三)代持的具体操作
代持应该如何具体操作。
答案十分简单。和B“本人去买房子”一模一样,没有区别。 - B签订购房合同
- B支付30%首付款
- B申请银行贷款
- B审购房资格,审税
- B到交易中心过户
- B收房,支付月供
整个流程,就和“B本人购房”完全一模一样。 你今天去交易中心,熙熙攘攘的大量人头。你是察觉不出里面有几个人“代持”的。 代持从监管角度,是完全无从分辨的。
顺便说一下公证的事。 目前以上海市场为例,交易十分繁琐。买主需要到交易中心4次,卖房需要去2次。 前前后后,要签20几种各类文件。
一般,万事不求人,B既然帮你代持了。你也不大好意思,总是让人家请假配合你。 因此,许多人办“代理公证”。
就购买人一方而言,因为是付钱的。代理公证管得比较宽,基本什么人都可以委托。 在以上一二三四五各项操作中,只有一项,是B必须本人亲自到场的。
这一栏,必须当着信贷员的面签,并且拍照留念。所以B至少得到场一次。
四)出售公证
目前的法律,对于“出售公证”管得比较严。 出售,只能委托给“直系亲属”。而且有效期二年。
因此俺就不展开了,只贴图。
五)利益的控制
代持最大的风险,是“B的突然变心”。突然把房子卖了,资产转移,再和你扯皮不断。 追索售房款项,几乎没有赢的可能。
风险的控制,最主要是三点。 1)降低背叛的利益 2)增加维权成功率 3)识人
首先讲第一点。俗话说,“忠诚,是因为背叛的利益不够”。 永远不要去试图考验一个人。 - 为了5W元他不会背叛你。
- 为了50W元呢。
- 为了500W元呢。
- 为了5000W元呢?
防止B背叛的最佳方法,就是别让他经受500W元的“考验”。 我知道利益上去了,你总会变成蒲志高。 为了你好我好大家好,干脆就不要给你机会。
怎么办。 A)叠债务 B)叠租约 C)实际控制
|