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买下一套房需要多长时间？
小白领接盘侠：准备？直接准备现金开发商签约打款啊！ 多军：得看情况，破限购限贷贷款筹划多核分工截断抵押跪银行，哪个都不是善茬。
对于小白来说，买房就是挑挑户型，开发商一手盘： 打钱，交房！
只有多军才知道，二手淘笋，资金房票贷票资金周转相互制约，每一项工作都需要提前准备。
一、限购
今天北京户口的价格已经站上100万，上海婚票也要10万，代持的成本已经5%打底。
由于限购的存在，购房成本至少提升了5%以上，而正是由于限购的制约，不限购的重庆和沈阳才会成为多军的首选，受到如此推崇。
限购是买房的第一道坎，尤其是对于京沪的购房者，限购无疑是一道大门槛，诸多环京县城楼盘，靠北京限购为生。
北京的限购，不仅仅是限购，也是陷阱。
5年社保，单位落户，工作居住证是北京破限购的三大主流方式，其中选择5年社保的人员不在少数。
然而在实际情况中，很多人交了5年社保认为已经获得购房资格的买家，直到资格核验才发现，由于社保的迁移，系统错误，中途断缴等种种原因，实际上自己并没有购房资格。
而重新获取资格最快最稳妥的合规手段：
工作居住证，总共需要10个月时间；
北京行情3年一轮，倘若没有提前准备，很有可能一等3年，彼时已经不是买在最高点，而是买在最高点的两倍。
二、贷款
新手头疼房票， 多军头疼贷票。
只有多军才知道，房产真正值钱的部分是贷款，要让每一套房产都满贷，让每一个房票都贷到尽可能多的款。
至于限制按揭成数，还有抵押贷可以代替。
贷款核心制约只有两点：资质和流水
1.资质
体制内的资质，天然具备贷款优势，月薪5000的科长，有时能媲美创业公司月薪20000的总监。 而金融小贷，房产开发和中介，公检法军等身份，基本被银行直接拉黑，流水还没有出场的机会。
想要一个新的身份，需要至少6个月的社保更替； 而如果要消除征信逾期等记录的影响，短则1年，长则5年。
2.流水
准备流水所需的时间，取决于所在城市的金融松紧。
长如北京的6个月，短如深圳打印店。
作为全国金融最合规的城市，你所听过的各种流水手法在今天的北京基本都无法发挥作用，签了合同去银行，很多人才发现自己交过去的流水银行各种不认可。
想要解决这个问题，首先需要厘清： 自己需要哪种贷款？ 在哪家银行哪家支行甚至哪个信贷员贷款？ 银行或者信贷员认可什么样的流水？
从头准备一份合规的流水，至少需要6个月，如果你要赶上明年3月的大行情，意味着至少现在就要开始准备流水。
对于多军来说，一个贷票所要考虑的，不仅仅是眼前的这套房，想要最大化的发挥一张贷票的效用，往往要提前一两年准备，而高总额的贷款，还需要买入资产来做配合。
三、选筹
买房之前，还需要构建房产估值能力； 学会估值，还要看房200套； 一周20套，新手从零学买房，光看房还需要两三月。
作为已经筑基的多军，早已过了起步看房的阶段。 解决完房票贷票，剩下的就是选筹。
选筹，并不是100%成功的； 多军的单子，喜欢追求极致； 极致意味着交易的复杂。
房东背调，产权解押，贷款放款这些步骤，并不是100%成功； 而越是便宜的房子，业主往往越容易反水，市场太透明，交易周期3个月，同户型涨了5万，房东找你跳价8万。
协商，补充，解约，诉讼... 五六笔单子，至少会遇到一笔麻烦。
倘若房东反悔，解押失败，则选筹还要重来； 在行情启动前夕，错过一次就再也没有机会； 想要稳妥的选筹，建议至少在可能的行情之前，提早两三个月。
买房，并不是一蹴而就的； 看房、选房、房票、贷款、交易每一项都必不可缺。 漏掉一项，交易无法进行，意味着错过一整轮的行情。
北京的下一轮行情在2019年3月 现在是2018年7月，还有8个月。
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发表于 2018-7-21 13:59:17
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