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我们第一次创业的时候，大股东，也是后来收购我们，把我们变成全资子公司的那个民企集团的老板，他当年就买了那小区的新房，后来就住了进去。
小区本身没有什么豪，你进去看一些人家的装修也很平常。问题是，邻居绝大部分都不普通。
邻居本身就是房子价值的一部分。 我给你打个比方，国内很多城市往往是回迁房小区占据了绝好地段。 为什么？
因为当年拆迁的时候就这么规划的，否则村民也不干。地铁口，综合体，景观河本来就得流经人家村民的回迁房小区。 这是人家村签字的前提。
问题是，这些房子即便拿到房产证，售价依然比在自己旁边建的，各种配套相对于自己还稍远的商品房小区要便宜很多，甚至腰斩。
为什么？ 就是因为住的人。 这种小区往往被隔成了劏房，群租，以获取更大的租金收益。它设计的建筑容积率可能是2.0，3.0，但你按照真正住进去的人来算，10.0，15.0都不止。 那怎么卖得出去？
你愿不愿意自家对门住了30个快递员？ 既然你不愿意，那么那些豪宅的购买者，其实有着同样的诉求。排斥普通人的诉求。
他们为什么要求小区里最便宜的一套房都要半个小目标起？就是为了选择邻居。
所以你现在想想，高低配，我是指价格的高低配，好卖么？
比如一个小区，房价从300万到一个小目标不等。
你觉得你应该挑哪套？挑一个小目标那套么？那你就砸手里了。
我说过很多次，你买的时候要想象一下自己卖的时候怎么给客户推荐自己的房子。
比如你跟买家讲，说这个小区大部分都是300万的房子，你这套一个小目标，他住进了感觉超好，一览众山小。
客户就被你吓走了。
反过来，你要卖的是300万那套，你跟买家讲，我们小区可是有一个小目标的房子哦，你300万买我这套，就可以和他做邻居，有没有一种赚了的感觉？ .......
哪个成功率高？ 人都是想占别人便宜的同时又不想被人占便宜的，这就是择邻的道理。
但是这里面有很多不确定性。
比如一个新楼盘，地段很好，城市地标附近，或者区域地标附近，全是大户型，起步几百平，无公租无自持，大品牌开发商，大品牌物业。 这什么意思？这就是择邻的意思，已经通过了预选。 但进了宫的小主，到底能不能熬成妃嫔，那可不一定。
前期准备工作做到位，不一定这个小区里面最后真的会住满有钱人，因为有钱人的房子很多，人数很少。人家买了不一定等于住。
明白这意思么？有可能最后空置率很高，并没有最后真的形成所谓的比弗利山庄，中央公园那种有人住的豪宅区。 比弗利山庄，中央公园的价值在于真的有那么多有钱人住进去了，形成圈子了，所以将来你卖二手，真的容易脱手。 如果所有因素都具备，但就是没几个人住，对不起，一样有可能不好卖。 有些很有钱的读者，老问我，为啥某些豪宅新房死贵，回头二手豪宅死活卖不出去，你想通了，不就这点事儿么。 说到底，你还是没有时时刻刻琢磨怎么卖，你还是有太多买家思维缺乏卖家思维。 排在价值序列里第三位的是什么？
是短期内不可逆的资源，名企，名医，名校。说白了就是配套。 但是我们要注意，这东西也真的不一定就不可逆。 可能有阵子钢铁厂真的很挣钱，你住在钢铁厂附近就是核心板块，后来钢铁厂不挣钱，那你这个板块就是会跟着衰落。
chatGPT大家也看到了，没人知道未来会怎样。 说是学区，学区打散了，说是大医院，医院总部迁了，说是名企，行业变迁了，都有可能。
要知道新东方曾经也是名企的，新东方的老师也是高收入者的，曾经。
重点是曾经。
就像那天我开玩笑说的，我说你预计你家附近本来有10万码农的，后来chatGPT来了，变成500个码农了....... 对吧。
这其实都不算啥变迁，重点是连人都会移动。
这两天某个大V搬家上热搜了，他说东莞房价太高了，他买得起，他工作室的员工们买不起，于是搬去成都了。
理由是那边的基建更好些，房价更低些。
你注意，内地和香港有个最大的不同就在于纵深，或者讲选择的多样性。
香港的选项很少，如果他们不乐意到内地工作的话就没辙了，但是内地的选择很多。
尤其随着技术的演进。
你注意，机械自动化使得码头上未必真的要有那么多工人了，可以机器人做。
通信技术使得人们可以远程办公，互联网技术使得信息可以迅速跨越广大地域。
而AI技术的发展使得白领都未必要扎堆，都未必要密集化作业。
你现在明白为啥我今天的排序是这样一个顺序了？
因为这个时代真的变化很大，你所谓的保值的本质就是要守住一个价值点。问题是，价值点在不断地被重定义。
我今天给你的排序就是按照价值点稳固程度来的。
相对来说，最难变的是中心，包括你所在区的中心一旦形成，都不容易变。当然，我是指局部范围不容易。你所在区也不过属于你所在市，如果你所在市都被别的城市抢走了风头，抢走了未来，那，对吧。 其次比较稳固的是邻。打个比方，如果你邻居全是新东方的老师，那有可能一夜之间，你就从改善型小区直接降级成低端小区了。
反过来，如果你邻居都是新东方的老板，那至少还能撑两天不是。
穷人变成富人，富人变成穷人的这个整体的流动，要比行业变迁慢。 最后就是所谓的配套理论。
一共三点，合并起来就一句话，所谓的想要保值，本质上就是想要抱团取暖。
三点给翻译翻译，依次是，待在所有人共识的圈子里，待在富人的圈子里，待在高级打工者里面佼佼者们的圈子里。 够得着哪个就踮起脚够哪个。如果人口整体模型是下降的，那你就往中间挤嘛。
把那些没前途的资产出货给别人，然后自己往里面挤挤。 但是看得懂文章的人也应该发现了，没有零风险的选择。我前面给你分析过 ，每个选项都有各自的风险点。 所谓决策，无非是把80%的风险出售给别人，自己购入50%的风险，把50%的风险出售给别人，自己购入30%的风险。 我今天只讲了一个知识点，就是价值到底怎么判断。 这本身不够成任何建议，只能说让部分连怎么判断价值都不清楚的人弄清楚一部分事实。
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发表于 2023-2-15 07:38:55
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