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以下为正文：
上海楼市里的马太效应：购房人群发生了变化
最近接触上海楼市，听取市场里的声音颇多，有开发商也有客户以及业内的，有些感受和大家分享一下
综合的一个感受是，上海楼市正在开启马太效应，目前刚需和置换式的改善需求几乎全部被抑制，真正在买房的恰恰是最不缺房子的那一群人。
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楼盘遭遇冰火两重天
项目从来有热有冷，但像现在这样两极分化的，还是比较少的。随着价格政策的限定，市区热点项目一房难求，买房就像抽奖。而郊区项目却无人问津，极度缺乏客户。市场经济嘛，大家追求优质产品是正常的。但其中也有不正常，那就是看得见的手的作用。
在买房像抽奖的当下，很多人不是按照自己原本的需求买房子，而是能摇到哪个算哪个。于是。拿预售证成了所有开发商的心病，能早点上会早点拿证，就能早一点截流客户，对开盘就有了保障。拿得晚了，只能赶人家的残羹冷炙，还不一定有得吃。
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抢房的一个重点集中在一些优势区域，比如前滩，下一个CBD又带学区，虽然房子设计及质量有的也差强人意，什么两梯五户的奇葩配型，说好的高端居住品质呢？！但想想性价比，多数人选择闭嘴，买单。前滩的房子为啥还会造不好？没动力啊，反正价格天花板在那里，造出金銮殿也没有高溢价。大宁金茂府式的经典突围是再也不会有了。
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抢房的另一个重点在市中心豪宅，比如某湖，控制楼市价格却不细分市场，连豪宅也一起控制，不知道为何要帮亿万富翁省买房的钱，这批人当然懂，什么是最好的“资产配置时机”。公司买房被禁止，打了个紧急补丁，不知道下一个玩儿法是什么。
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抢房的还一个重点在中环外环附近出现的低价盘，比如之前的九亭某盘，当下的大华某盘、嘉闵高架旁某品牌开发商璞字辈楼盘，出现极高的性价比。之前说的《根据土拍价格未来上海房价长这样》，这种鸡血文经不起时间的考验，现在回头看下，基本没有兑现。特别是有些中外环区域，出现了明显的低价盘，确实成了最好的上车机会。几十甚至上百辈的高认筹比出现了，显得市场好像还很热。但这只是楼市中的少数。真正的多数楼盘，面临的还是缺少客户，成交困难。不要被几个明星楼盘遮住了眼。
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购房者的马太效应
当下真正能买房的都是什么人？和销售和代理公司聊过之后，我突然发现当下的购房人群发生了变化。
2015年本轮房价大涨以前，购房最大的人群还是刚需首置。最火的其实是上车盘，越是小户型越是破房子，包括郊区的一手新房，只要总价低，交易经常都火爆。这是一个刚需置业的时代。
2016年上海楼市最火爆的时候，买房的人多数是置换。因为房价已经太高，不靠置换解决首付问题，买房已成奢望。只要刚需还能接得住最低档次的房子，大家一起向上置换。
到了2018年，上海楼市的购房人群又发生了变化。底层刚需被价格和满五结婚拦在外面。部分改善客群被首套认房认贷拦在外面。丧失了底层购房客群之后，置换的链条就少了第一步，根本踩不起来。当下能买房的，多是手里本不缺房，手里有现金可以投资，又恰好有房票这群人。
当这个人群嗅到了楼市的机会，即使没有购房的需求，为了价差也要冲上去收割红利。而这群人又是目前最受开发商欢迎的。销售们都有了默契，客户来看房当然是好事，但如果这个人是置换客，准备卖好房子再来买，那基本就可以说再见了。当前的市场条件下，这种操作根本就不可能。最优质的客户，是能一下子拿出大笔钱的。这部分人大多为套利而来，越富有就越能享受这种红利。
凯撒之前说过，今年上海楼市即将进入最佳入手时机，当时想着是给大家提个醒别错过了。只是蓦然回首间发现，这种最佳时机，只变成少数人的游戏。马太效应下，拥有资产越多的，还要加给他更多。对于大部分人来说，这个难得的时机却并不属于自己。
买房前要经受验资的考验，动则几百万先拍在这儿再说。
想置换时，发现当下的二手房市场，被砍价不说，时间根本无法保证，开发商也不可能等你。会不会踏空。
千辛万苦进入买房程序，几十个人摇一个人，想想真的会是自己么？
在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧，说得好像很有道理，但是在机遇出现时，不是每个人都有能力去抓住他。能抓住的，恰恰是那些本来的优势者。
03
说了这么多当下上海楼市的现象，其实真正的助益有限。凯撒真正想说的是，当一个市场变成少数人的游戏，那他的前途必定会堪忧。将难以见到那种万马奔腾的气势。当一个城市提供给最平凡的人赚钱机会的时候，一定是所有人都最能获益的时候。当一个市场只能让小部分人满足，那最后的结果一定是普遍的输局。每一次购房人群的缩小，都意味着市场容量的变小，当市场容量变小，产品量和质都会每况愈下，投资获利的机遇也会每况愈下。上海波澜壮阔的城市扩张风口已经关闭，这座本来能为更多人提供繁荣和发展的城市，关闭了别人的机会，也减少了自己的潜能，不得不令人惋惜。
前几十年的发展，我们特别习惯一个逻辑，那就是人往高处走，到一线城市去才最有机遇，于是中国开启了往大城市迁徙的人潮。但这个逻辑不一定是全部，还有一个逻辑是——人和产业往成本低处走，哪里成本低（这个成本低包涵很多，包括但不限于土地成本、税收成本、人力成本、制度成本），人和产业就往那里流动。以美国为例，强如纽约，如今成了人口净流出的城市，而近些年获得大量人用脚投票的，反而是得克萨斯和佛罗里达。在大城市不断推高自己的进入成本时，一些当下能提供低成本优势的地方反而成了赢家。成本是一个综合的东西，天平已悄悄倾斜。下一站：沈阳。
亿客舒
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水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
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今日笋盘推荐：
房源二：珊瑚大厦（地铁口，月租6000，正现金流）
区域：南岸区
建面:142.3平
售价：133万
单价：9300元
户型： 三室两厅两卫
楼龄：2000年
楼层：高层
梯户：三梯八户
装修：中装
产权情况：证在银行，买方解押。
首付金额：（贷款参考）
房价：133万
首套首付：48万 贷款：85万
二套首付：58万 贷款：75万
税费：自理
中介费：成交价2%，按揭服务费1.5%
推荐理由：
在万达广场商圈，三号轻轨线旁，可以以租代供，楼层高，视野开阔，交通四通八达！生活便利！
【周边配套】
交通： 119路,139路,358路,371路,898路区间,348路,361路,614路,359路,464路，轻轨3号线
医院，超市，银行，娱乐餐饮设施，学校等齐全。
房源五：金源住宅公寓
板块: 江北区北滨路
区域：北滨路金源购物广场内
小区名称：金源住宅公寓 2007年建成
建筑面积：144.07平米
该房单价:11458元/平
周边均价:20000元/平（对比观音桥万汇中心25000一平）
房屋售价: 仅165万
户型:三室两厅一卫（可根据自己需要隔房间）
楼层: 中间楼层共31层
朝向:朝东南（朝工商大学）
梯户: 5梯10户
装修: 办公装修，可直接出租持有成本超低。
看房：看房方便。
租金:市场月租金7500以上。年租金达9万以上
推荐理由:
1.地理位置牛逼，购物广场中心，交通便利，升值空间巨大
2.房屋带办公装修 ，可直接出租 ，租金抵月供。
3.停车位充足广场有1300多个车位随时都可以停车，这里很少出售都是自己办公用。这套非常便宜，最近出售了一层900多平米成交价1800多万。这套单价仅11458.
4.业主诚心出售，全款证在手，交易方便，住宅用地税费少。
首付金额:
按揭贷款：110万（具体以客户资质为准）
按揭首套首付：55万
按揭二套首付： 65万
全款付清再抵押可贷款:115万
税费: 2万左右
按揭服务费：1.5％
中介费: 成交金额的2个点
交通: 江北嘴北滨路沿江的住宅性质写字楼，交通非常方便，公交车15余条。
商业配套:金源住宅公寓，位于江北区观音桥正前方，重庆最具发展潜力的北滨路核心区金源大道路口，是世纪金源集团继成功打造观音桥地标项目五星级金源大饭店后在重庆的又一地标性建筑，总建筑面积约13万平方，40万方西南最大的金源shopping mall、超五星级君豪大酒店、方特科幻主题公园环侯其周，全市第二大商圈——观音桥商圈提供最强大的后备支持，便捷的立体交通网络畅达全市各个角落，还有品牌物管24小时为业主提供五星级服务。
物业：金源物业管理有限公司，物管费3.5元/m²
房源九：首创鸿恩国际生活区（还剩一套）
建面: 共有4套 7-16（45㎡）7-17（45㎡）7-18（45㎡） （7-20 50㎡ 售价725000）
售价： 652500
单价：14500（该户型市场价单价16000-17000）
楼龄：2013
楼层:7楼/33
梯户：6梯20户
装修:清水 水电气3通
产权情况：在银行需买方解压40万
全款优先
45平
按揭支付：首套首付25万，贷款40万
按揭支付：二套首付30万，贷款35万
《首付幅度0-3万内》
税费：7500左右
中介费：成交价2%，按揭贷款金额的1.5%中介费在签订合同时付清
推荐理由：商圈地段、轻轨旁交通便利、商圈地段，小区环境优美，人文素质高，物业管理完善，小区治安好，属于低密度社区，非常适宜居住。
【周边配套】
交通：轻轨5号线大石坝站，公交127、113、114、115、202、210、801、863、872、882、148、181、183、201等
超市：东原新新PARK购物商场，新世纪百货，永辉超市等
银行：兴业银行、中国建设银行、中国邮政等
娱乐餐饮设施：星美国际影城，大型真冰溜冰场，上岛咖啡，乡村基，美乐汇KTV,各种蔬菜水果超市，银行，餐饮一条街（中餐，快餐，农家菜馆，粤菜，川菜,江湖菜，私房菜，火锅，烧烤）
周边学校：石油大地幼儿园、东海岸幼儿园、渝北区龙山小学、苗儿石小学、重庆市渝北区渝开中学、龙山中学、松树桥中学等
房源十一：商业大厦
板块：南坪
面积：69.3平方米
价格：70万(全款）
单价：10101
楼层：7楼
建筑年代：06年
户型：二室二厅
装修：装修
付款方式：全款
未满两年
要求：税费自理，中介费，契税个税 客户自理！，( 中介费签合同时付清)
小区配套
1、购物消费环境：永辉超市、百联超市、新世纪超市、社区超市、小区各门店特色餐饮门店、干系服务部、美容美发店、水电气缴费点、健身中心、休闲茶楼、服装鞋帽门店。
2、娱乐设施配套：篮球场、网球场、中庭休闲广场、游泳池、俱乐部、美容会所。
3、学 校：幼儿园： 三色幼儿园 中小学：南坪中学、珊瑚中学、珊瑚小学、四海小学、110中学大学：教育学院、工商大学、交通大学、邮电大学
4、交通状况：轻轨3号线，轻轨4号线，轻轨环线 公 交：周边二小区、工贸、南坪等多个公交车站301（李家沱—解放碑）、145（华廷汽贸—四公里）、610（空港开发区—菜园坝）、611（南泉—火车北站）、808（融侨半岛—磁器口）等几十路公交直达重庆各区域
5、银行网点:工行柜台（自动柜员机）、交行柜台（自动柜员机）、建行柜台（自动柜员机）、浦发柜台自动柜员机）、兴业柜台9自动柜员机）。
6， 医 院：重庆市第六人民医院、南岸区人民医院、现代女子医院、圣堡罗医院；
房源十二: 华创国际大厦
区域：江北区 步行街旁，地铁车站旁， 洋河片区
小区名称：华创国际大厦
建筑面积：69.89
套内面积：53.73
装修：办公装修
售价：72万
楼层：22/33
参考首付（仅供参考）
首付：三成：26万
贷款：贷款7成：46万
首付：四成：30万
贷款：贷款6成：42万
税费：大概3万
物业：2.50元/平米·月
中介费2% 按揭服务费1.5% 银行担保服务费‰5（外地三无银行收取 按贷款金额计算）
小区地址：江北红黄路10号(红旗河沟转盘旁)
交通状况
红旗河沟轻轨站、红旗河沟东站、红旗河沟南站、红旗河沟转盘
周边信息
幼儿园：苗本幼儿园、白鸽幼儿园
中小学：重庆江北实验小学、重庆市观音桥实验中学
大学：江北区老年大学
商场：日用百货、易初莲花、大中电器、重庆市江北区艺渝商场
医院：计生医院、江北区第二人民医院
邮局：鹞子丘邮政所
银行：工商银行、中信银行、工商银行
其他：海洋公园、洋河体育场、观音桥步行街！
发表于 2018-7-14 11:06:27
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