抱歉，我看不到“新城”的未来

水库2019

先说结论：



但凡是「隔空造城」的新区，都不是好的投资目标。



1.



设想一种情况，



一座城市A区，有完善的地铁、写字楼、商场、医院、学校 —— 这些，都是过去十几年积累的结果，



因而聚集了大量的企业和人口。



现在政府大笔一挥，要在几十公里开外的B区开发一个新城，并计划着有大量的人口和产业搬过去，



通常规格还很高，动不动就国家级新区。



是不是很眼熟？



我们看现在许多新城、新区，就是这种模式。



典型的比如天津的滨海新区，宁波的杭州湾新区，—— 因为靠近发达城市，这两个概念炒的比较火，



还有一些可能大家比较陌生，



比如贵安新区、兰州新区，都是国家级新区哦，想不到吧？



2.



不看好这类新区，原因也很简单：



造新区成本高，收益低，周期长，极不划算。



一座新区要建起来，需要有公路、排水、绿化、环卫、电力、燃气、通讯等等各种基础设施，



基础设施建成之后，还需要有医院、学校、企业来吸引人口，



补贴是必须要有的 —— 不然，人家为什么要来这种鸟不拉屎的地方呢？



而所有这些，都非常非常的昂贵。



以今天的物价算，打造一座新城、一个新区，投入成本动辄以万亿计。



但是钱并不会从天上掉下来。



只能卖地。



但现实是，靠卖地，根本收不回成本啊。



2018年，卖地赚钱最多的城市杭州，土地出让金共计2443亿元，



万亿投资打造滨海新区的天津，则是1069亿元。



也就是说，整个市几年的卖地收入，不够填一个新区的窟窿…



3.



隔空造城，成本如此之高，回报如此缓慢，以至于如果没有国家意志，几乎不可能成功。



在长达十几年甚至几十年的周期里，一直投入一直亏损，任谁也吃不消啊...



截至目前，最成功的浦东新区，是中央全力支持的结果，



并且它背靠的上海，可是（1990年）全国最发达的城市。



即便如此地利人和，浦东新区也是发展了将近30年才有今天的成就。



而现在，除了雄安新区，



恐怕再没有一个新区能调动国家层面的力量，能得到中央爸爸数十年如一日不计成本投资。



况且连雄安新区，不也是「千年大计」么。



可以说，这些远离市中心、几乎接近"飞地"状态的的新区，



等发展起来，基本都是「有生之年」的故事了…



4.



当然，相对靠近市中心的新区，算正面案例。



比如成都的天府新区。



天府新区到成都市中心（天府广场）大约20公里，有点远，但好在跟主城区并没有明显的割裂带。



只要再推进几年，基本就能和主城区融为一体。



以下是同一比例尺下的天府新区和滨海新区：





(天府新区到市中心20km，基本已连接主城)



(滨海新区到市中心，中间接近40km的割裂带)



—— 20km，可以作为一个临界点。



到市中心距离低于这个临界点的新区，基本发展还不错，



比如重庆的两江新区、郑州的郑东新区、沈阳的浑南新区、济南的唐冶新区等，



到市中心的距离基本都控制在15km以内。



这类新区，其实可以看作主城区由边缘向外的延伸，



不管是基础建设，还是吸引人口、打造产业，成本都会更低，而且容易利用城区边缘人口形成规模效应，



因而可以更快更好的发展起来。



5.



总结一下。



在新区规划中，沿着现有的城区逐步往外扩建，也就是被很多人诟病的“摊大饼”，



才是更符合经济规律的发展模式。



而不是另立山头，去几十公里之外造一座新城。



浦东新区，包括深圳特区，很大程度上是时代的产物，



我并不认为这样的「奇迹」会复制许多次。



即使中国是“基建狂魔”，也只会集中力量造一座城，



而绝不会集中力量造每一座城。