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1st 又得辟谣：住房按套内面积算，是误读。 今天早上，被刷屏：《住建部发文：住房按套内面积算！》 信源是：2 月 18 日，住建部公布了一份《住宅项目规范（征求意见稿）》，全文三万多字，里面有一句话，「住宅建筑应以套内使用面积进行交易」，在第 2. 4. 6 条。 就这么一句话。被解读成：别了，公摊！买房按套内面积算！ 各大主流媒体都这么报道。 看起来是那么一回事，住建部的文件这么白纸黑字地写着，而且字我们都认识；但是很遗憾，根本就不是这么一回事。 2nd 首先，「交易」和「计价」是两个不同的概念。 没错，中国的商品房基本上是以建筑面积「计价」；但是，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行「交易」，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。 「以套内使用面积进行交易」，不等同于「住房按套内面积算」。 很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。 其次，这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。 如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」 简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上，也没有染指。因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。 如果这份《住宅项目规范（征求意见稿）》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，那么就越界了，就超出了文件的效力范围。 现在，并没有这么写。 3rd 不用着急，如果你们无比期待套内面积计价，那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）。 而不是看现在这份《住宅项目规范（征求意见稿）》。 4th 去年，有一篇很业余的文章，绑架了无数情绪流量：《买 100 平米房子只得 70 平米，公摊面积让我们很受伤！》。 一群不明就里的所谓专家，纷纷加入讨伐公摊面积的行列。 讨伐的逻辑是：开发商故意把公摊做大，坑购房者的钱。 这是完全不懂行的伪逻辑。很简单：容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大，地产商根本就没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好，但这种损人不利己的事情，他们是不太会做的。 所以，所谓的故意做大公摊，问题的症结不在于要不要按套内计价，而在于容积率管控。只要牢牢管住容积率不准随便超，就不存在公摊失控的问题。 只有一种情况，开发商会故意把公摊做大：为了做出更豪的豪宅，因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。 还有个别楼盘，不是豪宅，公摊也大得离谱，为什么？这是开发商的能力问题，只有业余的杂牌开发商才会任由公摊失控，因为这是损人不利己的事情。 为什么现在多数人的感受是公摊面积「越涨越多」？这就更简单了：过去我们的商品住房主要是多层（得房率高），现在主要是高层（得房率低），公摊面积当然就「越涨越多」啊。 5th 最后一个问题，国际上都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价？重庆就是以套内计价，其他城市为什么不好好学学重庆？ 我们当然也支持全国都学重庆，按套内面积计价，这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观。但是，我们必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户，跟重庆一样。 此话怎讲？按套内面积计价，地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法，就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。 全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。 简单说，这是两梯三户跟两梯八户的区别。 按建筑面积计价，地产商就不必斤斤计较得房率，这就使得中国（重庆除外）的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的（重庆跟纽约伦敦一样很节约）。中国随便哪个城市的经济适用房楼盘，公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈：我们是两梯三四户，人家是两梯七八户，或者四梯十几户。 当然，这是一种浪费。但是由奢入简难。全世界绝大多住宅是没有围墙的（这样土地利用更高效），我们会同意拆掉围墙吗？当然不会。同理，现在让你去买两梯七八户的房子，你也不乐意。 为什么重庆人不介意？因为，重庆在商品房刚刚兴起的时候，就已经这样了。2002 年，重庆就已经按套内面积计价了。 总结一下：对于按套内面积计价这个议题，如果从节约土地的角度来讨论，值得推进；如果从保护购房者的角度来讨论，那完全是个伪命题，根本就不存在坑购房者这回事。 5th 为什么住建部的一个规范性文件会被误读？背景情绪是：大家都盲目地痛恨公摊。 中国房地产有很多问题，可以讨伐的东西很多，比如公摊面积坑人、期房销售坑人等等，很带情绪流量，但都很业余。 我们是赞成按套内面积计价，从节约土地的角度。但是，很遗憾，中国离套内面积计价，还有点远。 6th 「房子实际上并没有这么大，使它显得大的是阴影、对称、镜子、漫长的岁月、我的不熟悉、孤寂。」 房地产实际上并没有这么复杂，使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读。
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水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
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今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：北大资源.江山名门
区域：海尔路 小区名称：江山名门 建筑面积：88平米 套内面积：66平米 装修：清水 售价：108万 单价：12270 户型：二室两厅一卫 楼层：15/20 朝向：180度江景房，朝南 户数：3梯12户 产权证：差银行40万，客户解押 是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款70—75万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：180度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡 产权情况：2019年6月满2年，业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结
房源二：绿地海外滩 区域：观音桥商圈 小区名称：绿地海外滩 建筑面积：120平米 套内面积：99平米 装修：清水 售价：155万 单价：12900 户型：三室两厅二卫+书房 楼层：20/33 朝向：西南 户数：3梯8户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价20万出售 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源四：中海北滨华庭 区域：北滨路 小区名称：北滨华庭 建筑面积：103.77平米 套内面积：85.3平米 装修：精装 售价：130万 单价：12600/平 户型：三室两厅二卫 楼层：14/32 朝向：东 户数：2梯6户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：提前一天预约 贷款金额：首套首付：30万 二套首付：44万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租2500/月，距离轻轨站近 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪 区域：盘溪路 小区名称：保利香雪 建筑面积：97.55平米 套内面积：78平米 装修：精装 售价：150万 单价：15400 户型：三室两厅二卫 楼层：8/32 朝向：西南 户数：3梯7户 产权证：欠银行37万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代 区域：观音桥核心商圈 小区名称：万象时代 建筑面积：119平米 套内面积：103平米 装修：中装 售价：152万 单价：12800 户型：三室两厅二卫 楼层：27/31 朝向：东南 户数：2梯6户 产权证：证在银行，业主自己解押 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸 区域：北滨路核心地段 小区名称：春森彼岸 建筑面积：91平米 套内面积：71平米 装修：清水 售价：162万 单价：17800 户型：二室两厅二卫 楼层：5/58 朝向：看江，朝南 户数：6梯17户 产权证：欠银行30万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源八：国兴北岸江山 区域：观音桥商圈 小区名称：北岸江山 建筑面积：86.7平米 套内面积：67平米 装修：精装 售价：138万 单价：15900 户型：二室两厅一卫 楼层：9/33 朝向：中庭，朝东北 户数：3梯7户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款90—95万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月
房源九：保利江上明珠乐园 区域：观音桥商圈 小区名称：保利江上明珠乐园 建筑面积：114平米 套内面积：96平米 装修：清水 售价：162万 单价：14200 户型：三室两厅二卫 楼层：17/32 朝向：看中庭，朝西南 户数：3梯8户 产权证：欠银行58万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：朝中庭，品质楼盘 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源十：阳光100国际新城 区域：南滨路 小区名称：阳光100国际新城 建筑面积：94.26平米 套内面积：79平米 装修：中装 售价：108万 单价：11400 户型：三室两厅一卫 楼层：20/33 朝向：南 户数：3梯9户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 要求：税费自理，购房服务费2%，业主要求一次性付款 房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区 区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里 2.房子是南朝向，采光好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等 学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学 银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园 板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平 房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟 2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间 4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城 板块：大东区 区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供 2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 吉祥市场 东站商城 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
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发表于 2019-2-24 09:18:12
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