写之前先说点别的：买出租房这个标题因为内容太大，不放里面说了先，以后空了另写。 本文欢迎大家讨论，内容基本都是房子装修的干货。 俺是实战派，小学文化，写的内容比较粗。和满口仁义道德，倚老卖老的日本教授的文章属于两种风格，喜欢心灵鸡汤的就不要看了。
装修房子其实么有那么麻烦，外行人总认为装修房子是个超级超级麻烦的事情，并且很多liba女喜欢秀装修过程，当然这些都是个人喜好，俺虽然鄙视但是也就不多说了。 出租用的装修要说步骤也就几步走： 1：拆旧 2：大概设计设计，有点经验的人都知道，小房子直接抄抄别人的出租样板房就可以了 3：水电隐蔽工程 4：地暖和找平 5：贴磁砖 6：木工活（橱柜，门等） 7：油漆工活（批墙，刷墙） 8：各种安装，收尾，保洁
装修首先要确认房子要不要装修，就我自己的房子来说，我一般都是选择全装修的，因为我主要买小房，地段还不错的位置，要求的就是高的出租回报比。装修好了，全部成本算下来，老公房起码出租回报要有3%，争取能到4%，次新也要能达到起码2.5%才值得。如果一套郊区的大面积次新，就我经验：毛坯出租是更好的选择。 房子要不要装修的另一个指标是：看单价，单价越贵的房子，越值得装修，原因很简单，多年下来，装修折旧比例少。
房子如果决定装修了，下来的事情就是好好装修，我从来不赞成搞什么半拉子工程。半拉子装修，在我出租这么多房子里，半拉子其实是最麻烦的，低不成，高不就，房东自己看着不爽，租客心里也知道是个敷衍的档次，大家都不是傻子。
确定要装修的话，要3件准备活动：
1：确认装修档次和预算 2：找工人 3：完善装修工期，做最优化的装修周期。
1：装修档次的选择（俺么别墅，所以别墅装修不在俺讨论范围）：就我经验：租客租房子首先要先看上，其次才是价格问题，租房子一般人要求也就是干净，整洁，并不要求有多绚丽，高雅。所以实用是排在第一位的。色调上，我问过很多租客的意见，总结下来：白色，浅色调占了压倒性优势（基本上10个租客9个选浅色为主的装修色调）。预算上，就我经验：基本1室户要装到保质保量，软硬全算下来，4万出头还是需要的。装修下来结果，就是基本100万的一室户出租3000是标准水平。对于租金6000及以上的房子，装修费用基本就是一年或多一点的房租收入，要不是装不出想要的效果和质量，也就出租不了像样的租金。
2：工人：这个可以说是现在装修里最重要的环节了，好工人现在就和好保姆一样，完全是卖方市场，完全不缺活做的，基本上一天收入在3-400，一个月正常做，收入10000出头很稳定的，而且随着时间流逝，这个行业只能是人才越来越紧缺，所以说趁现在人工费还可以，还是装的比较好点来的划算。工人的好坏，1看人，2看活，这工人好坏之间的差距就大了，光收收材料，搭把手，提点建设性意见，都是能把房东折腾死的事情，房东装修累不累，全在工人身上了。还有朋友问装修公司行不行，我只能和他说，完全不行，装修公司我曾经问过几家，无一例外的说，你这么懂，还要我们做什么，不赚钱的生意谁去做？换过来说，如果装修公司过来装修了，你就知道你被赚了多少钱了，多了不敢说，15%装修款起码的。钱多付了，装修质量和操心那？一点都么有变化。
3：完善装修工期：这个才是帮你自己节约钱的环节，节约出来10天，按3000的租金算，就是1000元，一般来说，就我经验，1室户1个半月装修好，然后出租，送个15-20天免租期，基本2个月出头一点时间开始有米进账。说到这里有些朋友可能要说了，我有套房子曾经就15天搞定了，或者说你这个时间并不算短呀，我在这里想喝大家说的是：我说的装修是正经的全套装修，不是修边角，2手翻新等。而且我做装修的要求是，尽量不把自己耗在里面，不用这么操心的装修。要是有人愿意自己天天去扛水泥磁砖，自己开车运东西，那我也无话可说，自己用自己的人工换取节约钞票，朋友你是模子。
准备活动做好了后，我再简单说说装修流程：
1：拆旧后，就是设计了，这个可以说是装修中最重要的环节，隐蔽工程，布线的各种开关口，家具布局，统统都要搞定，而且一旦方案定了，就最好不要大改动，以免影响工程进度， 我这边房子装修好后，有朋友笑话我房子都是一个装修风格，其实也是么有办法的办法，风格统一，才能批量，才能降低成本。 设计这个事情，俺推荐蓝色水库，他是专家。
2：水电隐蔽工程：主要也就是PPR管道和46分电线管外加各种线材，电线不用买熊猫的，我推荐个牌子“圆达”也不错的，足够粗细和长度，价格便宜不少。PPR管道，用用白蝶，爱康足矣。网线电视线，上易迅，东东买买就可以了，电话线不用买，用网线代替。 想起来防盗门选择，就要7cm厚的门足够，再厚么必要。
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发表于 2018-8-4 19:49:39
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