重庆第一次集中土拍，交出了什么样的作业？#X2848

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以下为正文：

重庆第一次集中土拍，交出了什么样的作业？

但事实上不能单纯的这么理解，因为 这19.5亿的销售收入，有可能在拿地两年以后就基本收回来了，但20亿的开发成本，在接近4年时间内支付完就可以了，所以有可能从拿地开始算两年内，就可以形成正现金流，这部分资金的时间价值就不止值表面亏的那5000万，对于有些负债率、偿债压力本来就比较大的企业来说，正向的现金流更是远比一个项目的静态收益重要，因为有时候这就是救命钱。

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所以，我想到了这次土拍会有溢价，但我没想到有这么高。

前几天我无聊的时候，自己拿了几块地算了一下，假设自己是一家比较普通的开发商、能接受多高的溢价，我计算的结果，大概是20——30%之间，今天上午拍出来的地，大多溢价都是40%以上，比我自己测算的，整体大概要高出20个百分点。

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地价稍微高一点，从很多角度看都是好事：市民手里的房子看到了增值的希望，政府得到了高一点的卖地收入、减少了财政支出压力；开发商的营销部和中介小哥，工作难度也要小一点。

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但是，有些东西如果过了头，就未见得是好事了。管理者出台土地集中拍卖的意愿，不是为了把地价炒高，而是为了更稳、更可控，如果有些幅度，超出了管理者可以接受的范围和程度，约谈甚至是调控有可能就不远了。

重庆楼市今年的局面，本来是很有利的，得益于城市拓展越来越远、得益于楼市供应结构的变化，重庆的房价上涨，原本不容易从整个城市的统计数字里被充分体现。具体来讲就是因为水土鹿角这种板块的供应量变大了、中心区的供应量变小了，所以即使各个板块房价平均涨个20%，在统计数字上有可能也只有10%、甚至不到10%，原本不太容易成为被针对的对象，可以一边当个安静的美男子，一边赚点小钱。

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如果动静搞得过大，有些东西就可能鸡飞蛋打，如果这种事不幸发生，影响的很可能不是两三个月，而是两三年。

所以，我个人的希望是，关于这次土拍，最好少去讲重庆土拍价格暴涨了、房价马上要暴涨了，但我知道这不太可能，因为就在短短半天时间，开发商营销部和中介朋友，已经刷爆了论坛和朋友圈。

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所以回过头来看，重庆的第一次集中土拍，有些东西，似乎准备得不是太充分：事前的摸底和评估，地块供应数量、板块构成；配套的拍卖政策……等等。

今天上午的土拍结局，未见得是这个城市的管理者和主管部门，所想要看到的。

但毕竟是第一次，情有可原，很多事情我们第一次做的时候都表现得不太好，方法和姿势都不太对，但慢慢熟悉了，也就好了。

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