中国房地产为什么诞生在上海

水库2019

[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]若论今日国人爱之深恨之切的所在，恐怕非[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]房地产[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]莫属。房产的升值成就了众多家庭的财富自由，而高涨的房价又让无数后来者蜗居斗室或房贷高筑。作为住所的房子自古皆有，但兼具[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]居住与投资的双重功能[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]的房地产却是[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]近代资本主义经济[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]的产物

上海这个中国近代化窗口城市房地产行业的百年变化，似乎就是中国房地产发展历史的缩影。

永租制与道契

在传统中国，耕地的流传非常频繁，所谓“千年田，八百主”，但有关房屋的交易却往往不成规模。

这是因为在自然经济条件下，耕地可以用于生产，人们习惯将其长期持有使用，供自己或后代消费。而城市土地房屋价格变化缓慢，不适合作投机对象，所以也没形成相关产业。再加上古代房产的产权不清晰，交易不自由更阻碍了房产的商品化。

近现代意义上的房地产业，则是要将房地产及其所衍生的法律权利作为商品，以盈利为目的，在产权明晰的前提下进行自由交换。实现这点势必要打破中国古老的习惯和规则。很自然，这个改变随着西方人的租界而来。

1842年中英《南京条约》订立后, 为解决外国人居住问题，1845年中英之间又签署了《上海土地章程》。章程除了规定外国人有权租用中国土地外，还树立了“华洋分居”的原则，租界只准外国人住，并给予了外国人其他的权力：1.永远租用权——仿照中国耕地上的永佃权，将上海浦西的大片土地永久租用给外国人。2. 道契制度——这是一种仿西方的土地契约，成为了租界土地产权的凭证。3.自治权——外国人可以自行组织区域内的市政工程，并拥有一部分行政权

这3点制度安排对于近代上海房地产业发展起到了重要作用。

永租制规定外国人可以永久租用中国土地，租用中国土地时只需比照田赋向业主交付押租，再每年向清政府交付年租，就能占有土地，外国人由此获得充分的土地权利，由此农地大规模转化为市地, 土地作为商品进入流通领域。

道契是由上海道台签发的房产契约，这种契约上面标明所有人、地块面积、位置、交易价格，采用西方科学方法对土地房产进行科学测量绘图，且易于验证，很难伪造。因为道契成为了房产所有权的唯一凭证，在交易时直接流转道契，大大便利了房地产流通。

此外道契作为外商的财产凭证, 受到租界特权的保护, 持有道契者除向租界当局交纳年租外, 没有任何其他税费，更是大受华人欢迎。而工部局的成立，则让上海有了资本主义的市政管理机构，资本主义的城市管理制度取代了封建官府的粗糙治理，从而使租界的基础设施和城市规划都能与世界先进经验接轨。

随着永租制的确立和以道契为代表的新的土地契证的使用，再加上西方化的市政机构的出现，租界就像一块资本主义的“ 飞地” , 楔入了一个封建的东方古国，租界房产也具备了作为商品进行自由买卖的必要条件，标志着近代上海房地产业的诞生。

大量人口涌入下的租界房地产

但这两大制度一开始并没能转化为土地开发的引擎和动力。

房地产的兴盛毕竟依赖于有住房需求的人口推动，在租界兴起的初期，上海周围的江南士绅皆有自己的土地，没有理由迁往上海。但制造了巨大混乱的小刀会和太平天国起义，却给了上海房地产一个成长的机会。

在战乱的刺激下，上海周边的大批城乡居民避入租界，冲破了“华洋分居”的规定。致使英租界的华人人口从1853年的500余人，一下子升至2万余人。膨胀的人口形成对住房的迫切需求，给外商制造了一个出乎意料的赚钱机会。

最初，租界领事极力反对华人涌入，造成“华洋杂居”。但洋商却联合起来，在利润的驱使下，冲破“华洋分居”的戒律，从贩卖鸦片、棉布的贸易活动转向房地产经营。在不到一年的时间里，他们建造了800多幢简易住房，用于出租。这类房屋都是木板结构，成本低，建造速度快，一般三五个月的租金就足够新建一所同样的木屋，资本周转非常快。

1862年，太平军三次进军上海。江浙一带的地主、富商及官僚纷纷避居上海租界，使上海租界人口又一次骤增，1860年达到30万，1862年一度曾达50万。在刚需无比坚挺的情况下，上海租界里的房租地价持续上升，房租收益可获30—40倍的利润，比贸易周转快且稳妥。

众多老牌洋行，都对投资房地产发生极大兴趣，大都设立地产部，兼营房地产

此时上海工业也开始发展，租界人口有了稳步增长，地价也持续上升。工商业的发展, 人口和财富的聚集, 使房地产市场稳固, 并在这一阶段逐步形成独立的行业。因此可以说, 自1870年以后, 上海租界房地产业进入稳定发展时期。这时的发展是以这座城市社会经济发育为基础的, 而不再依赖于突发事件的刺激。

在巨大的利润驱使下，在上海的外国冒险家、外国商行、乃至教会都投入房地产经营之中，继而华人士绅买办也在租界内投资房产，大量专业性的房地产公司涌现。在上海的外国房地产商中犹太人占有重要地位，其中占地最多、影响最久的，是犹太人中的沙逊家族（新沙逊洋行拥有者）和哈同（哈同洋行拥有者）。

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专业房地产机构的出现意味着近代上海房地产业开始走向专业化、集约化的规模经济增长道路。他们参与市政基础设施的建设，加快城市化的步伐。如房地产大户史密斯，就投资兴筑了界路（今河南路、吴液路、松江路）和百老汇路（今大名路）。跑马场股东，则集资修筑了静安寺路（今南京西路。英商兆丰洋行在苏州河上架设了第一座木结构的大桥，将英租界和北边的美租界连成一体。

道路的开辟，桥梁的修筑，成为近代上海租界土地价值提升的关键性因素。房地产商随即可以在道路周围隔开各个街区，成街成坊分片开发，进一步带动沿线工商业的发展。

房地产业的发展, 带来了巨大财源, 从其中征收的税收, 成为租界的主要财政收入。据上海公共租界工部局统计, 房捐与地税之和, 每年都占财政总收入的半数以上。

而租界当局也从财政收入中支取很大一部分, 进行界内道路、水电、交通工具等基础设施与公共事业的建设，为地产的升值提供基础服务。由于房地产业主成为最大纳税人,所以公共租界与法租界的董事会成员也大都是著名房地产商，双方的利益被牢牢绑定。

经济利益的巨大驱动, 使租界具有种扩大空间的内在张力。在沿海沿江的开埠城市上海、天津、汉口等地, 各国租界当局都不断寻找种种理由, 一次又一次地迫使中国官方同意扩大界内土地。最先进行扩展的是英租界。1846年, 最初的界域面积为1080亩, 到1899年, 加上并入的美租界, 界域面积已达33503亩, 改称公共租界。

其次是法租界。1850年初, 全上海的法国人总共只有10名，法租界的界域面积也仅为986亩，1914年已达151510亩。经过一番扩展, 公共租界成为全国最大的租界, 法租界位居第二, 成为全国最大的专管租界, 上海由此成为全国租界面积最大的城市。房捐长期是首要的收入来源，地税在19世纪晚期租界面积扩张后快速增加，于1907后成为第二大收入来源。

房地产的蓬勃发展推动了租界内房产商人与租界工部局的双赢，一方面，工部局通过不断地调整税率，增加税收，将土地増涨的收益从地产业主手中提取出来，另一方面，再运用这部分资金进行界内的新建、改扩建道路，填浜筑路等基础设施和公共福利事业的建设，从而进一步推动了房产和土地价格的上涨。这样的良性互动，正是近代租界城市财政所具备的的基本特点，使得近代上海租界的城市化进程不断推进。

此后全国各口岸城市的租界，无不仿照上海模式进行房地产经营开发，继而扩展到租界之外的华人管辖地区。而在直面西方冲击的近代中国，沿海沿江城市崛起的近代房地产业, 直接促成了城市封建土地制度向近代资本主义土地使用制度的转变, 奠定了中国城市化最初的物质基础。而租界作为中国最具资本主义气息的土地，更是中国近代房地产市场的发源地。

其开创的局面，一直到今天都还有深远的影响。