杭州会跌么？深度讲清2019年楼市格局，看完我就转发了！

水库2019

说起杭州来，应该是2016-2018年这一轮大牛市中，表现最亮眼，也是最特殊的城市。



论上涨时间，连续长达3年，创下全国所有城市之首（居然没有被点名批评过）；

论上涨幅度，翻两倍，三倍的楼盘也比比皆是；

论杭州经济转型、产业升级，最近几年，甚至没有比杭州做的更好的城市了。



那么，杭州，到底是一种什么样的神奇的存在？本文从杭州楼市历史、城市发展的进程、板块分析和选择，以及19年杭州楼市的近况，来聊聊杭州。



写完这一篇文章，几乎是呕心沥血，希望老铁们多多转发、点赞。你转了不吃亏，你点赞不上当。



这篇文章会成为你置业参考的一篇含金量十足的重磅文章，而且免费看，真的免费看！通通不要钱，通通不要钱!



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01

连续五年的阴跌VS连续3年的大长牛市



想要读懂杭州楼市的未来，那么杭州楼市的历史就变得无比重要。



可能还有人记得，在2011年~2015年这几年中，虽然楼市调控不断，但是全国各地的房价的大趋势都是上涨，而杭州在这个大趋势中，不仅没有跟上上涨的脚步，反而陷入了阴跌的困境。



时间回到2008年，当时美国爆发次贷危机，中国4万亿的入场，为新一轮大规模通货膨胀书写了开端，在紧接着的1-2年中，杭州的房价迅速翻番，均价稳稳的站上了2万的大关——这是2010年的2万元。



从那时候起，杭州的房价就处于全国房价领跑线上。







2万的房价在当时来讲，可以说很高了，而房价的过度暴涨与4万亿入场之后的后果双重因素之下，杭州首当其冲迎来了近乎釜底抽薪式的打击。



从2011年~2015年，杭州整体的房价几乎处于横盘状态，不少郊区楼盘更是跳水甩卖，一个典型的例子是，炒房团把下沙炒到了2万元以上，但在2015年，下沙的房价跌回了7000元。



愤怒的购房者砸售楼处、开发商断供跑路、房价持续下跌看不到底……对于老杭州而言，他们永远不会忘记这几年。



终于，2016年G20峰会来了。



峰会的来临，如同石落死水，开始激起了房价的浪花，杭州房价终于结束了为期5年的阴跌期，正式来到了连涨三年的大牛市。



值得一提的是，2016年9月17日，在房价开始上涨，杭州新限售政策发布的前一夜，温州等地的炒房团再次回归，直接全额现金买下了杭州滨江某小区100套商品房。



2017年2月后，杭州申办亚运会成功后的1年多，这个一直蛰伏的火药桶为杭州的上涨行情即将于冷之时彻底炸开，沉寂多年的杭州房价疯狂起来。



钱江世纪城、滨江这样的热门板块，找关系买房已经不切实际，拼关系才是能拿下房产的唯一途径，同时花上几十万的“号子费”更是成了潜规则。就算是一些原本不在考虑范围内的边缘板块，同样是一房难求。



2017年初，杭州新一轮的大规模棚户区改造计划开始进行，少则几百万，多则数千万的拆迁款进入到了拆迁户的账上。原本没钱买房的人有钱了，他们一同被推进了售楼处。这一年，杭州市中心突破了5万元的大关，而近郊板块，不被看好的萧山，也从萝卜干变人参，站在3万元的高岗上。



2018年4月，摇号、限价正式开始。铺天盖地的万人摇号新闻、百岁老人亲身摇号、各式各样的排队晕倒......这是持续近3年大牛市最后一场盛宴。



2018年6月，货币化棚改突然降温，这对于杭州楼市来说，是失去了上涨的原动力。繁华褪去，杭州的楼市也开始慢慢降温。



这场始于G20峰会，终于棚改降温的三年大牛市迎来终点。



02

杭州还会出现持续5年的阴跌吗？



随着2018年下半年杭州二手房市场遇冷，杭州购房者有了观望和纠结的情绪——不买，怕杭州房价还涨；但是卖了以后下跌怎么办？杭州房价会再次面临5年阴跌的局面吗？



回答这个问题之前，我们先搞清楚，过去8年，杭州楼市是为什么跌，为什么涨的。



这里还要提到，和杭州命运息息相关的两个人，一是王国平，二是马云。



2000年—2010年，王国平是杭州政治舞台的中心人物。



我们简单梳理一下王国平任期内做的主要事迹：



将萧山、余杭并入杭州，使杭州的市区面积扩大了3.5倍，成为长三角仅次于上海的大城市；



大大改善杭州交通，任期内规划的地铁1、2、4号让线杭州成为一个整体，建立“十横十纵”的交通网路；



拥江发展大战略，以钱塘江为轴带，以钱江新城、钱江世纪新城、奥体为中心，此外还沿江建设空港新城、下沙新城、江东新城、临江新城等等……



这是一位激进的改革派。因为王国平，杭州的城市规模迅速扩大，城市面貌也发生了日新月异的改变。但问题是这么多钱从哪里来？



没有政策和资金支持的情况下，钱自然是从土地中来。所以王国平也是一位极其出色的土地运营专家。06年杭州市政府出版的《读地手册》，专门介绍杭州的待售地块。据说，手册中的卖地文案极其高逼格，引来全国房地产项目纷纷拜读……



尽管外界对他褒贬不一，但他在位的十年里，是杭州变化最大的10年，也是杭州房价暴涨，成为全国城市之首的10年。而离开后，他的城市规划理念也深深影响着后来者。直到现在，杭州已经成为1.6万平方公里的超级大城，也是全国土地最吸金的城市。







王国平离开后，杭州房价一路下跌。而其任职期内大量拍卖的土地，也形成巨大的库存，在未来几年内，充满了消化压力。所以杭州楼市普遍一个现象是卖房的速度比不上推盘的速度，推盘的速度比不上土地供应的速度。这种现象，直到15年“去库存“政策的提出，才有所改变。



和杭州房价密切相关的，还有一个人——马云。有一次，王国平陪同浙江当时的老书记视察民营企业，老书记问马云：“你希望这个公司将来做到多大？” 马云说，



“我希望它会是一家市值五亿到五十亿美元的公司。”



要知道，那个时候马云还只是一个”路人甲“，阿里巴巴也没有什么名气。可能王国平也觉得马云吹牛了，出来打圆场说，“小马可能说的是他要把公司做成五亿到五十亿人民币的公司。” 但马云依然纠正了王国平，“不是人民币，我说的是五亿到五十亿美元的公司。” 王国平点了点头。



马云事业刚起步的时候，也正是整个浙江省经济不景气的时候。要知道浙江省是对外贸易大省，而08年金融危机爆发让浙江外贸经济受到了严峻的冲击。浙江进出口总额连续几个月出现了负增长，而出口企业逐渐缩减规模,整体贸易利润是下降的。



2014年，阿里巴巴引领的电商产业成功了，杭州纺织、皮革、化纤等传统行业开始走下坡，杭州进入数字经济时代。



2015年，杭州实现高新技术产业增加值1212.6亿元，增长9.8%；全市信息经济对GDP增长的贡献率超过50%。



回头来看，杭州楼市阴跌的5年，也是杭州经济从探底到企稳的5年。这是特殊历史原因造成的。一方面，”王国平式“的发展模式让杭州步子迈的太大，另一方面，杭州产业正在深刻的转型期，互联网新兴产业和传统制造业之间青黄不接。



2005-2017年杭州GDP及增速变化情况





杭州的发展正是应了”福祸相依“这句话，因为金融危机的影响，杭州乃至浙江企业也经历了一轮大浪淘沙，以阿里巴巴为首的一批新经济领域的代表性企业，成为浙江经济发展的中坚力量。而杭州房价也经历了泡沫高启到价值回归的过程。虽然过去三年里，杭州房价出现了翻倍增长，但是放眼过去10年，杭州的涨幅依然在全国城市中排名中下，依然在安全区域范围内。



所以，杭州楼市一定不会再出现连续5年阴跌的情况。

水库2019

03



板块的分歧和争论







杭州一共上百个板块，而且不同板块之间分歧也很大。别说外地人，本地人都经常互黑。







主要分歧在于以下几点：







一江两岸，互不相认







历史上钱塘江一度是吴越的分界线，西北是平原水乡，孕育了苏州、无锡、常州等吴地，东南则是丘陵河谷，孕育了绍兴、宁波、温州、台州等越地。江北江南的性格、秉性不同。又由于吴越两国经常打仗，到杭州就延续下一江两岸，互不相认的现象。







杭州的老城区在江北，因为行政区域优势、经济比江南好。所以很多杭州人重北轻南。即使王国平的拥江发展都提出20年了，现在心理上的南北差异依然在。







下图是链家杭州主要板块的二手房房源。现在杭州已经形成了两个主中心——一个是环西湖主中心板块，再就是钱江新城、钱江世纪城主中心板块。







而钱江新城、钱江世纪城的存在，表面已经打破了江南江北之间的芥蒂。但实际上房价依然有一定差距。江北的滨江4.7万，江南奥体4.3万，江北的钱江新城5.3万，江南的钱江世纪城3.4万。哪怕是如奥体、萧山科技城板块崛起之后，现在依然有人固执的看衰江南。















江南江北一体化只是一个开始，江南江北平衡发展，才是未来的方向。相信随着时间和规划的落地，一江两岸的价差会越来越小，而跟随规划上车的人，会成为最后赢家，保持偏见固守己见的人，会被现实所教育。







买市区还是买郊区







我们来看一下整个杭州的面貌。过去10多年，杭州一直不停的在吞并周边的土地。到现在，杭州全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米，连五分之一都不到。







这就导致了，杭州老城区很拥挤，而并进来的萧山、余杭，很需要规划土地、吸引人才。











看2018年的销售数据，余杭、萧山依然是供地大户，对于刚需来说，买2万左右的楼盘，除了市区的小两房，那么只有一种选择，“首改萧山、刚需余杭”。致于临安，销量高完全是依托于不限购的政策。随着2019年楼市转冷，临安一定是最先降温的区域。















至于买房要不要观望，建议刚需还是早点买。因为房源太少了，你可能抢不到。







近5年来，杭州70-90平方米的刚需户型供应比例明显缩水。2014年刚需还有59%的楼怕可以选择，到了2018年只剩下39%。







因为限价原因，房企主打大面积改善型住宅，以高总价快速回笼资金；而随着高价地纷纷入市，开发商为了获取利润，只能建造产品高端、改善类产品。







杭州的朋友们可以回想下，自从摇号实施以来，每逢刚需盘上市，是不是报名人数都很多？2019年，刚需依然面临房源少，买房难度加大的问题。











那么市区要不要买?会下跌吗？可能性很低。







以19年的上城区来说，滨江保利翡翠海岸、信达滨江壹品和保利滨江，这三个项目成交1347套，共计21.77万方，上城成交金额是去年杭州之首。市区的新盘，已经成为珍藏的稀有品，供不应求。















未来科技城与钱江世纪城的争议







这两个板块，现在乃至未来5-10年，依然是杭州最热门的板块。







首先从规划的高度来说，未来科技城是浙江省唯一一个入选万众创新示范基地的区块、十二五区间重点规划的区域、国资委确定的全国四个未来科技城之一。规划起点比钱江世纪城要高。而钱江世纪城，是杭州市中心，由杭州市政府推动，而奥体是2022年的亚运会主会馆。







从土地供应来看，未来科技城供应数量庞大，钱江世纪城则供应有限。







从前景来看，2022年由亚运会带来的巅峰之后，钱江世纪城能不能依然继续保持快速的发展，是一个未知数。但未来科技城拥有自己产业支撑，淘宝园、人工智能实验室，菜鸟总部，未来有可能成长为一个世界级别的科技产业园区。







所以，短期投资钱江世纪城，长期看未来科技城。



稳妥投钱江世纪城，追求冒险投未来科技城。



如果你认为杭州能保持在中国二线城市之首，那么钱江世纪城作为市中心已经很好了，



但你认为杭州未来会成为世界级别的城市，请选择未来科技城。







04



2019年的杭州楼市行情







在经历了3年的大牛市后，杭州楼市的历史也正式进入了2019年。从18年下半年的楼市行情中，我们也能看到19年的一些蛛丝马迹。







首先，规避非主城区面积大、总价高的项目。







在这些项目中，城区周边的高端改善项目最先出现流摇现象。面积大、总价高，对于客户来说有着十分明显的门槛，之后是主城区的改善楼盘，到最后偏改项目也开始流摇。







从18年下半年的流摇项目汇总，城区周边的高端改善项目最先出现流摇现象。面积大、总价高，对于客户来说有着十分明显的门槛，之后是主城区的改善楼盘，到最后偏改项目也开始流摇。









新房放开备案价，二手房继续下跌







杭州目前市场转冷，土地价格居高不下，而政策又紧紧的压在了房价线上，致使高价地在近乎亏本的情况下上市，限价政策的宽松也许离的并不遥远。







再看2018年下半年的二手房数据（根据贝壳数据显示）：







2018年9月分二手房带看36954次，比去年11月下降21%，比2018年3月高点下降58.9%；



2018年9月末挂牌量提升至23201套，同比提升273.5%；



2018年10月份全市二手房成交均价比去年11月下降0.5%。







以往楼市金九银十在2018的杭州，却变成成交量最为惨淡的月份，随着市场下行，二手房房价也有所下降，虽然2018年末期，一波交易量回暖降临在二手房市场。单比之高位，仍然稍显不足。







所以即使杭州2019年有金三银四的小阳春，但全年依然无特别大的起色。











重点看哪些板块？







2019年春节刚过，杭州多个板块几十个纯新盘就已经开始陆续入市。







杭州主城区虽然在2013年~2016年期间供地面积有所下降，不过好在得益于近年来供地土地大幅度增加，有改善需求的人不愁没有新盘可供选择。







在2019年，主城区的供应会有一波高潮，不少板块的空白区域将会在这次供应中售出。要重点关注滨江区和申花板块。尤其是钱江新城买不起，奥体买不到的情况下，申花属于市区为数不多依然在发展、有潜力的区域。







主城区多是改善性新盘，刚需在改善房的高价的门槛下只能被挤出门外了。







剩下的余杭、萧山因为面积相对于主城区面积相对来说更加广阔，开发时间也比较晚，近年来供地大幅增加，2019年同往年一样，仍然是杭州供地主力。其中余杭将成为刚需的主战场，未来科技城、良渚新城、东湖板块、崇贤新城等均有新增房源。







萧山则是刚需和豪宅并有的情况，市北板块、南部卧城、新街、铁路南路、空港新城板块均有新房面市。项目多，对消费者来说是一件好事，能在价格和项目之间货比三家，权衡优劣。







三墩北、大学城北、丁桥是猫叔重点推荐的刚需板块。







最后，引用下小王子对杭州板块的评价。



diss下小王子不帮我写，我手打字都要打断了，也不帮忙。哼。







对板块的评级分析：



一类板块：钱江世纪城、未来科技城、钱江新城二期及钱江金融城



二类板块：主城区城东、艮北新城、运河新城、西湖区三墩北；萧山市北；余杭良渚新城；大江东。



三类板块：余杭临平新城、东湖板块、乔司南；萧山南部卧城、新街、湘湖、义桥；主城区之江双浦、笕桥；下沙大学城北。



四类板块：萧山科技城、空港新城；临安青山湖；余杭塘栖超山板块、瓶窑板块。



说明：



1、以上板块评级仅局限于接下来要大力发展的新兴板块，原有的成熟板块都未纳入。



2、板块评级并不能代表该板块的房地产一定有突出表现。譬如大江东，我们将他纳入二类板块，但由于土地供应量巨大，规划落地需要较长的时间，开发节奏如何把握、政策给予的持续度这些都还有待观察。



3、类似乔司南这样的地段，政府的规划并没有特别明晰，但考虑到其所处在的位置与艮北新城以及钱江新城二期的距离，我们也暂时给予了三类板块的评级。



4、大家如果选择自住，可以根据自己的经济实力以及生活便利性，尽量选择有更好前途的板块。