浅谈中介骗术一二三

费加罗的婚礼

中介是一个充满了谎言的行业 ------ yevon_ou

一）小伎

前二天有一个朋友问我，+3/-3%是什么意思。

这句话的意思，是譬如一套55㎡，138w的房子。中介报出来，通常是57㎡，135w

上一次聚会吃饭的时候，我和xingu说，中介是一个充满了谎言，绝望的行业。

中介目前最大的问题，是上家于下家的心理价差非常非常地大。一般超过20%。以至于完全无法成交。少数情况下，如果上下家的心理价位差距是15%，该中介回去一定写报告给店长，“本客户极有诚意，我有很大的把握主攻此套一定成功！”

那么，中介在具体操作中，一个常用的技巧，就是+3/-3%

譬如说，把55平米，虚报成57平米，看似毫无区别，其实面积在这里就已经虚增了3.64%

然后，把总价，从138w虚报成135w，看似毫无区别，其实价格又悄悄上涨了2.22%

这种短斤缺两的做法很简单。因为诚意客户，去购买之前，都会拿个计算器算一下。135w，57㎡，对应的单价是23700元/㎡

而138w，55㎡，对应的单价则是25100元/平米

看似不知不觉，其实价格已经上去了6%

上一次吃饭聚会，xingu十分迷惑地对我说，中介一开始给他报价135w，后来签看房确认书时，却是138w。

我和他说，接着还会有迷糊呢。面积还会莫名少掉二个平米，而中介对此的说辞，则是记忆不好，没看清楚。谁会为了一个平米，而斤斤计较呢。

然后再说到第二个问题。中介通过“短斤缺两”的手册，凑弥补了7%的价差，接下来是否就能成交呢。

xingu同学依然保持着一贯的纯真，他说“这套房子铁定必能成交，你不买别人也会买”。因为中介已经写给了领导的保证书，拍胸脯有信心了。

中介是一个充满了谎言的行业。

这个谎言，不仅仅包含对买家，对房东。这个谎言，也包括了对领导。

所以他连领导都骗。这个“15%差距一定卖出去”，依然是谎言。

二）中介末路

那么，这个15%意味着什么呢。意味着中介真是穷途末路。

很久之前，我让别人来猜。一个中介经纪人，一个月可以成交多少笔交易。俺LP那个傻妞，最初猜是30笔。

然后她说是10笔。

然后她说是3笔。

我告诉她是0.5笔。

中介行业的惨状，产能严重过剩，交易成本太太太太高，这些都严重地限制了中介的生存。

上海一年只成交8万套二手房。上海有15万中介从业人员。

也就是说，从平均来看，每人每年才成交0.5套！

即使我们扣除很多打酱油的，打零工的，在门店做三个月就做不下去走人的。纯粹以“入行二年”以上为界限。中介的平均成交，也不过每个月0.5笔。

或者说，中介是很难很难很难根本无法成交房子的。

以，一旦出现了一个“稍微”有一点意向的买家客户。中介就如获至宝。哪怕心理价位价差15%。

心理价位价差15%，其实成交概率已经非常稀薄。大致不到10%的可能。

但对于中介来说，已经是如获至宝。已经足以他在他的工作报告中写道：“该客户极有诚意，本月会集中精力主攻此套一定成功”

顺便，我们又捎带一句“吃差价”的问题。

吃差价是老问题，是篱笆菜鸟喋喋不休说了几十个月的问题。

我们可以毫不客气地说，“不存在”吃差价，一套也没有。

因为目前的市场，已经极难极难极难成交。抓住一个买家<卖家85%的客户，都已经千难万难。

而如果你想要吃差价，至少得要买家>卖家110%，这是绝不可能的。

三）中介的对策

《侏罗纪公园》里面，有一句台词Life find it's way.

意思就是生存之艰难。使得男恐龙变成了女恐龙，丫就进化了。

中介要活下去，就得突出重围。“牙人”本身是一个无底线的职业，中介新想出来的骗术，也是层出不穷。

一个用得最多的方法，是压低房东的心理价。

譬如说陆医生想把她南汇的房子抛掉。中介就打电话去，“你想卖多少钱”。

“2Ｗ”

“2Ｗ这么高啊，目前的市场行情最多值1.8Ｗ”

挂掉

第二天：

“请问您南汇的房子卖多少钱”。

“2W”

“2W这么高啊，我的客户最多出到1.6W”。

挂掉

第三天：

“请问您南汇的房子卖多少钱啊”。

“2W”

“2W这个高啊，1.4W都卖不掉”

挂掉

通过三番二次的压价，找二个人冒充买家，出越来越低的价钱，来压低房东心理价位。

看这样的技巧，是不是很炫？

答案是一点也不炫，这样的技巧，在市场上早就用滥掉了。如果你再用这一套，只会越翘越高。

所以现在用的是另一套流程：

“陆女士您好，请问您南汇的房子卖多少钱”。

“哦，那可能比市场价略高了。目前市场价在1.8W左右”。

“清林泾都要1.8W了，还远去20公里呢。我怎么可能和她卖一样的价钱”。

“哦，那我帮您再留意。有消息再联系您”。

费加罗的婚礼

第二天；
“陆女士您好，请问您南汇的房子卖多少钱”。
“2W”
“23号楼501室，人家刚刚挂出来。人家楼层朝向还比你好，才仅卖18000。你这个2W卖不掉的。您看看，要不调整一下价钱”
“…………”，挂掉。
第三天；
“陆女士您好，请问您南汇的房子卖多少钱”。
“2W”
“你们小区那个35号楼，901刚刚卖掉了。房东也仅卖了1.8W。你们小区就是一万八的价。您看看，一万八市场价卖吧”。
“…………”，挂掉。
第四天；
“陆女士您好，请问您南汇的房子卖多少钱”。
“2W”
“不行了，《国五条》刚出来。房价大跌了。您看，Anjuke上，刚新添了几条房源，都是卖16000/㎡的，您再不卖，这房价就跌没了”。
“哎呀呀，那你帮我按18000挂牌吧。谢谢你了”。
看见没有，这就是一整套“电话欠费”的流程。有起、承、转、合，托儿绝对不止一个。
这个骗局的要点在哪里呢。要点在于，一切的信息，都是中介给你的。
中介告诉你，本小区有18000挂牌的，你就信啦？
中介告诉你，本小区有18000成交的，你就信啦？
中介没告诉你，他昨天晚上去Anjuke挂的16000，你知不知道？
中介一切的要素，在于获得“尽可能”便宜的房东筹码。
中介会虚构几套，本小区不存在的房源，来和你竞争。
中介会虚构几套，本小区不存在的成交，来和你竞争。
中介甚至会举出一个同楼层同房型的房源，单价只有你的60%，而你仔细问下去，TNND，这居然是你自己的房子，三年前的报价！


中介是一个充满了谎言的行业。判断房源价格，中介的一切话都不可信，一切话都有可能骗你。
自己去市场上跑，横向比较其他价格，才是王道。
最后，说一句，为什么每一个过来“砍价”的中介，都是骗子呢。
因为他们根本就不是卖方经纪人。
每一个打电话来的，都是买方经纪人。随着目前分业制的不断细化，卖方经纪人和买房经纪人，根本就是二批人。
他们要能说上，“今天出来一套房源只卖18000”，这才叫见鬼呢。
四）卖方经纪人
房价究竟是多少。
截止到房东没有收定那一刻，都有可能是骗人的。
很多人都有这样的经历。
如果你去买一套房子，橱窗里看的价格不算，是假的。
Anjuke看的价格也不算，更假。
中介收了意向金，去和你谈，还是假的。
中介收了定金，签了意向合同。但是房东没有签字，依然是假的。
最有趣的时候，是你跑到房间里了，房东拿钥匙开门了，你和房东了解了一下具体情况。相谈甚欢，最终还是黄掉了。
为什么，因为这个和你“相谈甚欢”的，可能并不是房东，而是卖方经纪人。
谁告诉你，开门的就一定是房东。口头承诺的我的房子的，就一定是房东。中介是一个充满了谎言的行业。
目前的中介行业，已经极大细分。房东委托挂牌，是卖方一条线。而你寻觅过去买房，是买家一条线。
买方可能并没有房源，又或者说房源掌握在卖方中介手中。所以他们要通过“中介之中介”，和卖房搭上头。
最后，要双方中介之合作。才能完成这一笔生意。而佣金双方平分。
在部分情况下，卖方中介会冒充房东。以防止出现不可控的情况，砸坏交易。所以，某些时候你会遇到奇异的场面。相谈甚欢，房东说回去问问家人意见，然后就渺无音讯。
最后，再说一个篱笆上的反例。
假设你看中一套房子，在几家不同的中介，分别标价是110W，115W，105W，125W，请问，你找谁联系。
篱笆上的菜鸟，看到这里，已经义愤填膺地跳出来挥舞手臂了，“吃差价，吃差价”。


答案是，选最贵的那家。
因为，无论你找的哪一家中介，最后和你谈价格的，都是和“房东”黄阿姨讨价还价的。
中介只不过是一个中间人，是一个橱窗。中介并不能决定价格。篱笆菜鸟不明白的，中介报价只不过是一个参考。没有意义，没有任何意义。
一切交易，以房东收定金为准。

所以，选最贵的那一家。因为那一家最诚信，没有写低价格。

五意向金
意向金是一个简单区分菜鸟与老手的方法。
篱笆菜鸟的说法，一面倒是“别付，防诈骗”。在菜鸟的心理中，意向金都是骗你钱，中介公司拿了意向金明天就关门失踪的。
意向金的法律作用，是一点也没有的。因为房价由房东决定，房东决定什么价格他准备卖。在房东没有开口之前，无论买房人和中介如何盘算，如何筹划，内部如何分账，都是毫无意义的。
但意向金的用法如何呢。用法就是你带着一大块的转头去见房东。
我之前有过一个回帖“冲动与魔鬼”。现金使人冲动，房东一冲动，你就成魔鬼了。
通过交几万意向金，带现金去见房东。容易使得房东冲动。一般情况下，我们认为可以使得房价再便宜0.5%