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以下为正文：
90%的商铺投资都是炮灰
中午12:00，伏案半天的白领起身成群结队，走出深圳南山华润城写字楼去吃午饭。
按理说，他们应该挤着本就不多的午休时间，就近选择写字楼下、紧靠主干道铜鼓路的底商。可是这些底商交付几年之久，至今还没有迎来它的第一位租客。
商铺的玻璃上包着广告封纸，上面写着招租热线，从裸露的地方透进去看，依然是最原始的毛坯状态。
而在这条冷清的商铺一路之隔的南边，是深圳最大的网红商场——华润万象天地，由号称中国最懂商业运营的华润“万象团队”打造。
不同于一般只满足吃喝玩乐的mall，它还引入大陆第二家诚品书店（第一家在苏州），还有优衣库、小米的全球旗舰店，华为的全球超级旗舰店正在紧张地进行内部装修。
在这条冷清的商铺一路之隔的西边，是早在大冲村拆迁成为华润城之前，就已非常成熟的老小区商圈，青梧路边上的湖南蒸菜、陕西肉夹馍、沙县小吃的店，组成一条人均消费不会超过25元的低端美食街，生意也是红红火火，非常喧闹。
一边是现代化、拥有强大资本运营的mall，一边是旧有的成熟商圈，夹在中间散租的写字楼和住宅底商，大品牌看不上，小品牌租不起，难受极了。
而这，正是现在无数商铺的尴尬缩影。
南山区的分裂世界
商铺向来是一片韭菜收割地。
劝你买商铺的人，会滔滔不绝地给出下列建议：
1. 看地段买商铺；
2. 越老的商铺越值钱；
3. 社区底商有稳定人流量；
4. 看开发商品牌；
5. ……
最后他们会给你灌输，只要遵照以上建议，就能买到金铺，躺着也能赚钱。
这是真的吗？
以深圳南山高新园一带的商铺为例，你会更清楚地意识到：商铺致富，条条财路行不通。
◈ 1、繁华地段上的冷铺
案例：铜鼓路上的华润城润府底商
商铺是华润城的底商，开发商实力不薄。
楼上的华润城一期和二期分别建于2013年和2014年，距今五六年之久，可见已是「熟」地。
位置更是优秀至极。周边几个入住率极高的楼盘，街对面是大商圈华润万象天地，更不用说地铁口、一圈入驻率极高的甲级写字楼。
但是，大商圈、开发商品牌、地段、入驻率高的楼盘等等都没有挽救它的冷清。
街角的商铺还没有开业的迹象，中午时分的街道空无一人。
而街对面，华润万象天地不时有人成群结队地出来，或打车，或向反方向的地铁口远去。
从百度的热力图上，会更直观地看到这些商铺与周边的火热人气格格不入。
如今，这些商铺已经在某些大业主的手里，售价约30万/平米，小小一间商铺总价超千万。而楼上住宅的价格约10万元/m²，贵了3倍。
商铺月租大概可以收1000元/m²，中原地产的置业顾问帮我算了一笔账，如果能招租，它的投资回报率大可以有4%左右。
某些商铺带租约，比如街角就准备开一家高端酒庄。不过，我还是存有疑虑，它是否真如置业顾问所说，能够轻而易举地租出去。
◈ 2、旺铺周边的老街道
案例：泰阳硅谷公寓下的社区商铺相比之下，青梧路边的商铺人气很旺。
晚上10点，虽然刚下过雨，但还是有不少人坐在店里吃宵夜。旁边的一个简陋的烤肉小摊，还有两个人在排队。
在百度热力图上，你可以看见青梧区域一片蓝，只有这一带的底商突如其来一片红，可想而知它的火热。
泰阳硅谷公寓建于1989年，30年的老商铺比周边的新建商铺便宜了不止一点点，均价约10万元/m²，和住宅的价格相当，150万到200万就可以把一间商铺收走。
当然，这个便宜的老商铺租金也不高，每月不到200元/m²，一间25m²的商铺月租大概4500元，而这个价格几年来并没有太大涨幅。
租金低廉，自然吸引了不少小生意。比如35块钱包做洗剪吹的发廊、专卖棉被枕头拖鞋的杂货店、卖各种香烟饮料的杂货店、把厨房搬到街边的小吃店……
一家蔬菜商店的老板告诉我，他们只搬来两个月，花了一点点装修费，就把这家店倒腾起来了。其实，这家店只有两三个放蔬菜的大柜子。
这里路不宽，也不好走。
如果开车，车辆要慢慢挪入这个小街区，当心别碰着路边停着的小轿车、共享单车或者当铺老板的三轮车；如果走路，要不时低头，留意一下突然凸起的面砖，或者不小心陷入水坑。
这一带的环境也是极不友好，发霉的垃圾桶被弃置于路边，隔着屏幕也可以闻到它散发的气味。
这里是深圳南山区高新园，房价8万/㎡打底，而旧小区底商，相对低廉的租金给了这些小店喘息空间。
商铺之大坑
新铺不旺，旺铺不新。
人流量稀疏、周边环境落后……你又怎么指望提高商业逼格，借此提高租金呢？
这绝不是深圳独家，全国上下一抓一大把，三四线城市更是绵绵不绝。
90%的商铺投资都是炮灰。「十铺九坑」「一铺坑三代」早已不是什么行业秘密。
如果商铺出租的话，你会为招租发愁，为空置率担忧。
就算能租出去，这几年的商铺回报率已经不高了。
10年前投资商铺是真的赚钱，每年大约能收8%的租金，12年左右就拿回本金了。
但近几年的数据却惨不忍睹，大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算高了。
如果靠转让的话，高昂的税费几乎可以占去收益的一半。
再说了，现在买商铺的人是越来越少。
因为不好卖，甚至衍生出了各种骗人的套路。
比如说，最近北京[北京洛克时代]商铺为了哄骗客户买商铺，临时造了一条美食街营造假象，坑了钱之后立马人去楼空。
比如说，湘潭一开发商卖铺位时明明承诺了回报率，但实际上却子虚乌有，买主退款却退不回2万定金。
如今的商铺，只管坑，不管埋。
商业过剩的时代
从曾经的「一铺养三代」，到现在的「一铺坑三代」，归根结底，是我们的商业规划太多了！
一般来讲，国际上认为人均商业面积最好在0.8m²-1.2m²之间。
2017年的时候，中国香港的人均商业面积达到，此时的商业市场就已经是一个相对饱和的状态。
但是大陆地区却严重超标：
上海人均商业面积1.4平
北京人均商业面积达2平米
武汉人均商业面积3.1平方米
昆明人均商业面积4平米
……
中国有80%的城市商业过剩。
深圳南山区大冲花园底下的商业内铺▼
这几乎可以说是「商业成瘾综合症」惹的祸。
无论是一线城市还是三四线小城，「正负」总想做出一派欣欣向荣的城市形象，于是规划出了许多商业综合体。
开发商进场拿地建住宅之时，被政府要求了一堆商业配件。就此，大批量的商业体拔地而起。
供应量过剩，不仅催生出了产权只有40年商业性质的公寓，写字楼、商铺等等都成了投资的重灾区。
商铺还有未来吗？
如果说，这些多出来的商业是为城市的未来做准备，那么就有必要问，未来真的需要那么多的商业嘛？
未来，80%的人会集中在20%的地方。
人口不断向城镇涌入已经成为了一个不争的事实，像北上广深这些一线大城市的人口只能越来越多。
同理，一线城市的商圈也不会遍地开花，而更多集中在某些片区。
除此之外，城市中心也在不断转移。比如，深圳的中心原本在罗湖，如今不断西移，从福田，到南山。
区域的商业也随着城市中心的变迁而改变。比如，罗湖商业的发展在不断减弱，租金涨幅比不上崛起的南山。
一线城市如此，二三四线城市也更是如此。
当然，对于商铺最大的冲击并不是人口城镇化日渐明显，而是商业模式的改变。
商铺的繁华，或许会让你想起《清明上河图》里的沿河两岸，它的繁华是商业带来的。有商业的地方，就有商铺。
但是，今时不同往日。
互联网的冲击之下，商业再也不需要靠着商铺存在。
许多商家会觉得商铺租金太贵，而转为网店。商业被严重分流。
与此同时，现在的互联网经济越来越发达，挤占了越来越多的实体行业。甚至，买蔬菜水果根本不需要到市场，京东生鲜一小时到家。
尽管实体店不会消亡，但是它只会越来越少。
结
二十年前「一铺养三代」，二十年后沦为了「一铺坑三代」，供应过量、需求减少的市场改变了它。
商铺已死，真是让人唏嘘。
· END ·
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今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：北大资源.江山名门
区域：海尔路
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建筑面积：88平米
套内面积：66平米
装修：清水
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单价：12270
户型：二室两厅一卫
楼层：15/20
朝向：180度江景房，朝南
户数：3梯12户
产权证：差银行40万，客户解押
是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款70—75万
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产权情况：2019年6月满2年，业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结
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区域：观音桥商圈
小区名称：绿地海外滩
建筑面积：120平米
套内面积：99平米
装修：清水
售价：155万
单价：12900
户型：三室两厅二卫+书房
楼层：20/33
朝向：西南
户数：3梯8户
产权证：证在手
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款115—120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价20万出售
产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源四：中海北滨华庭
区域：北滨路
小区名称：北滨华庭
建筑面积：103.77平米
套内面积：85.3平米
装修：精装
售价：130万
单价：12600/平
户型：三室两厅二卫
楼层：14/32
朝向：东
户数：2梯6户
产权证：证在手
是否满两年：满2年
看房：提前一天预约
贷款金额：首套首付：30万 二套首付：44万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租2500/月，距离轻轨站近
产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪
区域：盘溪路
小区名称：保利香雪
建筑面积：97.55平米
套内面积：78平米
装修：精装
售价：150万
单价：15400
户型：三室两厅二卫
楼层：8/32
朝向：西南
户数：3梯7户
产权证：欠银行37万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款105—110万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代
区域：观音桥核心商圈
小区名称：万象时代
建筑面积：119平米
套内面积：103平米
装修：中装
售价：152万
单价：12800
户型：三室两厅二卫
楼层：27/31
朝向：东南
户数：2梯6户
产权证：证在银行，业主自己解押
是否满两年：满2年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款115—120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸
区域：北滨路核心地段
小区名称：春森彼岸
建筑面积：91平米
套内面积：71平米
装修：清水
售价：162万
单价：17800
户型：二室两厅二卫
楼层：5/58
朝向：看江，朝南
户数：6梯17户
产权证：欠银行30万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款105—110万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源八：国兴北岸江山
区域：观音桥商圈
小区名称：北岸江山
建筑面积：86.7平米
套内面积：67平米
装修：精装
售价：138万
单价：15900
户型：二室两厅一卫
楼层：9/33
朝向：中庭，朝东北
户数：3梯7户
产权证：证在银行
是否满两年：满2年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款90—95万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月
房源九：保利江上明珠乐园
区域：观音桥商圈
小区名称：保利江上明珠乐园
建筑面积：114平米
套内面积：96平米
装修：清水
售价：162万
单价：14200
户型：三室两厅二卫
楼层：17/32
朝向：看中庭，朝西南
户数：3梯8户
产权证：欠银行58万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：朝中庭，品质楼盘
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源十：阳光100国际新城
区域：南滨路
小区名称：阳光100国际新城
建筑面积：94.26平米
套内面积：79平米
装修：中装
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单价：11400
户型：三室两厅一卫
楼层：20/33
朝向：南
户数：3梯9户
产权证：证在银行
是否满两年：满2年
看房：提前预约
要求：税费自理，购房服务费2%，业主要求一次性付款
房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区
区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里
2.房子是南朝向，采光好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等
学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学
银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园
板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平
房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟
2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间
4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城
板块：大东区
区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供
2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 吉祥市场 东站商城
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
发表于 2019-9-24 08:58:54
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