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如果告诉你，有一个城市写字楼的月租金回报达到85美元每平。你会猜测这样的城市是纽约还是伦敦？
其实都不是，这个城市叫拉各斯（lagos），估计99.99%的中国人都没有听过，位处非洲西部。
记得小时候，一本风行一时《彩图世界上下五千年》有着这么一个章节，至今让我记忆深刻。
西亚的腓尼基人，在2600年前，第一次完成环非洲航行。插画中种种不可思议的故事，至今留在我这个中年人心头，一片神奇的大陆，而这也是非洲大陆的某种侧写。
神奇之中折射现实，动荡之间酝酿希望，而这里，还有我所见过最魔幻的楼市。
01
虽然中非友谊长存，但这个距离我们万里之外的大陆，对普通人而言其实还是相对陌生的，更不要说楼市。
提及非洲楼市，主流的认知中，它应该是这样的：
或者这样的：
甚至还可能是这样的：
其实这些都不算错，非洲这片苦难的土地，长期的贫穷和动荡，被各种宣传强化后，印象已经相当刻板了。至少我们觉得去那边挑房子，差不多就是在鹤岗的感觉。
那对不起，如果你在北上广买不起房子，在这里你很可能也同样买不起。
这是是东非塞舌尔，有的楼市均价可以高达9000美元每平，即约6万元人民币每平。这样算来，一套普通的两居室公寓，大概要支付约468万元人民币。而根据中国房价行情网2019年3月的数据，上海均价刚到5.21万元人民币每平。
但非要说赛舌尔是一个旅游国家的话，那么现在已被公认为发展中国家的南非，主流城市的均价约为2.8万元人民币每平。而在中国，除了北上深之外，这个价格差不多也是其他城市当下的天花板了。
行走在夜晚的约翰内斯堡，南非第一大城市的梦幻，大概会让你产生错觉。
假如你觉得还不够魔幻的话，法属留尼旺，一个非洲中等国家，均价约1.52万元人民币每平，差不多是国内强二线成都楼市的门槛了。
但这仅仅是明面成本，冰山之下，在留尼旺购房，新房要交高达44%的税费。在南非，沉没成本是28%。
只能感慨，至少以我们的标准，非洲人民有钱的魔幻程度，超出我们的想象。
02
其实，非洲这些年的经济发展远比大家想象中要好。
根据好旺观察提供的报告，我看到了一个很出人意料的数据，就是非洲的中产阶级占比。按非洲发展银行的调查，有消费力的非洲中产阶级已达2.6亿人，占了非洲总人口的20%。
也就是说，非洲确实出现了一批有真实消费能力的群体，而中产阶级的涌现往往意味着城市化崛起。非行统计中，这些人平均每日要消费4亿美元。
瑞贝卡，世界最大假发制造商，三鱼经常在店面，内心强大的观察各种妹纸来试假发。但几千块一顶的假发，让出没各种高档商场妹纸都面露沉疑。
瑞贝卡财报显示，出口依然占据业务的极大比重，非洲是最重要市场，仅2018年上半年，就向非洲出口了约100万顶假发。
因为非洲人的头发链键结构不紧密，很难留起长头发，所以我们看到很多非洲脏辫都是假发，但关键是千元起步的假发，非洲很多人买的起。
这背后是2000年以来，非洲大陆每年经济增速5%，撒哈拉以南的地区经济增速高达6%。过去十多年里，埃塞俄比亚经济平均增速超过10%，是世界上经济增速最快的国家之一。
但是更夸张的是，非洲的人口预期。
我们都知道，真正意义上能承载经济，是钱，土地，还有人口。但钱和土地稀缺都是人口变量的结果，所以我们国内很多城市对人口态度，是能抢则抢，特别是年轻人。
而非洲在人口增量上，对世界进行了降维碾压。2017年非洲人口增速达到2.7%，是世界平均水平的3倍，今天地球上每三个新生儿有一个就降生在非洲。
这个能量可以夸张到什么地步？在非洲人口第一大国尼日利亚有1.7亿人，并有可能在30年内成为仅次于中印的人口大国。
而且有着远超世界2.4%和中国1.6%的4.9%生育率，人口结构年轻得有些过分，困扰世界的老龄化，距离非洲还很遥远。
漫步在拉各斯，这个有着120万辆汽车的城市，到处都是堵车的街道和年轻的面孔。
同样遥远的还有城市化，目前非洲城市化率还不足43%，而遥远，则意味着想象空间。
在尼日利亚，房地产已经是经济第六大产业。在埃及，房地产增速4.8%，这里将是本世纪中叶，全球城市化最快的地区。遥远的非洲，我们仿佛看到了一个80年代中国正在被复刻。
03
资本是最灵敏的猫，只要有一点鱼腥味，身子就已经在路上了。
2016 年，英国著名的Actis募集了5亿美金非洲地产基金，打破了过往记录，而我们中国人是最敏锐的那批。
到2017年为止，中国海外企业在非洲的覆盖率已经超过北美，86.7%仅次亚欧。更耐人寻味的是，现在非洲淘金的中国企业，至少有14%在做建筑和房地产。
在非洲和西亚的分界线，叫红海，现在看起来，似乎往西走一走，一片蓝海在等待新一代的“迪亚士”。
可没有一片海不蕴藏风暴和未知的危险，当你真正切入非洲真实市场中，里子远比表象还要魔幻。
非洲的楼市，是折叠的。
埃及开罗，大概是非洲最具国际知名度的城市。在新市中心，有个商场叫the Mall of Egypt，我上海的埃及朋友，每次都很自豪地跟我说：“你们上海没有一个mall能大过我们那。”
这是事实，但就在距离这个mall不远的老开罗市区，有一个我们完全无法想象的地方，叫死人城，是一片阴森诡异的墓园。但这里，居住着近100万流离失所的埃及人。
同样，这座1800万的国际都市，居然有1100万人居住在违章建筑中。
马尔扎克斯笔下最魔幻的章节也不过如此，这就是非洲楼市最真实的一面。
04
一面歌舞升平，一面生存挣扎，巨大的不平衡性神奇地交织贯穿于这片大陆的每一寸土地。
宏观上，这种不平衡，依然被切割得支离破碎。
塞舌尔、毛里求斯，人均GDP已经超过2万美元，接近发达国家水平，而撒哈拉以南的非洲，如坦桑尼亚，普遍还在3000美元上下挣扎。
农业在南非GDP中的占比为2%，可在利比里亚这样的国家，占比甚至能达到70%。
在肯尼亚的内罗毕，2000年到现在，房价已经涨了十倍。在全球房地产咨询公司莱坊官方网站上，内罗毕的可售房产最低也要200万元以上，而且每月出租价格折合人民币超过1.7万元，超过7%租售比，让国内一二线城市汗颜。
而纳米比亚，仅2018年上半年的房价跌幅就高达21%。现阶段房屋均价大概在1216元人民币每平。
在加纳，这个人口超过2700万的国家，最大的开发商，在过去整整十年仅为3500户家庭建设了住宅，大量的家庭不得以违章自建。
所以我们总是看到各种影视中成片的贫民窟，而这背后隐藏着非洲魔幻房价的推手。
我们一直吐槽国内住宅用地供给偏少，但在整个非洲，只有10%的土地被人为规定是可用于建筑的。也就是说，能真正用于开发的土地，在人为的操盘下变得太稀缺了，违章在天量的人口挤压面前成了一种必要的手段。
非洲楼市普遍现状是，住房类型是别墅、低层住宅、贫民窟铁皮屋三角组合，能住上低层住宅的大致是政府公职人员或者技术人员，而别墅则多是富裕阶层。
这同样加深了非洲楼市供给断层、中端房产的短缺和高端房产的过度供应。科特迪瓦，目前中低端房地产有40万套尚未被满足，但是前文的加纳则以无人购买的大量豪宅著称。
同时还有一个很容易被忽略的原因，就是基础设施落后，房地产营造成本很高。
不稳定的供水和供电使得房产项目开发成本大大增长，于是难以开发出针对中等收入或低收入人群的房产。而且在整个非洲大陆，你都很难找到几条国家之间互相连贯的铁路。
在人均GDP不足3000美元的坦桑尼亚首都，一套公寓的价格几乎可以和更加富裕繁华的南非城市开普敦相媲美，这正是基础设施落后的拖累。
于是非洲楼市就出现一种很神奇的格局，非洲闹市区房价疯涨，而卫星城或郊区房却无人问津，就是因为交通设施的不便利。
同样，这种分化还折射到非洲金融系统，有的贷款坏账率能到15%，有的贷款利率小高达25%，有的直接就没有不动产贷款。
对了，恶性通货膨胀也是定时炸弹。
总之，对非洲楼市的基本认知，是极其分散、极其分化、极其复杂的。这里没有统一的市场，无论你是开发商，还是投资者，请务必要牢记这点。
05
然而，补缺依旧是惊人的。
尼日利亚，这个未来人口将过五亿的第三人口大国，年城镇化速度达到了3.75%，房地产也一举成为第六大产业，年复合增长10%，是增长最快的产业之一。
从住宅市场来看，尼日利亚目前还有1900万的住房短缺，总值约3.6万亿美元，并且以每年200万美元的幅度在增加。
商业更诱人，这个国家年产电影超过1000部，成为继美国和印度之后的第三大电影生产基地，人称尼莱坞。而平均每1000人享用的零售门店规模只有1平方米，而在南非则是480平方米。
正在筹建中的尼日利亚购物中心就有25个，总造价高达35亿美元。同样，前文中每一处的不确定性都在这里时隐时现。
非洲，53个国家和6个地区，12亿人口，不确定也好，不平衡也好，依然要飞奔向前。
06
最后聊点和我们有关的。
2008年中非贸易额首次突破千亿美元大关，2009年中国首次成为非洲第一大贸易伙伴国。至今，中国连续9年都是非洲第一大贸易伙伴国。
在非洲，最畅销的十款手机中，常年有七八款是一家深圳制造商生产制造的，叫传音。在非洲，30个国家，480个电视频道，7000家渠道商的最大数字电视运营商之一，叫四达时代。
现在，最少有上千万中国人在非洲淘金，但无论楼市还是开发，这片处女地，对国内来说依旧很神秘。
其实本质上，这就是一片未知的区域，无视、尝试、观察，都没有错。但我还是想起了书中的腓尼基人，用简陋帆船第一次环游非洲的场景。
“太阳又一次出现在我们南面。”那大概是时代对先行者们最好的奖赏。
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发表于 2019-4-20 14:30:55
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