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金九银十还没过完，地产行业已经早早开始议论如何过冬了。前有万科的“活下去”，后有中原的“排队去死”，行业内部秋意凉凉。 2018降温比较明显的是土地市场，土地流拍率变高，土地市场成交价格及整体溢价率持续下行，同时随着地产调控的深入，限地价、限售价、竞自持等条件已然成了土地出让的标配，房企拿地越来越谨慎，尤其是面临“竞自持”地块时，涉及到“竞自持比例”和“竞自持年限”，去年万科在佛山竞拍地块，喊出了“100%自持70年”，一骑绝尘拿下该地，业内人士犀利点评道，“这操作相当于大家聊天，他一下把天聊死了”。从这里能反映出，房企拿自持地块已经成为趋势，因为土地储备是房企的生命线，若要拼规模、拼竞争力，没有足够的土储将会被挤出市场。 自持地块能盈利吗？投资周期长现金流撑得住吗？回报率过低怎么办？习惯了高周转的房企会有这些疑问。今天明源君就来探讨下这个问题，在当前的大环境下，既然运营自持地块已不是一道附加题，而是必答题，不妨看看标杆房企给出了什么样的答案！ 01 自持地块运营模式尚在摸索中 大小房企此刻站在了同一起跑线上 谁能弯道超车？ ? 近日2018年1-9月全国房地产企业拿地排行榜出炉，根据中国指数研究院的数据显示，TOP10房企拿地总金额占TOP50房企的45.1%，大型房企拿地优势明显，土地资源集中度提升。 有人说中小房企面临着拿地难的生死劫，龙头房企几乎垄断了市场，房企产行业“强者越强，弱者越弱”的马太效应越来越显著，明源君对此持不同看法。 一、“自持”成拿地的无形门槛 房企转型的时候到了 从拿地的类型来看，龙头房企拿到的地块高比例自持地块不在少数，如今年9月碧桂园在佛山以底价13.4亿喜提一宗自持比重较高地块，计划投资800亿建设机器人谷。 “竞自持”这一词从2016年出现，两年时间已经成为各大城市调控房价的重要手段，土地拍卖规则简直是“XXX+竞自持”的各种排列组合，房企竞自持比例从15%到100%不等。这里释放出了一个强烈信号：传统的“拿地-开发-销售回款”的高周转模式不吃香了，房地产进入“自持时代”，考验房企运营能力的时候到了！ 意识到风向变了的大型房企开始早早在自持地块上进行布局，主动转型，迎击新时代。而不少中小房企仍在观望风向，依旧抱着高周转为主的赚快钱念头，不得不小心以后会被市场淘汰。 明源君认为，这场拿地突围战，首先考验的就是房企的地产下半场经营思路，对中小房企而言，不单不是劫，反而可能是个机会。自持地块运营各家都在摸着石头过河，目前还没有十分成熟的模式出现，在大家都新领域探索时，和以往远远不可及的宇宙房企们站在同一条起跑线上，中小房企运营得当，弯道超车的机会不小。 进入得越早，房企可以打造自己的招牌产品、找准运营规律、抢占市场打响知名度。此外，中小企业在布局规模不及大型房企全面，对想要进入新城市耕耘，或是在城市更新领域没有开拓的房企来说，拍自持地块是个拿地好选择。 二、租赁存量市场规模可达万亿级 长租公寓红利可期 自持地块开辟出了广阔的租赁市场，近几年更大房企纷纷试水租赁业务，主要表现在长租公寓上，据推测长租公寓未来存量规模可达万亿级，而目前长租公寓还属于新兴事物，处在群雄争霸、寡头未现时期，租赁市场红利没有得到释放。 长租公寓运营中痛点不少，但房屋租赁市场在政策上却得天独厚。2015年住建部首次提出建立购租并举的住房制度，助推住房租赁市场发展；2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，提出发展住房租赁企业；2017年，党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，再加上房价调控、抑制房价过高等种种措施，作为住房新业态的长租公寓市场“钱”景满满。 尤其是“租售并举”政策保障了租户的权益，随着该政策细化和深入，未来极可能重构房地产格局。最近各大城市忙着抢人才，“租售并举”成为不少城市留才金字招牌，带动了一波租赁市场的热度，未来政策落地实施得更深入普遍，市场反应会更猛烈，房企运营自持地块将会迎来新一轮利益增长点。 02 自持运营的回报率还不如银行利率？ 资产证券化或为房企缓解现金流压力 ? 提到自持地块的租赁运营，最令房企头痛的是投资周期长，回报率低。以长租公寓为例，市场上目前盈利率在1%-3%间，再扣除税费，算出来的数字显得有点尴尬。有人算完如此评价，回报率还没有银行存款的利率高…… 光靠租金，运营自持地块可能连成本回收都难，对于重视现金流的房企来说，动辄数亿的资金沉淀进去，无论谁心里可能都没底。明源君认为，房企的目光不用只看在租金上，参考国外的租赁市场案例，项目运营起来，利用金融工具如REITS等，不但能缓解资金压力，还可构建租赁业务的商业模式闭环。 一、不能卖的房子赚钱吗？ 从北京首个全自持租赁项目说起 今年5月，北京首个全自持租赁项目推出市场，万科翡翠书院正式启动试水，根据官方数据显示，首次试水获得了超过80%的综合出租率。当时这一项目引发了广泛讨论，第一个热议的点是主打高品质社区的翡翠书院“10年租金180万”，花费百万用来租房，社交网络上调侃的、自嘲的段子颇多；而另一个热议的点是，即使这么高的租金，万科说这个项目仍难以盈利，不赚钱。 针对第一点，明源君认为市场上能承担租金的客户其实不少。翡翠书院是高品质租赁社区，其中90平方米三居室的月租金在1.5万元—1.8万元之间，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元—4万元之间，客户群是周边海淀科技园区的年薪数百万的互联网精英。根据万科官方消息，第一批预租者有60人，55人选择180平方米的复式四居，选择的租期均为一次租十年；其他5人选择90平方米的三居，选择的租期为三年或五年。明源君想起前段时间一位女明星离婚，意外牵扯出他们居住的别墅月租金20几万，惊呆了一群吃瓜群众….所以高租金并不是没有市场！
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发表于 2018-10-24 22:43:58
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