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三十六行行行出状元，玩技巧发现漏洞套利也是一种生活方式，就跟吉普赛人，天天到处流浪旅行一样。 我分享一个人的故事让你从另外一个角度，理解大面积低单价的底层逻辑。 他在东莞炒房，由于东莞银行对于房产的真实价格掌握得并不是很好，有很大的操作空间，东莞的评估价很多情况下会远远大于成交价。也就是说如果找对渠道很多房可以做高评高贷。100万的房子，按评估价150万贷款，贷7成贷出105万也是不难找的。 他在东莞血气方刚，想去泡妞，但又不想花精力。于是就去找一些比较看重钱的女孩子，这种女孩夜店酒吧里面比例比较高，找一个最漂亮的。然后吹牛逼，说给她买房。 女孩将信将疑，他真的带她看房，带她过户。他做的是高评高贷，首付自然很高。女孩不懂，看到那么高首付觉得这个男生太有诚意了，都会跟他在一起试试。她不会理解，这个钱房东要退回来的。 在签贷款的时候把装修贷一起签了，说给房子布置一下。 他跟这个女孩玩多久主要取决于这个女孩的资质，如果银行套出来的钱加上装修贷能够支持他们消费和还贷2个月，那么就玩2个月分手。如果能撑6个月就玩6个月。 房子也不会断供，夜场酒吧女，赚钱能力还是很强的。大把接盘侠供。 他一分钱不花，套了N多个女孩。买了N多套房。 我听完之后，竖了两个手指，口里说二，二，二。他问什么意思？ 我说我认识的人里面，对大面积低单价的理解的深度，欧神最多排第二。
2，次新高品质 前面说到房产的涨跌主要看地主是否借钱给你买房，借得多房产就涨，借得少房产就横盘。 大面积低单价的房子市场并不接受，没有升阶属性，就是个羊毛党套利的工具。涨跌非常看这个借钱的宽松程度，只有当地主大量借钱给大家买房的时候，这个债务才能得到稀释。 一般亏的人是涨完一波进场，银行的评估价刚刚涨到位，评出天价。套完钱离场，每个月亏月供。等到撑不住时想截断再抵押，发现评估价已经下调了，贷不出之前那么多了。 他们的问题出在 把套利工具当成了升阶工具使用。拿着乒乓球拍打网球，问为什么老打不到球？这些房子就成为了很多人心里的痛。 那么有没有房子，不依赖地主借钱，也能涨呢？ 有的，这个就是文章之前说的，老百姓为了升阶可以不惜一切代价去实现。 城市发展中心附近的，次新高品质代表着现在最新最好的居住体验。在剧烈变化快速发展的国度，它是最能体现阶级属性的产品。因为你有次新房，才能证明你的阶级是在刷到最新版的。 这个道理就像，你不能买一个07年的奔弛S级说你是有钱人一个道理。阶级版本需要刷新的，能买一个最新款的S级才能证明你是比较有实力的。这也是为什么过气的车过气的表不值钱的道理，没有了社交属性，就是个五菱宏光。 当然房子使用寿命会长很多，一般深圳来说次新指的是房龄不超过15年的房子，30-89小面积的是上车盘。120-180改善盘。89-170高品质网红小区是豪刚。170-500高品质网红小区是顶豪。 除此之外还有重点名校的学位房。 这些房子之所以一直涨是因为人们的升阶需要。下一个阶层的人，会调集所有能调集的资源去换取下一个阶级的入门户型。 等一段时间，他们筹够钱后，就会涨一下。又等一段时间，筹够钱后又会涨一下。由于这些房子经常涨，导致评估价永远跟不太上成交价。首付一般偏高。导致一个现象就是首付比例越高的房子涨得越快。 如果有利好，降低换筹成本，比如税费减免，那么这个升阶需求就会喷井释放。 说到这里你就可以理解为什么深圳2015的大涨跟2020的大涨不一样的原因。他们上涨的动力和逻辑是完全不一样的。 2015年是普涨，认房不认贷，地主借钱给大家买房，借钱买房，杠杆率提高所有房子都会涨。 2020年的是区域性涨，标志是取消豪宅税，购房成本减小，升阶门槛低了，引发了大量升阶需要，卖房升阶。结果就是小城市房价跌，郊区跌。而城市重点区域涨。房价本质没有涨，而是发生了巨量的财富转移。升阶属性强的产品涨，升阶属性差的房子跌。 比如深圳的宏发前程，壹方玖誉都是属于升阶的标志性产品。有机会可以去看看体验一下。 最后回到问题本身，你缺乏本金，但是注重技法，也懂得专研技法的话，去高杠杆没问题。如果你是普通人，一般建议不要搞四两拨千斤的事情，千斤拨千斤就很好了。老老实实买一套升阶房。 送你一个升阶买房口诀，不要妥协地段，不要妥协楼层，不要妥协朝向，不要妥协楼盘品质。如果你钱不够，妥协一下面积。多大都是住，先把阶级提升上来再说，做凤尾。不升阶，停留在原来阶层，做屌丝大王的人的比例不多。
四，水库是否坑了大家？ 问题中你提到了水库论坛推荐龙岗的楼盘没有涨，导致一些粉丝错过了行情。我也听到有很多水库粉会时不时地抱怨这个问题。 这里分享一下我的观点，作者欧成效是个天才，有着强烈的理想主义色彩，跟罗永浩差不多，都是把人生游戏精彩程度玩到极限的角。非常让人羡慕。 而水库论坛本质上是一个社群，任何社群存在的意义就是集中力量干大事。 社群是否维持下去的关键是集中力量后所获得的利润是否超过维护社群所运营的成本。 这句话可以看出社群最关键的就是两点，一集中力量，二维护成本。
1，集中力量。 简而言之就是资金从低效能的人手中转移到了高效能的人手中。这样整个社群的总体经济实力是上升的。而单个个体有可能被割韭菜。 这就是水库的很多行为不断的有人说是割韭菜的原因，因为它确实在割韭菜。 当然这样说很多人不服气，因为他们看到的是另外一个事实。这个事实就是整个水库群体的财富总量是增加的。因为水库里面的聪明人把割韭菜的钱又拿去赚钱，整体来说财富增加了。 财富转移跟财富增加同时存在。 这也就是为什么所有社群到最后，都会出现借钱环节，都会出现带货环节。因为财富转移本来就是社群的使命。
2，维护成本 社群老大要吸粉丝，最需要的一步就是封神。粉丝跟老大最最最开始的原因肯定是懒得思考。希望老大能给出个超强大脑分析后的结果，粉丝们能直接用的。为了避免怀疑，直接封神最方便。 但封神就要预测啊，不预测会员怎么会崇拜，准了大力宣传，我天秀你扣6。但又不是真神，预测必会出错，这个时候异教徒，异端就会群起而攻之。 怎么办？ 老办法，以其人之道还治其人之身。你不是黑我吗？我反制，什么你不是正宗的，你的武功没练对，赚钱的就是练对了。不赚钱的没练对，接着练。 不承认预测失误，不承认自己武功不行，是维护社群氛围的一个基本原则。一旦承认错误，就是社群瓦解的开始。
一个楼市评论家D大说的是对的，所有的管家公司，所有的社群，对客户来说一定是割韭菜的。 但我为什么还是支持水库论坛呢？还是那句话，社群割韭菜不代表这个不健康，社群健康与否根本不是割不割韭菜，而是社群总收益是否大于维护成本。 比如说你觉得信了基督教有没有好处？ 从总体来说教徒们肯定是亏的，因为有十一奉献，10%的收入要给教会。 但基督教并不是一个不健康的社群，很多教友，因此找到了人生方向，解决了人生大事，有教友陪伴，有心灵归属。 它给人以希望，而人的动力主要来源于希望。 这个东西恰恰是水库论坛最珍贵的，水库论坛鼓励人们用杠杆，给很多人以升阶的幻象，获得了自信，获得了希望。而获得希望后的生活是最有价值的。 这个价值甚至可以覆盖掉被水库割的那点钱。 打个最简单的比方，买了两套房之后是不是敢去追女孩了？零首付也可以嘛，以后爆仓不重要。重要的是你现在敢了，以前不买其实也可以追，只是你不敢行动。 这里的关键的是行动，是奥利给，是干就完了。不是买房，不是是否被割韭菜。懂吗？行动的价值一般来说会大于买房的损失。
五，下一步的基本思路 说到这里不知道你大概有思路没有，我分享一下我的思路。 长持房地产这个行业的杠杆是有限的，它严重依赖政策，多借钱给大家，房价就涨。少借钱给大家房价就平稳。以后也会一直这样。 3-5年一波涨幅，平均年化20%这样。成本大概6-10%。综合收益在10%-15%这样。不属于超级赚钱的东西。 但小康生活肯定是没问题的。吃喝玩乐的钱都可以赚到。 它更重要的是提供阶级属性，让你在社交中获得更加耀眼的标签，提高信任度。 如果可以的话，把房子卖掉，换成下一套升阶型的大房子。 如果不明白给你举个简单的例子，老婆一般会特别注重孩子的教育，因为教育是升阶的敲门砖，而孩子基本属于老婆的财产（高确定性）。 这个时候如果你娶一个比较优秀的老婆，阶层比较好，有比较高端的朋友。这个时候，如果你们家没有跟她朋友同等品质的学区房。 你老婆会比较痛苦，因为朋友之间会比较，说我们家孩子就上那个重点学校了，你们家的可能不行了。现在房子都涨好贵了，好可惜不能一起上学。你们家的打算怎么办？ 回家会各种跪榴莲的，有时都不知道为什么。 水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
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发表于 2020-10-7 08:38:19
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