2019年的买房逻辑，看过这八条再做决定！

水库2019

近几日刷屏郑州房产圈的，就是房管局的“开会”事件。

自2019年开年之后，郑州就出现了“楼市小阳春”。而关于郑州及其周边区域解除限购的消息，已经在小范围内传开，但仅仅也只是停留在小范围内，无法对整体的郑州楼市起到燎原之势。

随即，只要有星星之火，就会被“不怀好意或者不明真相”的群众放大解读，形成短暂性的恐慌。



究其根源，为什么会产生恐慌，是因为在2016年大行情之下，很多人错过了资产翻翻，晋升为人生赢家的机会。作为中国人资产配置中占比最高的组成部分，错过了楼市的财富，就像错过了一个亿，没有谁会和钱过不去。



但是佩奇我丝毫不慌张，这不仅仅是因为我没钱买房，慌张也没有用；更是因为楼市作为政策市，并不是由个人或者某一小波集体炒作就可以抬升的，楼市资产提升主要需要依托经济和人口两个方面。



间歇性的高潮容易导致肾虚，“狼来了”的故事似乎在诚惶诚恐的楼市当中并不适用。今天，佩奇就讲一讲2019年的楼市大致走向和买房逻辑。



一



首先就是基本面，也就是由中国经济决定楼市的基本走向。也就是“稳”字当头。



稳的含义就是不允许出现大规模的波动，这个波动指向上或者向下。在2018年年底，因为年底回款跑量的原因，很多开发商都出现了大规模的降价促销，而在2019年开年之后，降价促销的活动基本都取消了，因为不论是政策层面、还是市场层面上，楼市已经跌无可跌，政策已经到底了。



整个2018年，郑州楼市基本处于横盘的状况，而横盘在某种意义上讲就是跌。

如今跌无可跌，市场已经探底，而房地产板块轮动和市场传导的滞后性，具体体现到市场上就是几个月之后的事情。

所以，触底之后，就是反弹，但同时还要受“维稳”的总基调把控，在此我判断郑州楼市在整个2019会有5-7%的微涨。



佩奇预测不了未来数年的行情，只能根据政策，不怕打脸的大致预测个2019年的趋势。不论是投资还是自住，当你把时间轴拉长，楼市依旧是你保值增值的最佳选择。



二



从“房住不炒”到“因城施策”占主导。



在“因城施策”没有提出来之前，被中央三令五申的就是“房住不炒”。但无论是怎样的政策，都是为了房地产的长期、稳定发展，所有的调控政策都只是为了浇灭高涨的火焰，等到火焰被浇灭之后，要做的就是维稳了。

“房住不炒”就是浇灭烧得过旺的火焰；“因城施策”就是保证火焰处于正常高度，不能旺也不能灭，但这也是短暂性的政策；而真正维持未来长效机制的应该是房产税。



具体就要说一说“因城施策”了。就如今郑州来看，在某些远郊以及比较依赖土地财政、土地税收的县市，已经明松或者暗松了。

但是同时，为了稳控大局，一定会是逐渐放开、试探市场动向，然后再做下一步决定的步骤。

放开限购的基本逻辑应该是远郊、近郊、市区，这同时也有助于郑州密集的城区人口向四环甚至是五环分散，使得三环外的人口导入加快，配套成熟速度加快。



三



郑州的政策导向会如何？



这与河南人的性格、脾气也有着不可分割的关系。河南方言的“中”不仅是答应的意思，更是河南人中规中矩、循规蹈矩的体现。“枪打出头鸟”的情况大概率不会发生在郑州。

就历史来看，郑州还没有哪一任领导会做“冒天下之大不韪”的事，郑州更愿意做的是跟进，而非首发。



所以，有两点是我们要注意的，首先是紧盯一线城市的动向，当一线城市量价齐升，价格环比数月呈现上涨的时候，就要引起我们的注意了；

还有就是利率，郑州目前首套新房的利率大部分维持在20-25%之间，由最高峰的上浮30%已经开始下降，未来还会持续下降，但是利率下降也是一个漫长的过程，并非短期内就会降到基准或者更低的水平。



四



在郑州，我该买哪里？这似乎是一个终极命题，总有人会问。



其实答案很简单：自住就买近一些，首选以公司为圆心5公里范围，但是这个事需要因人而异。

比如你是房地产公司的从业人员，东区楷林、亚新广场、绿地双塔多为各大房地产公司驻郑州或者河南的总部，在东区或者东区附近买最合适；但是如果你是做广告、互联网、科技研发类的企业，高新区显然更适合你。

如果是投资者，就三点：与主城区无缝连接、巨大红利释放前期、城市主力发展方向。



自住与投资兼备？投资与自住是两个概念，不要混为一谈，因为两者的主要诉求完全不一样，如果硬要把两者混为一谈，折中后的结果就是自住不会很舒服，投资的回报率也会一般。我也不否认郑州目前存在适合投资也适合居住的楼盘，但是那毕竟是微乎其微的一小部分。



五



我们具体谈一谈郑州的各个区域，以便郑州购房者对各个区域都能有更深层次的认知。



首先我们要明白“板块轮动”的道理。

郑州的大致发展节奏为：京广路沿线→中原区建设路中原路沿线→金水行政区→郑东新区CBD→郑东新区高铁站→北龙湖。

整体的节奏从上个世纪棉纺厂的衰落开始，就已经一路向东不回头了。



诚然，郑州未来会呈现出“多中心”的格局，但是在如今财政能力有限的情况下，郑州会优先发展某一个或者某两个重点区域，在佩奇看来，就是北龙湖和常西湖。

北龙湖东西南北四个方向，除了北部的杨金组团不算成熟，其余几个方向都比较成熟，可以无缝实现人口的流入。

常西湖也与西三环内的成熟老城无缝对接，从提出、投资到开工，再到即将完工，整个进程一点都不拖泥带水，有人说这是“政治任务”，但更多的则是城市外溢的内在需要。



此外，这两个区域“地铁论”的观点我就不再重复了。可以数一数这两个区域有多少条地铁线路。据相关信息披露，目前全国修建地铁的成本大概是5-10亿/公里，政府不会把白花花的银子投进漠不关心的区域。

至于白沙，白沙确实很好，占据了城市发展的方向，佩奇也在白沙置业了，但是客观排一个成熟顺序，白沙可能整体要排到北龙湖和常西湖后。



六



佩奇的一贯观点：郑州是东西发展的城市，南北都不是主战场，根源就是省市的资源分别在东西两个方向。

但是这并不代表投资城南城北就不会赚钱，除非出现区域性的超级重大利好，否则房价的上涨就是一个稳定向上的过程。



比如，规划了一条地铁线，每平米涨300-500元/㎡，这个是预期；地铁开通了，预期实现，每平米再涨个500-800元/㎡，但是相同品质的楼盘，如果位于城市核心的5号线周边和城郊线周边，涨幅一定是会有差别的。另外，商场开业、学校建成招生、公园实实在在利好呈现，都会对房价上涨有帮助。



所以，这也就解释了管南绿都澜湾为何能在横盘的2018年持续不断的稳步上涨，还是因为各种利好不断兑现。

而利好因素匮乏和用力过猛的区域，则在不断下探，直到回归到合理的价格，就如大北区。



七



在郑州，什么不能买？



对于普通人而言，公寓、写字楼、商铺都不是好选择。



公寓：如果想要依靠物业增值之后转手赚钱而买公寓，最好还是放弃。而买公寓投资做酒店的人我不做评价，毕竟一个屌丝还是评价不了土豪。



写字楼：优质写字楼开发商一般都会选择自持，空置率高、税费高等硬伤依然存在于这类产品中。



商铺：前几日还在和同事们讨论，5-7年前的CBD的展厅，都是玛莎拉蒂、阿斯顿马丁等豪车展厅，如今已经基本被沙县、黄焖鸡和山西刀削面攻占，这类商铺的盈利能力我也都清楚。

现在的商铺多少都会受到电商的冲击，就连需要“体验式消费”的店铺，如理发店、KTV等也会受到小的冲击，现在有一部分男性，给自己或者给儿子理发，都会选择自己买一个推子在家中解决。

另外在人口密度较低的区域，底商商铺更是冷清的不行，就如北龙湖，规划的有底商的楼盘屈指可数，目前北龙湖主要的商业集中地就是亚新总部壹号以及人口密度较大的龙兴嘉苑周边。

水库2019

八







在郑州近日解除限购的预期当中，最好的做法不是买房而是卖房。







如果你在2016年大行情中获利而迟迟没有套现，或者说你已经错过了最佳的套现时机。我们回首来看，最佳的套现时机应该大致是2017年10月前后。而如今，整体上已经有了一定程度的回落。



但是在楼市基本稳定平静的当下，你最需要做得就是卖掉劣质房产，买入核心区的优质房产，或者是持币观望等待更好的时机。







在行情来袭的时候，劣质资产会随着大势共同上涨，这个时候就是尽快卖掉；而在行情不好的时候，劣质资产会原形毕露，能抵御风险的一般都是优质资产。



拥有3套老破小有时候也不如拥有1套270㎡建业天筑大平层好，不仅不能抵御风险，还占名额。