1—2月份，全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。 这个数据已经差到了极点。你可以说这期间有春节因素，但去年同期也有春节，所以这不是解释市场太差的主要理由。注意上述数据细节，销售额降幅比面积降幅扩大了8个百分点，这表明现在看着已经很惨的数据，其实也是靠降价换来的。房子卖不出去，资金来源下降惨烈，房企“造血管”已经严重失血。前几天的“万科风波”中，市场一个主要的担忧就体现在万科销售额的下滑上，其实这又何止是万科一家的问题。说实话，照市场这个跌法，没有哪家开发商能撑得住。当然我相信销售数据在3月份后会有所回升，2月应该就是惨烈到谷底了。 这从70个大中城市的数据中，似乎可以看到蛛丝马迹。2月环比下跌的城市数量虽然在扩大，但整体降幅并没有扩大。比如一线城市，新房环比与1月持平；二手房环比降幅还收窄了0.2个百分点。其他66个城市也是，一二手房环比降幅，要么收窄，要么持平。说明市场已慢慢开始探底。只不过一二三线城市存在涨跌周期的先后差异。
比如一线城市，北京和上海的数据看起来明显比广州和深圳要好。北上广深新房价格同比变化：+1%、+4.2%、-4.6%、-4.8%。北上广深二手房价格同比变化：-5.3%、-6.0%、-7.5%和-6.1%。
但根据我的观察，主要是这一轮下跌中，北京和上海跌的时间较晚，而广深最早领跌。所以后市也应该是广深最早跌到位，在一线最先反弹的，北上跌幅不够，反而还需要更长时间去泡沫。虽然进入3月，北上都出现了小阳春，比春节前行情好，但我认为，只要跌幅不到位，反弹行情就很难持续，小阳春过后，北上市场还会反复。目前广州放松调控的尺度最大，深圳据说也在研究如何放松限购了，放松越早，步子越大，也会最早止跌反弹。
二线城市中，西安、成都、长沙、杭州都属于下跌较晚的城市，所以新房同比连续上涨了很多个月，这就有点不正常了。
我认为并不是这些城市的楼市就有多么坚挺，后面不会跌，但凡是涨幅过多的，都需要调整去泡沫，只是跌的时间不同步而已。
这从二手房数据也可以窥见一点，因为二手房往往会先于新房反应市场冷暖。二手房的价格，70个城市，同比没有一个是涨的，全是绿油油的跌。只不过依然是我上面所说的，有些城市跌的晚，所以目前看起来跌幅还不大，比如成都、西安、长沙、三亚。这些城市，我认为目前的跌幅是不到位的，还需要更长时间去泡沫，这个后面的数据也会印证我说的。反而是武汉、郑州、沈阳、青岛这些跌幅大的二线城市，连续大跌，跌幅到位，房价便宜，后面反而在二线中会最先企稳。
还有的二线城市，从2018年就开始在调整了，哪怕是2020年那一拨牛市行情也没有上涨的，已经连续调整了五六年。比如天津（下图），房价在2018年见顶后，持续下跌。市场持续调整了6年，泡沫也挤的差不多了。 所以在去年，天津二手房的成交面积率先反弹了。量在价先，只有成交量起来了，价格才能企稳。
当然新房供给量大的郊区，还是很难反弹。<--END-->
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发表于 2024-3-19 11:27:34
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