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【宏观篇】谁是你的接盘侠:深圳主要购买力分析 #S05

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发表于 2019-11-2 17:30:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

[url=]水库线下[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.298)]3天前
上一章通过深圳人口数据洞察了很多投资特征,但具体来看,深圳购房主要是哪几类主要人群呢?他们有什么特点?有哪些购房偏好?房子只要你买下来就是二手房了,新房市场注定和你的房产无关,而二手房市场和新房市场有很多不同点,搞清楚你房子的下家是谁,问问自己:他喜不喜欢N年后的这个房子,成为了房产投资的关键点;那么,深圳购买二手房的主要人群有哪些呢?根据我们对市场的观察,大致有四类,分别是小白领、金领、工厂小老板和港澳同胞。

小白领:上一章我们说到,深圳18-34岁的户籍人口占比超过一半,而这堆人往往都是在IT或金融行业工作的小白领,按照正常的升值轨迹,34岁也多半停留在基本干部的级别,收入差距不会太大,家庭年收入在20-80万之间;由于是成家立业的关键阶段,置业的需求自然也是最旺盛的,所以这堆人的预计能占到购房需求的60%-70%;满足这群人的需求,就是深圳投资的关键;
由于深圳发展不过40年,IT与金融也都是新型行业,所以这群人基本都是外地迁入深圳的第一代人,能到外地打拼的人家庭条件也不会太好;又由于深圳高等教育的短板,深圳的大型企业一般不在本地校招,所以这群人绝大部分都是毕业后才来的深圳;所以在置业上,他们没有本地父母的房产赠与(对比北京上海的本地人),也无法提前投资入场,父母也没有能力提供太多;因此购房的刚需属性很强,总价范围大部门在300-500万之间,这是第一个特点;
另外一个重要的特点是,小白领往往心高气傲,要打拼出自己的一片天呐!租房住在城中村那是忍辱负重,买房买个老破大那是万万不能接受的,品质!买房品质是关键!再说,住在三四线城市的父母也不忍心自己的心肝宝贝买什么老房子啊,咱们三四线城市都是只买新房的,二手房谁要啊?
所以小白领的第二个特点是追求品质:小区要有花园,要新,要有电梯,片区也要有品质,最好没有农民房,要有购物娱乐的地方,对了,孩子上学也要一起解决了,毕竟房奴没钱买第二套的;都开放二胎了,还是买个三房吧,有三个房就行,大小不重要;
远?可以接受,有地铁就好;毕竟钱都买房了,哪有钱买车?买车还得摇号呢!所以小白领的喜好比较容易分析,沿着地铁找就好了;目前只有一号线,所以才有了之前宝中之后碧海片区的火热;(好啦,金领没有上图这么高端,一般是他们的下级和下下级)金领:这类人年龄在35-45岁左右,赶上了互联网浪潮和深圳产业的快速发展,手持的股票和房产至少在千万以上,职位也混到了企业中层,年薪在百万以上;购房主要是改善居住环境;目标价位在1000-2000万;
这群人虽然有钱,但也没有到财务自由的阶段,一路辛辛苦苦打拼过来,对职场有了惯性也积累了太多资源,所以工作还是放在第一位;买房的话,品质当然不能差,要高端彰显身份,但是作为富起来的第一代人,并也没有贵族的眼光,所以深圳的豪宅相比北京上海还是落后蛮多的;另外交通要便利,毕竟当领导的这么多下属要管,天天开会,通勤时间短很重要;还有,学区很重要,孩子要赢在起跑线,不能像爸妈这么苦了;不能上私立学校吗?没怎么考虑,我们从内地来的对高考是有某种情愫的;
所以大家可以看到,深圳湾是南山金领的最佳选择;深圳很多的板块的下家未来会是他们,比如:后海、宝中、蛇口、红树湾、香蜜湖等等;
小老板(中小企业主):这类人呢一般都分布在远离市区的区域,如:龙岗、横岗、松岗、公明、坂田、观澜、平湖等;为什么不在南山福田开厂?你是马化腾么?任正非都跑去东莞了;
买房那当然是离厂里比较近啊,每天看着这些工人有没有偷懒!户型?来个大平层或者别墅,不差钱!
一般这种房子都不怎么涨,因为都是厂房的地方小白领不喜欢,工人又买不起,大面积就更别指望了;遇到行情不好,还可能会跌,因为要卖房救厂啊!这种时候炒家就可以抄底了,把他们往死里砍,过几年行情好了再卖给他们;

港澳同胞:这类人一般都集中在福田、皇岗口岸和深圳湾口岸,回香港比较方便;这类人喜欢大面积高品质的房子,毕竟大家在香港憋坏了;这些房子一般租金比较高,但是按照香港这萎靡的姿势,5年之后就别指望他们接盘了,他们不会是你的下家;
所以,再次强调,作为投资客,一定要考虑未来的接盘侠是谁;而在深圳,小白领和金领才是你主要的下家;
看房子的时候,一定要问自己几个问题:
  • 我准备多久卖房?
  • 卖房的时候片区的品质和配套位于全市什么档次?
  • 卖房的时候这套房子的价格位于全市什么档次?
  • 卖房的时候产业及购房需求会不会发生改变?
  • 通过上述分析,这套房子未来的目标受众是谁?
  • 他们对面积、楼层、户型、配套有什么要求?
  • 我要买的这套房子是否匹配他们的需求?


我们以“宝安中心-凯旋城-102平-21楼”的三房举例:
  • 我准备5年后卖房;
  • 未来5年,宝安中心会有欢乐海岸2.0及大批配套落地,片区档次进一步提升,仅次于深圳湾-蛇口、香蜜湖、红树湾;
  • 预计5年后宝安中心跑赢大势,价格在全市中偏上水平;
  • 5年后,前海初具规模,有大量的购买力涌入,加上当前科技园的需求,购房人群以IT及金融行业为主;
  • 目标受众应该为前海和科技园的金领;
  • 金领为改善需求为主,要求大三房或四房,喜欢中高楼层;
    会考虑小孩上学问题;
    希望周边有购物娱乐配套;
  • 综上分析,该房子能够较好的匹配需求,值得购买;





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