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正当赶优惠的客户量逐步减少时，准备喘口气休息，银行又给市场注入一剂强心针——二套3+4可操作细则落地（由于还没有操作案例，我们留到下一篇介绍，有兴趣可以到朋友圈关注），这可是不亚于“认房不认贷”的重磅消息，于是，咨询量又攀上峰值。
这些优惠利率的抵押贷款和二套3+4（三成按揭+四成经营贷）的共同要求都是名下要有公司，或者至少能找到公司给你提供一份代持股声明或者实控人证明。
一直关注本公众号的读者都知道，2019年银行对经营贷不但降低受理门槛，只要有公司就能申请，而且数家银行更是竞相降利率，瞬间激发了大量新增贷款的需求，同时，之前的存量贷款，比如前两年申请了高利率和短年限，现在可以同时享受低利率和长年限，也纷纷规划起转单。
本尊更进一步猜测，随着政府和央行要求商业银行加大对民营企业、小微企业的信贷支持、降低总体利率水平，会有更多的银行推出低利率的经营贷产品，所以即使没有申请到4.75%如此低利率产品的人也不用着急，还是先规划起来。
这几个月里，连续开了二十场“上班族如何享受到银行经营贷的红利”的讲座，向参加的朋友传达银行政策的潜台词，介绍银行经营贷的产品流程和优缺点，注册公司的简便方法。如果是执行力强的人听完，立刻进行规划，正正好赶上这次的利率优惠和二套3+4贷款。
之前本尊在公众号文章中也分好多篇详细讲解了如何进行规划，今天把整体的总结归纳一下，比讲座中的内容要精炼一些。
为何要规划？ 经营贷规划就像我们上大学时，有的老师为了不让太多同学挂科，会在考试前给我们划考试的重点，只要熟记在心，就可以很轻松的过关，也不用冒着作弊的风险，又交上了一份满意的答卷，让老师面子上好看。
现在银行就像这些老师，其实已经把审批通过的关键点告诉客户们了，关键要靠专业人士的解读。
其实银行需要的是“对上可以交代，对下可以妥协”的一套方案，如果纯粹靠真正的小微企业主，不但完不成指标（企业主不愿意贷款，获客成本高），还可能积累大量的坏账，所以，银行的基因里还是希望有稳定还款能力有房产抵押的、同时名下有“企业”的受雇人士申请贷款。 而且，银行不希望客户什么都不懂就来申请，他们没法在合规的限制下告诉客户该怎么做，客户要自己学习政策之下的“潜台词”，配合好银行把故事说圆。
规划最宝贵的就是把时间充分利用了，不至于贷款前临时抱佛脚，大大增加成功率，还不怕倒查。另外，即使规划中来不及申请一款貌似不错的产品，但等到规划完成后，有很多其他路径可以选择，其中说不定有比之前更好，但要求更高的产品，正好适合规划后的你去申请。
规划什么 个人经营性贷款有两个关键点，一是不上公司征信（个别情况下需要公司担保），也就是说理论上一家公司可以给N多人作为经营贷使用。这也是为什么很多贷款公司可以用名下的公司可以给N多人做实控人方案，或者让N多人入股，办理后再撤销，这里其实有非常多的后遗症（见下图）； 这里面的逻辑关系应该都能看得懂，因为贷款是长期性的，不能保证每个人都不出问题，但一出问题，就牵连广泛。有很多银行虽然个人经营贷不上公司征信，但都要求公司在担保合同或者担保函上盖章，就是为了防范出问题时，可以多追究几个人，还款希望才会大，但对这条线的其他人是很无辜的。 所以我们建议，除非是体制内等实在不方便注册公司的群体，其他人都尽量注册在自己和配偶名下，其次是父母名下，最好再找朋友的公司入股或开代持股证明，切莫偷懒找陌生人的公司开代持股证明。
二是流水宽松，银行对从经营流水中核实出“真实收入”的含金量其实是心知肚明的，所以要求一般都不高，几乎都不怎么看对公流水，个人账户里有准备好流水，几乎都通得过。
具体就不解释了，这里给出一个反例。
重点来了，经营贷的关键就是要有公司，那么该怎么注册呢？
如何注册公司+注册什么样的公司
在上海这样的大都市里，要充分信任服务行业的中介，这样会大量节约成本，比如说注册公司，你没必要自己亲力亲为跑工商所，也没必要托关系找人，直接找到靠谱的中介办理，省时省力，有可能后面要变更经营范围、法人股东等等，都可以交给他去办；而且他为了后续维护公司收费，初期费用一般也就在2000多，维护成本一般3000元/年。
所以上面注册公司的流程，一般只需要一到两周，执照和公章财务章就到手了。注意，划线的地方不是说成立公司不需要办这三项，而是为了节约时间办理贷款，是不需要开户、核定税种、财务代理的（个别银行需要开户，需要查企业征信，就需要开户知道中证码）。
公司可以注册成有限公司（两人以上），也可以注册成独资公司（一人），有限公司的好处是可以随时增加/减少/变更股东，作为其他人的壳公司办理经营贷也很方便；独资公司是针对有些人不想牵涉到其他家庭成员，那就一个人当法人，皆可办理经营贷。
转让公司，是紧急需要办理经营贷款的最佳方式，比如有很多客户转让一家注册满三个月以上的公司，就可以办理4.75%这款产品了，非常合算。 市场上转让公司的费用大多在8000元左右，中介变更费用在2000元左右。 转让公司最担心的是，被转让公司有一些隐性债务，所以尽量找没开过对公账户、没有经营、注册时间不要太长（比如一年刚刚好）的公司，通常这些公司都是中介注册出来为了赚转让费的目的，既没有经营，也不会用来给别人做担保。
上面都是一些办理公司的基本要求，下图所示为银行对这家公司用于办理经营贷的要求
大多数银行还是对执照的注册时间有要求的，注册时间越长，所能办理的产品就越多，所以经营抵押贷本质上是一场与时间的赛跑，越提前规划，越有把握，有越多的产品等着你选择。
经营范围可以和注册公司的中介沟通，把握两个原则：尽量和本职一致+大众化。 经营场所，不是注册地址，而是银行会上门拍照做尽职调查的地址，临时找个办公室或者直接在家里办公司都可行。
可以做什么产品 新注册的执照，我会推荐6.027%这款产品，它的七种BUG方案实在太强大了，就像七种武器，必有一种击中你。
注册三个月以上的执照，我会优先推荐产品一（4.75%-5.7%），尤其是符合要求二押（原按揭满一年、评估价的五成/六成减原按揭后的额度至少一百万），这是必须要尝试一下的产品。
注册六个月以上的执照，市面上大多数产品都可以做，常规上肯定谁利率低年限长选择谁，但具体根据有没有特殊情况而定，比如超过65岁的老人，优先选择产品三；金额要求高比如超过一千万，也优先选择产品三，产品四；
二套3+4必须注册时间为一年以上，新转让公司也可以受理。
以上就是经营贷总规划篇，，受限于自媒体要求，不能展开，可以报名参加水库A8/一品堂会员学习，或者加入凯叔知识星球详细咨询了解规划细节和上海的最新银行经营贷产品。 亿客舒国际(官方新公众号，请重新关注) 公众微信号：yksglobal
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今日笋盘推荐（重庆）： 房源一：北大资源.江山名门
区域：海尔路 小区名称：江山名门 建筑面积：88平米 套内面积：66平米 装修：清水 售价：108万 单价：12270 户型：二室两厅一卫 楼层：15/20 朝向：180度江景房，朝南 户数：3梯12户 产权证：差银行40万，客户解押 是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款70—75万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：180度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡 产权情况：2019年6月满2年，业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结
房源二：绿地海外滩 区域：观音桥商圈 小区名称：绿地海外滩 建筑面积：120平米 套内面积：99平米 装修：清水 售价：155万 单价：12900 户型：三室两厅二卫+书房 楼层：20/33 朝向：西南 户数：3梯8户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价20万出售 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源四：中海北滨华庭 区域：北滨路 小区名称：北滨华庭 建筑面积：103.77平米 套内面积：85.3平米 装修：精装 售价：130万 单价：12600/平 户型：三室两厅二卫 楼层：14/32 朝向：东 户数：2梯6户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：提前一天预约 贷款金额：首套首付：30万 二套首付：44万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租2500/月，距离轻轨站近 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪 区域：盘溪路 小区名称：保利香雪 建筑面积：97.55平米 套内面积：78平米 装修：精装 售价：150万 单价：15400 户型：三室两厅二卫 楼层：8/32 朝向：西南 户数：3梯7户 产权证：欠银行37万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代 区域：观音桥核心商圈 小区名称：万象时代 建筑面积：119平米 套内面积：103平米 装修：中装 售价：152万 单价：12800 户型：三室两厅二卫 楼层：27/31 朝向：东南 户数：2梯6户 产权证：证在银行，业主自己解押 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸 区域：北滨路核心地段 小区名称：春森彼岸 建筑面积：91平米 套内面积：71平米 装修：清水 售价：162万 单价：17800 户型：二室两厅二卫 楼层：5/58 朝向：看江，朝南 户数：6梯17户 产权证：欠银行30万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源八：国兴北岸江山 区域：观音桥商圈 小区名称：北岸江山 建筑面积：86.7平米 套内面积：67平米 装修：精装 售价：138万 单价：15900 户型：二室两厅一卫 楼层：9/33 朝向：中庭，朝东北 户数：3梯7户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款90—95万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月
房源九：保利江上明珠乐园 区域：观音桥商圈 小区名称：保利江上明珠乐园 建筑面积：114平米 套内面积：96平米 装修：清水 售价：162万 单价：14200 户型：三室两厅二卫 楼层：17/32 朝向：看中庭，朝西南 户数：3梯8户 产权证：欠银行58万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：朝中庭，品质楼盘 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源十：阳光100国际新城 区域：南滨路 小区名称：阳光100国际新城 建筑面积：94.26平米 套内面积：79平米 装修：中装 售价：108万 单价：11400 户型：三室两厅一卫 楼层：20/33 朝向：南 户数：3梯9户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 要求：税费自理，购房服务费2%，业主要求一次性付款 房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区 区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里 2.房子是南朝向，采光好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等 学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学 银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园 板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平 房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟 2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间 4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城 板块：大东区 区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供 2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 吉祥市场 东站商城 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
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发表于 2019-3-21 17:05:36
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