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政策解读

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发表于 2016-11-8 13:36:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
本尊资讯:解读央行上海总部意见
原创 2016-11-07 本尊很忙 本尊资讯
         11.3日央行上海总部的意见其实就是两个内容,一是严格审核借款人家庭收入,二是严格限制资金进入房市。

1st   
        借款人家庭在银行贷款部门的定义就是指夫妻加未成年子女,子女成年了就是另一个单独家庭了,接力贷就是打了一个擦边球,按父母为家庭算购房资格,贷款可以是首套或者二套;子女算另一个家庭,他们的收入参与还贷。而意见的第一部分就是:父母如果要买房,当然可以,但是收入只能提供你们老两口的,子女收入再高,也和你们没关系,而且银行只能以父母年龄计算贷款年限,如果按70-年龄计算,也就数年,计算出的月供远远高于工薪收入,更何况父母基本退休无返聘居多。对于上海户籍家庭和给父母坚持交社保税单的家庭有小小的打击,前者房票比较多,父母想的开一点,可以各自买两套,机会成本损失巨大;而后者是聪明人,也应该在上海立足多年,能够未雨绸缪,既然政府让交五年社保税单就有购房资格,那我们就交满五年,这条限制政策出台,意味着五年社保税单就白缴了。

       这两天叫苦连天的是一手房盘售楼处,已经开盘的楼盘有相当一部分是接力贷客户,直接面临冲击的是这部分接力贷客户面临违约,连全款再抵押也做不到,因为期房办不出产证,银行不受理此种抵押贷款。

       而二手房接力贷客户还能部分人采取过桥全款付清再抵押的方法周转,或者全款买入再赠与给子女再抵押的方式。前一种方式父母可以直接贷款由子女参与还款,也可以由子女担任主贷人,采取类似于按揭接力贷的操作方法。总之,银行抵押贷款产品不停止,对于坚定的多军来说,还是有出路的,无非是利率高低的问题。

       按揭贷款连续的重磅炸弹的确是投在了投资客的核心阵地上,无论是离婚再购买还是接力贷合力贷,都必然是购买第二套及以上多套房产才会做的事情,首套购房者基本无可能会采取这些手段。因此叫停是可以暂时控制交易量的,也会暂时把银行贷款风险降低。但矛盾的是,接力贷合力贷本来是银行主动应对大趋势推出的产品。这些年房价越调越高,而人们在理财品种缺乏、股票乏力、RMB贬值下不得已选择了房产作为资产保值的工具,大多数人还是以资产防御而并不是为了一夜暴富的心态而去购房,一线城市的房价飙升,购房必然需要贷款,高房价必然会推高贷款额,银行在控制风险的基本前提下为了把资金放出去,着实难为了房贷部门,他们逐步创新了借款人家庭两口人加直系亲属的共同还款模式,大概从08年金融危机开始流行于各大银行。

        本尊推测,此次叫停接力贷合力贷,会让另一种贷款收入认定方式逐步登上台面。之前银行审核贷款,采用的是两倍负债的家庭总收入,即总负债/总收入<50%,这些年总收入虽有提高,但是总负债所对标的房价比重增长却更快,一个三口之家的夫妻即使月收入5万,即总负债不能超过2.5W,所对应的按揭贷款额就是500万,即使按七成的标准倒算,只不过能买715万房产,而月薪5万的家庭他们的生活品味、追求和眼界,远远不会满足于只有一套700万的房产的。现在越来越多的银行会采用一倍负债的收入加较高生活费(一般是5000元)的方式,目前已有四五家银行(交行、浦发、南京、邮储等)执行这种收入认定标准,当然还有些银行悄悄地用资产折算这种变相的收入认定方式(定存或快进快出的理财),都是银行为了把资金放出去的权宜之计。

2nd
       第二条的内容初衷是好的,遏制投资客用场外配资投入房市,降低银行风险,维护金融市场稳定。但是现代化的金融市场中,资金像流水一样,很难说用一道行政命令,就能让资金不进入某个领域。如果把整个经济实体形容为人的身体,而房市就像人的一个器官,在经济实体中流动的资金就像血液,今天大脑下一道“红头文件”,命令所有血液不准流进这个器官,这个真的很难做到啊。这就和前些年调控时,行政手段制止银行审批开发贷,结果催热了信托市场一样,信托和资管产品,不管用了什么名头,最终流向绝大部分都是房产市场。

       而如今中小银行推出了五花八门眼花缭乱的消费类产品,本尊记得08年渣打银行在地铁站里发传单宣传“现贷派”,是打开了信用贷的开端,而浙商银行的代表宁波银行则推出一款针对体制内的信用贷——白领通,也打开了一派天地。而这几年,老百姓由开始的不闻不问发展到如今的统统申请,真有点大跃进的感觉,但又能都怪老百姓没觉悟、没风险意识吗?“为有源头活水来”,滔滔活水不断倾泻而入水库, 水库众生灵谁能不取一瓢饮?消费贷款作为利润较高的产品,也不可能会被一纸禁令全部取消,商业银行也是要盈利的,在按揭贷款作为基本民生消费补贴给老百姓的同时,商业机构逐利的因子也在蓬勃壮大。

3rd
       “治大国如烹小鲜”,说明了治理一方要稳健内敛,文火慢炖,细水长流;而现在为了楼市调控采用的是“治楼市如荡秋千”,忽上忽下,令人头晕目眩,作为老百姓,被裹挟着无计可施,唯有一时糊涂后总结一些规律,不至于被秋千甩下。
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