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当下的二手楼市,确实有股暗流涌动#X4168

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发表于 2024-2-27 10:23:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][color=var(--weui-FG-HALF)]刚刚过去的1月上海二手成交了1.47万套,基本跟上月持平





而像万科翡翠滨江、九龙仓滨江壹十八,单月成交1套左右的,这个1月成交了4套


1500万价格段的前后两月成交开始持平,2500万价格段的数据开始逆转打这之后的总价段成交基本反超,5000万以上价格段成交
也就是说在月度成交下行的时候,豪宅却在逆势翻盘放在全年各个月份这个1月成交也足够抢眼要知道这是接近年关且三连降之后的数字,所以不管环比还是同比都稳超

而且越高总价段高的越厉害
就如果你是对比1500万以上的房源成交这个1月469套的成交放在过去1年来看只能说是中等偏上但4500万以上成交你再看看,一个年底前的最后一个月跑出了三月小阳春的量
同一个市场里的成交其他价段还没苏醒,豪宅价格段反而在这个年底站起来了所以说不仅我们在01部分看到的像汤臣一品这样的点状案例,整个全市豪宅市场都在这个1月被点燃,尤其是其中顶部总价段的除了汤臣一品这种顶豪祖师爷以外,我还找了一下其他头部价格的豪宅要么滨江要么独栋别墅要么体量惊人
带着这些画面看回全市豪宅成交,这些过亿的房子在这个寒冬腊月成交温度不降反升,这件事不仅是点状也确实是这个1月全市的成交状态那新房豪宅呢以往我们只锁定二手,但新房豪宅也占比相当份额,那新房也一样么看上去不是,只有46套,无论环比还是同比都更低

但也恰恰是这46套让我看到了豪宅成交的真热度因为1月的46套是在新房零供应情况下硬卖的

主要的成交集中于上海桃花源(10套)、世纪前滩天汇(5套)、缦云上海(4套)、上海晶园(4套)
所以无论新房还是二手,上海豪宅在这个1月都表现的不太一样

03那这个1月有什么特别可能所有地产人都会跟你说年底前都有一波豪宅成交热因为有部分企业买房因为税费抵扣等原因会踩在年底前成交像汤臣一品成交的三套房源里有一套就是因为税费抵扣,客户企业横跨了科技、医药、保险,在2023年有不错盈利,最后选择通过购置房产抵扣税费但这条其实被使用的越来越小众,因为对于企业购房资格现在管理的非常严格比如企业年纳税额达到五百万以上这类条件更大范围看,高成交跟价格脱不了关系有钱人买房也看性价比的,同样都是汤臣一品市场高点的时候套均1.5亿才能成交,现在1亿元左右就能成交,这难免不会心动这次三套汤臣一品,成交面积分别都是433平
真实的成交价格比网签价格要高1501室是在0.95亿-1亿之间、1901室1亿左右1801室原业主装修就在0.3亿左右,且自己没住过,所以成交价稍微贵点1.45亿左右成交总体来看相比市场高点,这个价格确实要下来些翠湖天地也是翠湖天地系列这个1月成交了5套1套翠湖天地一期雅苑、4套翠湖天地二期御苑二期御苑也一直是整个翠湖的高频成交项目,二期御苑所在位置是最好的产品相较于另外几期,比较综合,180多平的、190多平的三房户型比较多然后价格也是降的比较多,以二楼某184平户型为例去年2月房东挂4300万,当时同类产品挂牌价在4100万左右去年3月有人出到3900万,房东没卖,现在已经降到3650万还没卖掉,相比最初挂牌已经降了650万我们统计过2000万以上的成交标的挂牌价和最后的成交价之间议价空间相比全市平均议价空间,2000万以上房源的议价空间最高可以达到15%

相当于2500万房子的议价空间在375万,3000万的房子的议价空间在450万,5000万房子议价空间可以达到750万不过这个原因并不适合所有豪宅
毕竟这次1月的成交波动主要在5000万以上标的的对于真正的顶豪而言,成交波动的最大原因其实是有房源了这是我市调下来听到最多的原因,也是最让我没想到的原因,以汤臣一品为例对于汤臣一品而言,已经不单纯只有购买价值,还有收藏价值整个汤臣一品小区来看,6号楼开发商自己持有


8号楼是汤臣一品前排,江景一览无余,2016年以来没有挂出过一套这些直接看江的汤臣一品业主一旦持有,不会轻易拿出来卖今年1月成交的3套都属于后排的,看江景只能看“断江”,通过前排两栋之间的缝隙才能看到江景,即便如此也属于极度稀缺资源
而这类稀缺资源在这个1月正在被释放云锦东方那套2.3亿元顶楼复式的成交就是这样30万一平的成交单价跟市场上行时期的价格持平古北系、滨江系都在这个1月释放了相对稀缺房源
04关注豪宅本质上关注的是2024年站在这个节点关注豪宅,关注的并不是豪宅本身而是这件事意味什么虽然豪宅本身只是极少量的成交体量
全市1000万以上的成交套数每月也维持在1000套上下,1500万以上成交套数每月不超过500套,5000万以上的成交套数每月平均在15套左右整个2023年从1月到12月,超五千万的成交也就202套相比每月平均1.4万套左右的上海二手市场而言,几乎可以忽略不计所以今天探讨的豪宅市场成交是当下市场里小众的小众那为什么我们要去关注他们呢因为这些小众里的小众却是风向标里的风向标如果这个月比上月多出一套是偶然,但如果整体成交套数翻倍并且像汤臣一品这样一年成交一次都不错的小区,单月成交了3套,我想这背后可能就不是巧合那么简单如果说抵税是原因,那同比去年的数据今年数据还是特别的而且在我们观察的这几套顶豪成交背后,抵税只能占到1/3左右的选择需要看到的是,豪宅资金动辄上亿,购买力本身就是一种说明而当购买力决定将资金投入房产而不是其他的时候,这背后可能不是一个人拍脑袋决定的,而是一个团队在平衡各方利益之后的选择这才是整件事最让人遐想的地方
也是我们在看完豪宅成交金额后面几个零后最值得关注的事情<--END-->
   

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