2升级成情况6,是什么概念! 八)再抵押的回血期 如果是按揭换抵押,一般我们要求三倍:贷款金额Triple 如果是抵押再抵押,一般Double就够了。 但是我们想一想,什么样的情况才可以Triple。 假设一套100W的房产。当你最初买入时贷款70W。 如果要Triple的话,就要210W,而抵押一般成数是市价五成。 也就是你这个房子要400W。 100W->400W,你这个房子要涨了四倍,你才可以开始“再抵押大工程”。(最好五倍) 在上海北京深圳这样的市场,四倍涨幅往往也需要五至六年,或者更久。 而当你开始抵押之后,“抵押截断再抵押”,大家五成对五成。 房价翻倍就可以。 这一般需要三四年。 再抵押如抽血,你每次去医院献上200cc的血。你不可以马上再抽,要修养生息一段时间。让身体慢慢恢复。 所以,每年买一套的话,你需要六套房子至少。 循环往复,工业革命的车轮轰隆隆地开始了。
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