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以下为正文：
车位，你被这种神奇的投资骗了多久
车位车位，有车无位，爱车易买，一位难求。
01
车位，大概是每个小区业主最纠结的存在。
不买不租吧，爱车就像居无定所的流浪汉，又像和交警城管四处打游击的民兵。
租吧，涨价不说，爱车说不定哪天就像租房客被一纸逐客。
买吧，说贵不贵，但车位大多比车贵。
关于使用权，爱恨交加，是业主们内心的呐喊。
但事物都是一只六面魔方，往往纠结的根源在于，只聚集于魔方的一面。
投资，才是车位最具争议的那一面。但就这个角度来说，车位反而是个神奇的产品，很具欺骗性，然而却是善意的那种。
02
因为不管你买过开发商们怎样黑心的产品，排除限价捆绑等种种非正常市场情况，车位应该是你能买到的，价格最良心的那个。
我们以最主流的地下车位的建设成本为例好了。
一般车位的大小：6米*2.5米=15平米
但这就是实际情况吗？
我们都知道一般住宅都需平摊电梯、楼梯和走道等面积，而这点上，地下车库更像一个地下无底洞。
地下车库有着行车道、出入口坡道、设备空间（人防设施、消防设施、电梯）、支撑柱、墙角等等，无法“停车”的边角料等诸多面积。
意味着，平摊后，每个“停车车位”占用地下车库的面积一般都是翻倍，30平左右。
这还没完，我们都知道常识上，在土地里面的建设成本，远大于在地面上建设成本。
举个例子，一般的中层住宅楼钢筋混凝土的用量，地面住宅部分钢筋含量可能为50kg/平方，地下车库部分则可能超过120kg/平方。
对了，挖土方，做支护，弄防水和排水，一个都也不能少。
举例来说，中位段的二线城市，建安成本一般为2900元/平，即2900元/平×30平=87000元。
好像还能赚，你以为开发商就能松了一口气吗？
你是不是经常在地下车库看到的非常厚重的大门。没错，那玩意就是地下防空洞的结构部分。属于最好不要用到，但却是人防办必须要求，还不能销售的那种。
毛算算，建设+禁售，成本又妥妥的加了600元/平。某种程度，你可以把它看作，开发商对爱国主义的节操成本，一共是600元/平*30平=18000元。
慢着，人防办结束后，还有市政公用基础设施成本：200元/平，总价200元/平*30平=6000元。
算来一般车位的建安成本为：8.7万+1.8万+0.6万=11.1万。而且要划重点的是，还不含开发商的管理和营销成本。
什么意思，一般平均十几万的车位，看懂了他的成本结构，就会明白车位是个神奇的吃力不讨好的买卖。
简单说，开发商们吆喝的声音越卖力，心头血滴的越汹涌。
然而，这并不是开发商丢弃了商人的本色，而是因为政府逼着地产公司，每拍得一块地就要按照“车位配比”建车位。
所以一个真正让开发商欲哭无泪的产品，即便抛开投资的逻辑链，对业主个体而言，这也是底层上不吃亏，还有使用权的商品。
03
心花怒放了吗？别急。
什么是投资中最重要的事？回答赚钱的，大多都被市场的浪潮冲刷的不知所踪。投资最重要的事是，躲坑。本金去往哪里前，请先看清前路的坑。
车位，横平竖直的两道白线中所藏的门道并不简单。
因为同样的白线，分割出了三种不同性质的车位：公摊车位，人防车位，产权车位。
公摊车位，最具有欺骗性的车位。
车位面积列入公摊面积，并被业主分摊了。所以我们一般常见的地面车位，多数属于此类。注意，地下车位不多见，但不代表没有。
虽然大多有着就近停在入户大堂旁的便利。但《物权法》的明确规定了，“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
这意味着，开发商是无权销售的，只能出租的。没有产权，是公摊车位的底层硬伤。
一句话，产权不清晰的公摊车位，至少不是你投资的第一选择，租赁反倒有相对实惠优势。
人防车位，最容易被忽略的车位。
顾名思义，人防车位是按照国家有关规定建造的，给人防工程单独规划的车位。换句话说，产权是国家的。战时，要被征用的。
所以，这种车位对开发商而言，只能使用，不能销售的。
但《物权法》中有着“谁投资，谁受益”的原则，在不妨碍防空功能的前提下，人防车位是能提供给业主使用的，就是可以租的。
当然，如果开发商突然卖给你一个明显低于市场价的车位，请先查查车位属性，便宜的往往才是最贵的。
以上两种，只租不卖。
可套路还是有的，比如某些声称20年产权车位，本质上就是一次买断20年使用权，但法律上，超过20年，就不再保障了。
投资而言，切记躲坑。
而那个投资性车位叫产权车位。
就是那些车位的建筑面积未被分摊，开发商有车库产权的，一般我们在地下车库见到的就是这种。不过不要忽略，那些被无约定的，被公摊的地下车位不属于此列。
总之，产权车位才可以办理产证，一般年限40-70年。
简单总结下就是：
公摊车位好比女朋友，没领证前一切都是未知。
人防车位好比情人，说不定啥时就跑路了。
产权车位好比老婆，娶的贵，到底有证，值得投入。
04
看起来选哪个，我们已经明了，可这笔收益经济账真的算清了吗？
车位的收益一般分两种：出租收益和增值收益
先说出租收益，以我所在的小区说下吧，最近有人以20万买了一个车位，小区租金500/月，收益率为500*12/200000=3%，PE市盈率为33.3倍。
3%的租金复合收益率，未必见得强于理财产品的收益，但是目前看，还是强于当下余额宝的2.8%。
诱人的来了，这个车位是08年的，将时间轴拉长到10年的维度，当时完税价大约85000左右，如果按20万市场价标的，收益率即
8.5*（1+X^10）=20→→→X=8.93%。
别忘了，这段时间还有租金涨幅的贴现率，以08年开始的300/月为计，300*12/85000=4.24%.
这样车位过去10年的复合收益率，毛估估的话，总计：8.93+4.24=13.27%。
而我们小区房产的平均年升值幅度，毛估估，总体10%~12%。
看起来，就复合收益率，车位似乎略优住宅一筹，胜过当下的银行理财，秒杀这十年间绝大多数股民。
那车位投资的魔方六面真的集齐了吗？
05
大家首先不要忘了，相比住宅，车位一般是缺少杠杆这个神奇的跷跷板。
也就是说，这是个全款产品，没准比你的爱车还贵，所以总有业主纠结是租是买？
还是那个20万的车位，500/月，70年的租金呢，42万。还不包括租金的未来涨幅和车位出清，无位可停的未来风险。
还有一个容易忽略的风险点，根据《合同法》，“租赁期限不得超过20年，否则超过部分无效。”
所以对一般业主而言，买胜于租。
但还有两种例外：
一者，不宽裕，实属无可奈何，权宜之计。
二者，超级理财，20万也能在股市放出烟花的那种，比较稀缺，段位不足的，不建议模仿。
闭眼买产权车位，似乎怎么看都是正确的投资喽？
06
谁的钱都不是大风刮来的，如果投资有个大一统定律，华尔街就该开出和清洁工差不多的工资了。
车位为何会增值？
通胀？也对，车位本质还是土地稀缺的对冲，可还是跑的快那么一些。
但车位增值的最主要还是供求。
基于此点，先来认知一个大前提。
真实的需求，汽车保有量增幅，无论加速还是放缓，总体上还是不断增长的。
据公安部交管局统计，截止2016年我国汽车保有量已达1.94亿辆，单是15年就新增2752万辆，增长14.18%。
这点相信大家从越来越拥堵的路上，已经深有体会。
更夸张的是，同期考取驾照的人数也快速增长，去年新增3314万人，持证人数超过3.1亿。
车位虽然没有公示统计数据，不过总体是稀缺的。
应该说，感谢国家快速发展和收入生活提高，这是车位投资的底气所在。
但战略上的数据不能掩盖城市和小区上的分化。
先说城市。
我们经常听说香港上海百万天价车位，为何？城市价值放大了供求稀缺。
这点我并不主张一二三四线的粗暴划分，中国很复杂，我老家就是一个生意底色，却四线都算不上小县城。但由于房价不贵，几乎家家有车，很多不止一辆，每次回老家停车都很头疼。
这里提供个简单参考吧，再配合大家实际对各自城市用车主观体验吧。
本城汽车保有量低于市里可以“免费”停车的地方时，需求不足，先观望吧。
同理，超出“免费”停车的地方时，这个城市车位总体开始稀缺了。
但城市对了，不代表就是万金油，因为那是总量能级，生活中我们停车只会在自己小区或者最多周边。
所以我们要解下车位比，简单说就是分子车位和分母户数比值，好比多少萝卜多少坑，如果数量一样，就是1。
这里给大家建议两个投资线：1.2和1.5
<1.2，稀缺，值得投入。
1.2~1.5，可以视情况权衡。
>1.5，建议观望。
可小区情况远比城市复杂。
比如市区小区入住率大多高于人气不足的远郊小区，而且远郊小区的周边可能还有不少免费停车场，让供求比失衡，车位价格自然难涨。
再比如高端小区一般双车标配，甚至保姆都是配车的，这样哪怕1.7都会显得稀缺。而且一二线城市很多普通小区，双车也开始渐成标配。
车位比是个重要指标，但不要忽视，个人小区的实际供求。
07
所以，梳理下来：
足够的预算+明确的产权+对车位良心成本的认知+需求整体涨幅和土地稀缺性的势能+保有量不错的城市选择+小区的实际供求
这样一条投资的逻辑链清晰浮现，那么有价值事情何乐不为呢，至少它最坏还是个能用的商品。
但就我个人真实感受，其实只有一点：
当你开着车满世界找不到车位的时候，收益率就不那么重要了。
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发表于 2018-11-7 09:20:41
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