|
水库论坛微信群统一入口：skadmin02 水库管家团队业务范围： ☞海内外房地产代理(主营重庆，沈阳） ☞全重庆新盘三无人员贷款 ☞重庆，沈阳二手房经纪（链家贝壳旗下德祐门店） ☞重庆，沈阳二手房贷款超低首付（最低纯0首付） ☞北京工作居住证，深圳，重庆，沈阳落户 ☞抵押贷款，☞征信修复，☞丑房改造、房屋装修，☞房屋托管租赁☞民宿运营 以下为正文： 坐了一回过山车
1
参会的有万科、卓越、平安、南方基金、中信银行等房企和金融机构代表，主要讨论房地产行业总体形势和风险。
深圳已经降到了近十年来的最低点。卓越说九月销售额下降了一半，十月促销也同比少了近三成；万科说九月销售降了37%，十月又降了31%，下滑程度超过了2008年。
房企们的主旋律还是融资难。四季度传言的信贷放松大家还没有感受到，他们希望金融机构国企民企一视同仁。
房企们的语气很重。比房企语气更重的，是金融机构。
南方基金说房企新增了10家信用债违约，涉及2200亿，预计还会有13家违约，涉及6600亿，占了房地产信用债的三成。他们担心风险会上下游传染。
中信银行判断今年不是市场最低点，会越来越难，企业资产没人敢买，没有回款卖掉资产也于事无补。他们主动建议要加大按揭力度，恢复正常融资。
其实去年年底，有主管金融的领导从另一个角度说过类似的话。之后，出来的是二手房指导价、房贷集中管理、土地两集中制。然后，恒大、蓝光、新力等一批高杠杆房企就暴雷了。
现在，连地主家都没余粮了。前不久，融创又向华北区域调拨了约三十亿现金支持。他们的第一次拨款，就发生在今年夏天。
夏天的老孙，是有信心度过这次调控的。有人在中期业绩会上问他，下个谁会暴雷呀，老孙摆摆手，谁都有可能，反正不是融创。
一周后，恒大财富暴雷了，集团总部被投资者包围。有大问题的房企终于捂不住了。那天深夜，计算恒大负债的包叔梦回成都：
2000000000000元。
各地政府也被搞晕了。一边处理恒大在建项目，一边盯住了监管账户资金有没有少零。北京刚刚明确，商品房首付款要先监管保护后再网签。
万科也隐晦地提到，房企的钱来源于客户和融资，现在两头受挤压。但大家心照不宣地没有建议放松监管资金。
根据年中报，世茂有823亿现金，76亿受限制；融创有1231亿现金，220亿受限制；碧桂园1862亿现金，近800亿受限。开发商的一个钱包被端掉了。
客户也不敢买了。统计局今天公布了10月份的楼市数据。10 月份全国一手住宅的销售额是10945亿元，差不多只是6月份的一半。二手住宅价格环比下跌的城市有64个，只有6个城市没跌。
之前大家都以为恒大危机只是个例。但现在，上半年还过热的楼市，下半年向下直冲。
前几天去了环球影城，从霸天虎过山车上下来后，脚像踩在棉花上，软了半天。民营房企都在这列过山车上。而且基本上都没来得及系安全带。
3
恒大暴雷到今天，差不多两个月，民营地产商的美元债，几乎团灭了。
曾有人算过，如果未来三成地产公司倒下，地产美元债平均价格约为75；未来五成地产公司倒下，那么平均价格应该在60；但现在，平均价格是：
50。
境内融资也是差不多的情况。一家专门为房企提供表外融资的头部金融机构，在恒大暴雷后，收获了二十多亿信用类贷款的准坏账。
他们后续依然在向一些房企提供融资。直到最后一批放款的房企中，一家身处绿档的优质房企，突然连三个亿都拿不出来，他们才想一个问题：
三道红线还具有多大参考性。
这家金融公司开始停手观望。因为他们看不懂这个市场了。
小部分继续在做的私募机构，也不再看对方是否五十强房企，而是看项目管理。把项目握在手里，严格监管资金的房企优先考虑。
融创各城市公司，就在把项目的财务统一收回，纳入平台管理。老孙还自己无息借给融创30多亿。
一家20强房企正调集全集团五大板块帮地产公司卖房子，抓回款放在第一位。因为融资受阻，他们又开始找员工借钱，利息十来个点。
主管部门也发现事情偏出了轨道。上个月刚开会号召保持房地产信贷平稳有序投放的央行金融市场司负责人，再次表态，部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在误解。企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目，得不到贷款。
深圳会议的最后，国务院发展研究中心的领导没有明确会落地什么政策。但他说广东是市场化的晴雨表，反映问题实事求是。
上次在广东调研限电事件，就很快得到批示解决了。
深圳会议果然是转折点。两天后，暴跌了两天的地产股，迎来久违的红色。万科涨了4个点，融创涨了15个点，世茂涨了17个点。造成这一切的原因，是一张没有被证实的、人行通知主要银行放松信贷的微信截图。
清理挤压五个月以上的按揭； 开发贷和个贷上量； 存量项目银行可展期，不可降级……
这两天，不少准业主收到新房按揭款下发的短信，信贷环境确实在放松了。山西有开发商接到了多家银行的主动报价，有额度了。
最前线的广州，从这周开始，也有银行开始向优质房企陆续放款了。
这些开发商是本身就有授信的。他们前几个月就在向银行申请，银行按程序批准了符合条件的，但因为没有额度一直积压，不能放款。
陆续放款需要一段时间。一些已经告急的房企，可能还要熬一段时间。
银保监会也有了最新动向。昨天，郭主席主持召开党委会议，说要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。
对于这次会议，中国基金报的标题是：
关于房地产，银保监会发声：稳！稳！稳！
地方政府也在步步试探。哈尔滨、义乌、武汉先后小范围放松调控。11月10日，沈阳还开会研究出了一个大招，发明了申报制：
只要你承诺自己有购房资格，你就有资格。
吃瓜群众太激动了，消息满天飞。当晚，沈阳房管局不得不对外辟谣。一切好像发生了，又好像什么都没发生。
但看起来，政策已经触底了。这两天，有传言说银行迎接巡视检查的内容中，新增加了一条——是否有新增房企贷款。而我们的老朋友高盛，也回来抄底地产了。
但市场底还没有到。
房住不炒。城镇化的下半场，人口还是将持续向核心大城市、都市圈聚集，很多三四线城市楼市就算全面松绑限购，也很难回去了。
站在2021年11月，我突然想起去年7月4号，在深圳同一家宾馆同一间会议室里，召开过同样的房地产调研会。
当时深圳楼市万人摇新盘频出，均价7.5万一平米，成了宇宙中心。十一天后，深圳就开启了改变中国楼市风向的715调控。
大家习惯把人生比作过山车。这事真的挺离谱的，坐过山车最有趣的那部分，是下坡。
水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
   水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数84人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数2000人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
水 库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数4000人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库海外群-海外管家提供考察，购买，包租一条龙服务 (主营：伊斯坦布尔，葡萄牙，日本，普吉岛)。专享子女海外精英教育规划方案设计。私人订制海外税务身份及海外资产配置。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，沈阳，昆明，贵阳最热门。
水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。
水库装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。
水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
水库相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的 女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。
水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数超过三千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。
目前有水库重庆团购一群到十二群，水库沈阳团购一到七群，水库昆明团购群，水库郑州团购群等。
入群方式：加微信：skadmin02
| 
发表于 2021-11-16 08:14:11
收藏