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以下为正文：
楼市里的哪些细枝末节，正在干扰着下一个十年不知不觉，楼市这个赛道，以2008为基点，弹指一挥间，多少变化让我们猝不及防。很多时候，当我们回忆2008的时候，以为是近在眼前，其实已经是十年前了。
而逢8总是比较惨淡，逢9总是危与机共存，2018楼市的混沌记忆，依然在敲打着每一个楼市中的参与者。
2019，楼市会演化成何种局面，我不是专家，更不是神棍，无法精确给你想要的答案。不过风起于浮萍之末，构筑楼市大厦的地基往往是种种细节因子的聚合。
所以，有的时候，种种细碎的变化，不一定是能掀起飓风的蝴蝶，而是潜移默化间，以一种肉眼不可见的律动，影响着楼市的方向。
洞察他们，适应他们，也许将是楼市下一个十年的契机。
01
中国的楼市有两大核心驱动力，人口和城市。
中国人口增长率的高峰期已过，可以说基本是达成了主流共识，甚至有了官方认证。
《国家人口发展规划：2016 至 2030》对于人口趋势的判断，2020 年中国人口预计为 14.2亿，2030 年总人口达到 14.5 亿的峰值，同时90 后有 2.1 亿，而 00 后仅为 1.6 亿。
这意味着，人口总量进入高位区间后，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转，巨大的人口利空阴影，在时刻笼罩着楼市下一个十年。
其实这个时候再去追究，类似政策性限制缘由，已毫无意义。但认知的常识在于，我们不能以中国经济总量超过英国，就认定中国是发达国家，至少英国目前有着比我国更优质的经济结构。
同样，伴生着人口势能下滑，变化在人口结构中开始浮现。
首先是人口迁移，流动人口的规模在2014年前后，便开始了趋势性下滑。原因意料之外，又在情理之中，就是农民工的年龄结构显著上升。
换句话说，那些为大城市作出巨大贡献的农民工们，老了，干不动了，回流几乎是面对大城市房价的必然选择。
非常有意思的是，棚改进程，三四线的楼市激活，某种程度，在同一时间维度爆发。
截止目前，似乎一切都在兆示着楼市的利空。
02
楼市的黄金十年，也是中国经济高速增长的十年，还有一件事情也在被高速推进着。
高等教育的狂飙突进，饱受诟病，但是这十年间，产生的效能比想象中，还要高。
80 后中，已经有了3500 万高等院校毕业生，而到了90 后，受过高等教育人数，翻了一倍，超 7000 万人，而未来将有 2.5 亿人受过高等教育。
楼市价值源于城市，城市的价值源于供求，供求的价值源于迁移，而未来这2.5亿人迁移的选择，将直接决定楼市和城市的格局。
我们一直觉得楼市在过去的十年，显得粗放，是因为人口红利，实在太足，多到漫出来了，多到无脑也能躺赢，能有多少人，愿意花心思去精细化地产。
本质上，人口数量的红利将不可逆的消亡，而未来楼市的格局，将被人口质量红利重塑。
而这些2.5亿人的究竟会如何抉择呢？
03
用脚投票的事情，通常都和钱流，绑定在一起。
以2000、2010 和 2018 年三个时点全国各区域GDP占比为例，北方除了京津冀外，普遍下滑，南强北弱的局面，在强化。如果说GDP上，还有结构差异，社会融资规模，则能代表嗅觉敏锐的资金流，真实的想法。
细化到城市面，三大城市群，长三角，珠三角，京津冀，稳如泰山。以占全国 5%的土地、24%的人口，创造了 43%的 GDP 总量，并培育出超过 3000 家上市企业，为房地产市场贡献了 26%的成交规模。
而京津冀的雄安出世，珠三角的大湾区，长三角的一体化，本质上，都是在强化这种头部的马车效应。
也就是说，依然有着极大的发展空间和潜力，高素质人才，没有抗拒首选这里的理由。
这时候，那2.5亿的高素质人才，就像一块蛋糕，注定不会被少数人一口分完，那三大城市群切走最大的一块后，分给谁？
04
来看下GDPtop20城市的变动情况，武汉、西安、成都、贵阳等中西部城市明显在新崛起。
为什么？不止是因为主流认知中，行政资源的聚集，而是存在这样一种势能，以前真正制约中西部崛起的关键性因素，远程运输成本的“冰山”在消弥。
或者说，以前中西部的产业动能不足，参与到世界分工体系中，成本太高。
这些年承接东部大量的产业这一过程，诸如武汉的装备制造和信息技术制造总产值均超千亿，成为“中国光谷”；西安成为“硬科技之都”、贵阳成为 “大数据之都”、成都成为“全球一流显示产业基地”等，趋近完成。
产业是城市最好的基本面，能吸引那些最优质股东，2.5亿人中，相当多的那种。
而这样的城市向心力，在最能真实反应城市流动人口的小学生增幅上变动上，显得淋漓尽致。
而且我们看到，城市比我们想象还要敏锐，城市间的“抢人大战”和“因城施策”，出现时间节点，几乎是无缝衔接的。
底层逻辑上，房地产发展是城市和人口基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。
诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心—边缘”理论，即在一个平衡的区域内，能够自发形成经济集聚的核心和边缘区，而两者的空间结构地位并非一成不变的。
直白点说，城镇化发展到后半场，都市圈天然的出现了，都市圈的界定，早已经不单是行政边界的定义，而是市场边界意义上的聚合。
核心城市更加集聚，而区域内核心可能不只 1 个。而这其中注定有的城市上升，有的城市下沉，就像地壳运动那样，用时间抚平一切。
大概率上，未来买哪座城市，哪个都市圈会比什么时候买，更重要。
05
如果说，空间维度的楼市将被近乎无限割裂，那么时间维度的楼市，就是周期分化。
从 70 城新房价格指数可以看出，以往各线城市价格变动时点基本一致，意味着大多数城市市场阶段几乎是同步的。
新周期中，全国范围内一二三四线城市楼市，各有各的“春夏秋冬”，活在自己的周期时空中。
而行政的介入，让混沌的市场的信号，更加迷糊，这一切都让楼市的增量市场面临不确定性。
不过增量市场局部的演化，已经从全国角度，渐渐被城市角色承担，这点从城市购买力上，分化一览无余。
但有一个统计，中国房地产市场存量达到300亿方，也就每人人均约30平，这样总量和人均面积，对楼市而言，是够的。
同样还一件事情在发生，近年来，增量开发的高盈利性已出现趋势性下降，房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归，换句话说，开发房子这件事，没那么赚钱了。
任何行业发展的逻辑基础是资金的投入聚集，资金的轮转走向，很大程度决定行业的兴衰趋势。
过去10年，增量开发市场的高盈利性，是房地产行业高速发展的逻辑基础，大量资金涌入推动行业高速增长，同时反过来成为社会融资利率高原的保卫者。
遵循这样惯性，很多开发商，还没有意识到，除了局部地区外，楼市，在某种真正意义上，猝不及防的进入了存量市场。
这将会造成两种结果，一是房价涨幅放缓，倒逼购房客户不再单纯依赖房价上涨，获得套利收益；二是利润下行，倒逼房企形成经营创造价值的思维和行动。
所以，“租售并举”这件事，不是一拍脑袋的口号，你说他顺应潮流也好，恰到好处也好，总之是未来必须长期坚持的趋势。
但不要以为在盘活存量市场中，不存在周期和机构风险。
以美国存量经营市场为参照，存在着明显的周期波动规律，并与经济周期高度相关，在1998 年、2008 年经济危机时点，同样遭遇波谷阶段。
国内租赁市场，有案可查的数据，同样呈现波峰波谷特征。
而且容易被忽视的一点，不同城市增量楼市都周期尚且在分化，那么更加不成熟的存量市场，程度只会更深。
从这个维度来说，存量市场，当下只存在于少部分头部核心城市，但这不意味着，每个城市，不会面对这一天。
06
林林总总，不管我们接不接受，这些细碎的变化，已经在楼市中，蔓延开来。
从细微的缝隙中，能窥见一个从混沌中开始被割裂的楼市，他也许不会更高处奔跑，但绝不会向下坠落。
重要的是，这些无限分割的缝隙中，孕育了无限的风险和机会，也许，这就是楼市下一个十年。
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今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：北大资源.江山名门
区域：海尔路
小区名称：江山名门
建筑面积：88平米
套内面积：66平米
装修：清水
售价：108万
单价：12270
户型：二室两厅一卫
楼层：15/20
朝向：180度江景房，朝南
户数：3梯12户
产权证：差银行40万，客户解押
是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款70—75万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：180度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡
产权情况：2019年6月满2年，业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结
房源二：绿地海外滩
区域：观音桥商圈
小区名称：绿地海外滩
建筑面积：120平米
套内面积：99平米
装修：清水
售价：155万
单价：12900
户型：三室两厅二卫+书房
楼层：20/33
朝向：西南
户数：3梯8户
产权证：证在手
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款115—120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价20万出售
产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源四：中海北滨华庭
区域：北滨路
小区名称：北滨华庭
建筑面积：103.77平米
套内面积：85.3平米
装修：精装
售价：130万
单价：12600/平
户型：三室两厅二卫
楼层：14/32
朝向：东
户数：2梯6户
产权证：证在手
是否满两年：满2年
看房：提前一天预约
贷款金额：首套首付：30万 二套首付：44万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租2500/月，距离轻轨站近
产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪
区域：盘溪路
小区名称：保利香雪
建筑面积：97.55平米
套内面积：78平米
装修：精装
售价：150万
单价：15400
户型：三室两厅二卫
楼层：8/32
朝向：西南
户数：3梯7户
产权证：欠银行37万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款105—110万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代
区域：观音桥核心商圈
小区名称：万象时代
建筑面积：119平米
套内面积：103平米
装修：中装
售价：152万
单价：12800
户型：三室两厅二卫
楼层：27/31
朝向：东南
户数：2梯6户
产权证：证在银行，业主自己解押
是否满两年：满2年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款115—120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸
区域：北滨路核心地段
小区名称：春森彼岸
建筑面积：91平米
套内面积：71平米
装修：清水
售价：162万
单价：17800
户型：二室两厅二卫
楼层：5/58
朝向：看江，朝南
户数：6梯17户
产权证：欠银行30万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款105—110万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源八：国兴北岸江山
区域：观音桥商圈
小区名称：北岸江山
建筑面积：86.7平米
套内面积：67平米
装修：精装
售价：138万
单价：15900
户型：二室两厅一卫
楼层：9/33
朝向：中庭，朝东北
户数：3梯7户
产权证：证在银行
是否满两年：满2年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款90—95万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月
房源九：保利江上明珠乐园
区域：观音桥商圈
小区名称：保利江上明珠乐园
建筑面积：114平米
套内面积：96平米
装修：清水
售价：162万
单价：14200
户型：三室两厅二卫
楼层：17/32
朝向：看中庭，朝西南
户数：3梯8户
产权证：欠银行58万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：朝中庭，品质楼盘
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源十：阳光100国际新城
区域：南滨路
小区名称：阳光100国际新城
建筑面积：94.26平米
套内面积：79平米
装修：中装
售价：108万
单价：11400
户型：三室两厅一卫
楼层：20/33
朝向：南
户数：3梯9户
产权证：证在银行
是否满两年：满2年
看房：提前预约
要求：税费自理，购房服务费2%，业主要求一次性付款
房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区
区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里
2.房子是南朝向，采光好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等
学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学
银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园
板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平
房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟
2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间
4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城
板块：大东区
区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供
2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 吉祥市场 东站商城
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便
发表于 2019-3-18 11:49:41
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