水库论坛每日精选房产投资如何判断一个板块的升值潜力？

水库2019

房产投资如何判断一个板块的升值潜力？

框架思维：

1、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑

2、一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念

3、判断一个板块是否有潜力的唯一标准

01、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑

多数人看待城市板块，只具备对城市「空间」的单一维度投资逻辑，即从当前的心理距离、现成配套看待一个板块的潜力价值，缺少全面而独立的判断，容易受主流媒体的影响，作出人云亦云的决策。

如果这样决策，意味着你身处羊群效应的尾部，是很难获得超额回报的。

因为我们知道，投资分歧带来巨大收益，共识只会降低投资回报。人人都看好的项目，一般赚钱不多，所谓“众利莫往”。

所以我们对板块的认识要跳出基于当下的的角度，挣脱普遍认知的束缚，建立一个基于过去、现在、将来的多维投资逻辑，洞察一个板块的生命周期。

从房产升值潜力的角度来看一个板块，一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。

这句话对你有什么启示？知道哪个时机进入吗？

（以上重庆、成都各板块分别处于哪个阶段？什么时机进入较好？图片来源：安居客）

先说安全性，在炒概念阶段进入风险比较大，因为规划说得再好，都可能会烂尾。

一个板块的产业导入，人口迁移，配套成熟需要足够长的时间才能见到效果，太早进入会成为“先烈部队”。

而在炒供需矛盾阶段进入则风险比较小，毕竟后期炒供需，说明片区人气已经很足了，供不应求，二手房自然有价有市，价格非常扎实，但因为在最后一个阶段进入，时间有点晚，获利不会太多。

再说回报率，即哪个时机进入赚得多。正确的做法是在每个阶段切换之间进入，即上一个阶段的尾声，下一个阶段开始拉升之时进入，这样能够保证最短时间内可以收获一个完整的涨幅。每天都在涨，没有浪费一点时间。

而真正的高手，是从炒概念阶段就能判断该板块能不能起来，会不会烂尾，如果有信心就在概念阶段进入，最后一个阶段退出，从鱼头吃到鱼尾。

参考某市规划新城，最初概念出来涨一波，然后地价拍卖又涨一波，接着配套学校、医院、地铁上马又涨一波，最后所有东西都成熟了，价值显现，人们纷纷迁入导致供需矛盾又涨一波。

一个板块走到第四阶段的生命周期之后，整个板块的楼价就会持续高价平稳上涨，但没之前涨得没那么厉害了。这时，政府和媒体又会带着人们去炒另一个板块…

02、一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念

明白了一个板块的生命周期后，我们接着讨论如何判断一个板块是否有潜力，是否值得投资。

首先，我们要明白一个板块是否值得投资与一个板块好不好是两个概念。

以北京为例，要说板块好，天安门附近最好了，全中国的政治中心，但它值得投资么？不值得

过去十几年，北京涨得最多的不是天安门附近，而是三至五环的近郊地铁新房或次新房。

再比如，一个楼盘均价2万，现在有两套房

A：中高层楼层，望花园，南北通透，户型方正。

B：2楼，临街靠马路很吵，采光一般。

你在看二手房的时候是不是经常遇到这样的选择题？

现在问你，哪个值得投资？

其实，这个是伪问题，因为不知道价格根本无法判断。

事实是，A当然是好房子，但是它单价是2.3万，B当然是不好的房子，但它单价是1.5万，那现在哪一套房子有投资价值呢？

显然是：B

因为这个价差太悬殊，不合理的价格一定会得到市场的修复，你只需要买下来，然后等待它涨上去就能赚钱了。

这两套房子，行情来了的时候，涨幅表现是这样的：A房2.3万涨到2.8万，B房1.5万涨到2.5万，两者由原来8000元的价差缩小到3000元，市场回复合理，B房涨幅最大。

投资法则：

如果一个楼盘的优质户型低于该楼盘的平均价格，则该户型被低估了，可以考虑买入。

如果一个楼盘的劣质户型高于该楼盘的平均价格。则该户型被高估了，卖贵了。尽量别买。