[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]若论今日国人爱之深恨之切的所在,恐怕非[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]房地产[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]莫属。房产的升值成就了众多家庭的财富自由,而高涨的房价又让无数后来者蜗居斗室或房贷高筑。作为住所的房子自古皆有,但兼具[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]居住与投资的双重功能[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]的房地产却是[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]近代资本主义经济[backcolor=rgba(196, 200, 208, 0.11)]的产物
上海这个中国近代化窗口城市房地产行业的百年变化,似乎就是中国房地产发展历史的缩影。
永租制与道契
在传统中国,耕地的流传非常频繁,所谓“千年田,八百主”,但有关房屋的交易却往往不成规模。
这是因为在自然经济条件下,耕地可以用于生产,人们习惯将其长期持有使用,供自己或后代消费。而城市土地房屋价格变化缓慢,不适合作投机对象,所以也没形成相关产业。再加上古代房产的产权不清晰,交易不自由更阻碍了房产的商品化。 近现代意义上的房地产业,则是要将房地产及其所衍生的法律权利作为商品,以盈利为目的,在产权明晰的前提下进行自由交换。实现这点势必要打破中国古老的习惯和规则。很自然,这个改变随着西方人的租界而来。
1842年中英《南京条约》订立后, 为解决外国人居住问题,1845年中英之间又签署了《上海土地章程》。章程除了规定外国人有权租用中国土地外,还树立了“华洋分居”的原则,租界只准外国人住,并给予了外国人其他的权力:1.永远租用权——仿照中国耕地上的永佃权,将上海浦西的大片土地永久租用给外国人。2. 道契制度——这是一种仿西方的土地契约,成为了租界土地产权的凭证。3.自治权——外国人可以自行组织区域内的市政工程,并拥有一部分行政权 这3点制度安排对于近代上海房地产业发展起到了重要作用。
永租制规定外国人可以永久租用中国土地,租用中国土地时只需比照田赋向业主交付押租,再每年向清政府交付年租,就能占有土地,外国人由此获得充分的土地权利,由此农地大规模转化为市地, 土地作为商品进入流通领域。 道契是由上海道台签发的房产契约,这种契约上面标明所有人、地块面积、位置、交易价格,采用西方科学方法对土地房产进行科学测量绘图,且易于验证,很难伪造。因为道契成为了房产所有权的唯一凭证,在交易时直接流转道契,大大便利了房地产流通。
此外道契作为外商的财产凭证, 受到租界特权的保护, 持有道契者除向租界当局交纳年租外, 没有任何其他税费,更是大受华人欢迎。而工部局的成立,则让上海有了资本主义的市政管理机构,资本主义的城市管理制度取代了封建官府的粗糙治理,从而使租界的基础设施和城市规划都能与世界先进经验接轨。
随着永租制的确立和以道契为代表的新的土地契证的使用,再加上西方化的市政机构的出现,租界就像一块资本主义的“ 飞地” , 楔入了一个封建的东方古国,租界房产也具备了作为商品进行自由买卖的必要条件,标志着近代上海房地产业的诞生。
大量人口涌入下的租界房地产
但这两大制度一开始并没能转化为土地开发的引擎和动力。
房地产的兴盛毕竟依赖于有住房需求的人口推动,在租界兴起的初期,上海周围的江南士绅皆有自己的土地,没有理由迁往上海。但制造了巨大混乱的小刀会和太平天国起义,却给了上海房地产一个成长的机会。 在战乱的刺激下,上海周边的大批城乡居民避入租界,冲破了“华洋分居”的规定。致使英租界的华人人口从1853年的500余人,一下子升至2万余人。膨胀的人口形成对住房的迫切需求,给外商制造了一个出乎意料的赚钱机会。
最初,租界领事极力反对华人涌入,造成“华洋杂居”。但洋商却联合起来,在利润的驱使下,冲破“华洋分居”的戒律,从贩卖鸦片、棉布的贸易活动转向房地产经营。在不到一年的时间里,他们建造了800多幢简易住房,用于出租。这类房屋都是木板结构,成本低,建造速度快,一般三五个月的租金就足够新建一所同样的木屋,资本周转非常快。
1862年,太平军三次进军上海。江浙一带的地主、富商及官僚纷纷避居上海租界,使上海租界人口又一次骤增,1860年达到30万,1862年一度曾达50万。在刚需无比坚挺的情况下,上海租界里的房租地价持续上升,房租收益可获30—40倍的利润,比贸易周转快且稳妥。
众多老牌洋行,都对投资房地产发生极大兴趣,大都设立地产部,兼营房地产
此时上海工业也开始发展,租界人口有了稳步增长,地价也持续上升。工商业的发展, 人口和财富的聚集, 使房地产市场稳固, 并在这一阶段逐步形成独立的行业。因此可以说, 自1870年以后, 上海租界房地产业进入稳定发展时期。这时的发展是以这座城市社会经济发育为基础的, 而不再依赖于突发事件的刺激。
在巨大的利润驱使下,在上海的外国冒险家、外国商行、乃至教会都投入房地产经营之中,继而华人士绅买办也在租界内投资房产,大量专业性的房地产公司涌现。在上海的外国房地产商中犹太人占有重要地位,其中占地最多、影响最久的,是犹太人中的沙逊家族(新沙逊洋行拥有者)和哈同(哈同洋行拥有者)。
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