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以下为正文：
突发，一线救市又有新风向！
救市，功成不必在“楼”。
深圳复苏的力度在北上深中属于最弱的。而上海、北京市场表现则较广州、深圳明显强劲。
楼市的放松政策，从来不是仅仅针对楼市的，也不是仅仅着眼楼市的，有着更宽的视野和更高的目标。
03
一线
我们参考上一轮认房不认贷政策在广州实施之后，其他一线城市政策跟进的速度，不排除近期内放松限购政策向其他一线蔓延的可能。目前看深圳的跟进的概率最高，毕竟深圳市场在2021年8月之后就一直低迷，二手房单月交易量始终在3000套以下徘徊，最低的2022年2月份甚至低到过800多套的19年历史最低点。深圳9月份的二手房成交量首要目标是冲击3000套，这一目标距离5000套的荣枯线仍有40%的差距。虽然进入9月，深圳全市二手房连续两周成交量回升，但是挂盘量继续增加。目前深圳全市共有56119套有效二手房源在售，较上周增加1153套，这是深圳楼市近13年来二手挂牌的最高记录了，对应的去化周期约18个月。深圳复苏的力度在北上深中属于最弱的。而上海、北京市场表现则较广州、深圳明显强劲。2023年9月1-15日，上海二手房成交8733套，相比8月份同期增长22%。结合看6月成交12314套，7月成交12227套，8月成交13471套，上海基本探明了成交量底部。挂牌量方面，上海二手房挂牌量约7.8万套，对应二手房月成交量，去化周期约5个月。后续我们需要关注的是9月份上海二手房成交量是否突破15000套并持续站稳。2023年9月1-15日，北京二手房成交6425套，相比8月份同期增长41%。结合看6月成交11607套，7月成交9718套，8月成交10960套。北京复苏的形势和幅度，看起来比上海更强。9月份北京二手房成交量预计将突破12000套，结合近期的签约量，10月份成交量有望突破15000套。北京二手房挂牌量约13万套，去化周期约10个月。
由于北京2019年后涨幅并不明显，且2022-2023年成交量下滑不明显，一旦持续复苏，很可能成为这一轮全国楼市复苏的龙头。
所以，北京、上海的政策出台可能更为谨慎。
而这种谨慎并不仅仅体现在北京、上海这样的超强城市，即使其他一、二线城市，政策的落地也是较为谨慎的。
04
谨慎这一轮房地产救市与2014年“9.30新政”和2015年“3.30新政”最大不同在于这一轮新政是根据市场表现不断调整、有松有紧的，而不是一刀切、一次到位的。
例如市场一直预期的“首套2成首付”并没有在广州落地。
根据最新的消息，广州四大行新政策并未施行首套房2成首付政策。最新政策为在广州无房及有1套房无贷款或贷款已结清，首付为30%，利率为LPR-10bp；在广州有1套房且在供，首付为40%，利率LPR+30bp。
这一政策远不及市场预期。
而南京在月初“落实首套房两成首付、二套房三成首付”的政策也打了折扣。9月20日，有楼盘通知购房者其首套房的首付比例从20%涨至25%，二套房则由30%涨至35%，其他城区则按照之前的新政不变。
这种政策的微调都体现出在楼市政策持续放松中，依旧始终保持谨慎性，防止过去那种“一放就乱”现象。
但是比谨慎更为确定的是“乐观”。
05
乐观可以确定的是，楼市放松的脚步却并不会停下来。
我在8月31日发布在功夫财经的文章《轮到一线放大招了》中写过，这一轮政策调控的特点就是——会一直加码放松，直到管理层认为市场表现满意为止。
不满意，就会一直放松；还不满意，就继续放松。
按照这个思路，未来深圳的限购、限售、增值税5改2并非不可能，甚至上海、北京的限购、限售、增值税减免都有可能出现。
那么，政策可能用什么样的形式呈现出来呢？
2021年我在线下课程中就讲过，真正有效的政策放松是从十二个字开始的，这就是“郊区破局 税费让利 人才入手”。
“郊区破局”就是一线城市的限购、限售都是从郊区开始打破，根据市场表现逐步向市区延伸。
广州已经做出表率，将南沙区、白云区核心以外的郊区各区全部放松限购。
那么深圳有没有可能从大鹏新区、光明区、坪山区、龙岗区开始放松；上海会不会从崇明区、金山区、奉贤区开始，向宝山区、松江区、宝山区、青浦区、嘉定区延伸，乃至到闵行区和浦东新区的部分区域；北京能不能从密云区、平谷区、延庆区、怀柔区开始，向昌平区、顺义区、门头沟区、房山区部分区域延伸。
“税费让利”就是从交易环节的实打实少交真金白银。增值税减免从5年改2年；二套豪宅契税降低至1.5%，二套普通住宅契税降低到1%,首套房契税补贴；个人所得税的降低等等。
“人才入手”就是以“吸引人才”为目标，通过放松落户政策，吸引更多的人来到这座城市，拥有购房资格。
深圳的人才政策已经非常放松了，落户进一步放松的可能性不大，但是会不会将“3年户口+3年社保”的购房资格降低为“1年户口+1年社保”甚至无需社保、落户即可。
广州郊区落户政策已经放松，年龄在28周岁及以下，拥有国内普通高校全日制大专学历等，在差别化入户实施范围区域内连缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区。
上海已经针对清北复交、同济、华师的应届本科生，以及双一流的应届研究生放松落户要求。
那么未来广州的人才落户政策会不会放宽年龄的标准？上海的人才落户会不会从五大新城开始放松？可以预料，市场不及预期，那么这些政策放松的可能性就一定存在。
我在直播中曾经说过一句话，楼市的放松政策，从来不是仅仅针对楼市的，也不是仅仅着眼楼市的，有着更宽的视野和更高的目标。
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发表于 2023-9-22 09:04:31
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