[color=var(--weui-FG-HALF)]水库论坛微信群统一入口：skadmin02
水库管家团队业务范围：
☞海内外房地产代理(主营重庆、成都、沈阳）利率3.08起的抵押经营贷，3-5年先息后本
☞全重庆新盘三无人员贷款，成都购房资格、落户、代交社保、垫资过桥
☞重庆，成都，沈阳二手房经纪（链家贝壳旗下德祐门店）核心板块，优质房源选筹到落地整套方案
☞重庆，成都，沈阳二手房贷款超低首付（最低纯0首付）
☞北京工作居住证，深圳，重庆，沈阳落户
☞抵押贷款，☞征信修复，☞丑房改造、房屋装修，☞房屋托管租赁☞民宿运营
以下为正文：
房地产政策正迎来历史性拐点
导读
随着稳楼市政策工具箱不断完善，各地逐渐推动相关政策落地，政策支持频次明显加快、力度加大，包括放松信贷政策、“认房认贷”、取消限购限售等政策，支持刚性和改善性住房需求释放。根据中指院统计，8-9月各地出台政策数量明显高于5-7月，出台频次加快。8月3日，郑州发布新政，明确落实“认房不认贷”政策。此后，青岛、温州、杭州、厦门等地也优化当地政策。8月25日，浙江嘉兴住建局发布21条新政，全面取消限购限售。8月底9月初，一线城市相继宣布落实”认房不认贷“政策。9月以来，青岛、南京、合肥、郑州、武汉等多个热点二线城市全面取消限购。9月20日，广州放松限购政策，打响一线城市放松限购政策第一枪。三、展望：若政策推动落实、市场信心逐渐恢复，或将迎来结构性行情若各地稳楼市政策进一步落实、开发商加速推盘以及居民购房信心逐步恢复，地产结构性行情值得期待，楼市复苏力度取决于政策放松力度及开发商推盘力度。从政策端看，7、8月份中央层面持续推出稳楼市政策，若地方用好政策工具箱，加快政策执行速度，或将有利于带动需求入市，助推楼市回暖，或将迎来结构性行情。从供应端看，房企为了销售去化、资金回流，一般会在9、10月份加大推货力度。一般情况下，下半年有近一半的地产成交量集中在9、10月份，房企会选择在中秋、国庆的销售黄金节点加大推货力度，通过发放购房券、送家电、车位抵用券等购房优惠活动，促进商品房加快成交。
区域分化是未来房地产市场最大的特征，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“产业+地段”优质的板块、改善型住房或将率先回暖。具体表现为：1）东部沿海地区优于东北和西部，南方地区好于北方，发达城市群、都市圈潜力高于不发达城市群、都市圈。根据我们此前研究结果，一国成熟市场的套户比一般在1.1左右，这个数字表明该国住房供求基本实现平衡。2020年，中国套户比超过1.1的城市数量占比已达56.7%。我们预测未来中国70%的城市将出现房子过剩，只有20%多的城市房子有潜力。2）城市内普涨时代结束，“产业+地段”为王。其一，历史积淀造就老城区“地段”，城市规划与发展创造新“地段”，“地段”通过吸引高购买力人群影响房地产价值。其二，产业集聚通过创造高购买力人群、影响土地成本，进而影响板块内房地产发展，产业外溢又会带动周边板块房地产发展。3）改善时代来临，产品力将成核心竞争力。中国住房整体短缺时代已经过去，消费者住房需求从“有没有”向“好不好”升级，即从“有房住”“住小房”向“住好房”“住大房”升级，大户型、高品质、优质物业将越来越受购房者青睐、认可，住房产品力不同将推动住房价值分化。4）行业出清、剩者为王。纯开发房企向“轻重并举”转型。高杠杆时代已经结束。房地产行业正向高质量发展转型，未来大部分开发型房企会消失，头部房企市场占有率将进一步提高。随着行业出清，“三高”经营模式终结，行业整体负债率将下降。经历行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新发展模式，提高现金流安全垫，未来将向“轻重并举”新发展模式转型。四、房地产是第一大支柱行业：应该防止硬着陆，促进软着陆稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，2022年房地产业增加值为7.3万亿元,占GDP的6.1%，房地产关系60多个行业、关系几千万人就业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。1）房地产是国民经济的重要支柱，2022年房地产业增加值为7.3万亿元,占GDP的6.1%自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。从房地产业GDP增加值看，2000-2021年我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.7万亿元，房地产业占GDP比例由4.13%增加到6.7%，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2022年，房地产行业占GDP比例下调至6.1%，受房地产行业调整及疫情冲击影响，降到了2015年的水平。2）房地产占固定资产投资比重20%以上从房地产开发投资看，2022年房地产开发投资13.3万亿元，受疫情及房地产周期影响，比上年下降10%，但仍占固定资产投资的22.93%。房地产开发指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及土地购置费等的投资，属于固定资产投资的统计范畴，进而构成GDP固定资本形成，说房地产是国民经济的重要支柱毫不为过。1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000-2022年间，房地产开发投资从4902亿元到13.3万亿元，年均复合增长率为16.2%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.9%。3）房地产带动60多个上下游行业房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游GDP10.02万亿元、直接拉动上下游GDP2.35万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。4）城镇化尚有一定空间，转向改善型需求为主我们连续5年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有发展空间。根据我们测算，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平。2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5%、32.7%、35.8%。2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4%、37.4%、47.2%。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。 五、建议：优化调整房地产政策正当时，稳增长、稳就业、防风险
房地产是国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。房地产问题解决宜早不宜迟，建议尽快化解地产困境。
当前房地产有三大关键任务：稳楼市、保交楼和房企重组。短期：稳楼市，因城施策、适度松绑，促进软着陆。1）因城施策适度松绑限制性措施，促进房地产软着陆。此前的限购限贷限价等七限八限政策，是两三年前房地产还处于过热状态时候出台的，世易时移，形势已变，此前过严的限制性措施可以适时退出。建议：增强“三支箭”实际落地效果，促进三好生融资；新增支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政；下调首套房贷款首付比及贷款利率以支持首套刚需；下调二套房首付比以支持改善型需求；适当调整普通住房认定标准、首套住房认定标准；对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，并扩大受益人群；放开二线城市外地首套购房限制、降低落户门槛，提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付；降低各项交易税费。2）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解房企风险。通过压实地方主体责任建立房地产纾困基金并配套金融工具支持保交楼保稳定，通过支持优质房企尤其民营房企并配套AMC等进行行业内并购重组。长期：以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式根据我们对发达经济体住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式。1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。2）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。当前经济处于筑底期，房地产还未走出困境，不具备房地产税征收条件。5）二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。<--END-->
房住不炒，水库转型做情感和娱乐（原管家业务继续），近期会新增开通女团直播，空姐陆续招聘中，欢迎应聘（只要想做主播，不是空姐也可以报名）,运营、主持同步招聘中。报名联系V：skadmin01，请各位抖音关注以下几个号：
水库抖音女团矩阵：请手工输入shuikunvtuan00~shuikunvtuan11依次添加或者扫码
水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数84人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数2000人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
水 库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数4000人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库海外群-海外管家提供考察，购买，包租一条龙服务 (主营：伊斯坦布尔，葡萄牙，日本，普吉岛)。专享子女海外精英教育规划方案设计。私人订制海外税务身份及海外资产配置。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，沈阳，昆明，贵阳最热门。
水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。
水库装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。
水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
水库相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的 女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。
水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数超过三千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。
目前有水库重庆团购一群到十二群，水库沈阳团购一到七群，水库昆明团购群，水库郑州团购群等。
入群方式：加微信：skadmin02
发表于 2023-9-27 10:27:46
收藏